Ставки по ипотеке в Чехии достигли дна
Средние ставки по ипотечным кредитам в Чехии вплотную приблизились к 2%, но и банкиры, и аналитики считают, что это — предел, если снижение и продолжится, то только чисто символическое. Более того, крупнейшие банки впервые за много месяцев начали поднимать ипотечные ставки. При этом сверхнизкие ставки ипотеки оказывают не очень большое влияние на рынок недвижимости.
Средние ставки по ипотечным кредитам отслеживаются в Чехии с начала 2003 года. Максимального уровня они достигали в сентябре 2008 года — 5,67% годовых, минимального — в мае 2015-го, когда средняя ставка опустилась до 2,05% годовых. Снижение ставок в мае объясняется «подтягиванием» банков, предлагавших относительно дорогие кредиты, до среднего уровня, а не падением минимальных ставок. Однако уже в июне основные поставщики кредитов начали обратное движение.
Пора расти
Крупнейший на чешском ипотечном рынке Hypoteční Вanka поднял ставки на 0,1-0,5 п.п. в зависимости от срока фиксации. Komerční Вanka (второе место по объёмам выдачи) повысил минимальную ставку по ипотеке с фиксацией на три и пять лет с 1,99% до 2,09% годовых, а с фиксацией на семь лет — до 2,19%. Третий по масштабам выдачи ипотеки банк Česká Spořitelna пока не присоединился к коллегам, но его руководство прозрачно намекает, что ждать осталось совсем не долго: скорее всего, ставки будут повышены ближе к концу лета или в начале осени. Учитывая, что эти банки в сумме выдают около 80% ипотечных кредитов в стране, можно предположить, что дальнейшее снижение ставок либо остановится, либо будет иметь совсем символический размер.
Несмотря на «перелом» на рынке, ожидать бурного роста стоимости ипотечного кредита не приходится. Чешский центральный банк сохраняет базовую ставку на крайне низком уровне, а конкуренция на рынке высока. Остановка многомесячного падения ставки говорит лишь о том, что банки дошли до предела снижения доходности по выдаваемым кредитам, а работать в убыток не хотят. Зато в плане количества и объёма выдачи вторая половина года может стать рекордной, как и весь год. За январь-май 2015 года чехи взяли 40168 ипотечных кредитов на 79,4 млрд крон, что значительно больше, чем за соответствующий период 2014 года. Всего же в прошлом году было выдано 85,9 тыс. новых ипотечных кредитов на 143,4 млрд чешских крон. Это второй результат в истории после рекордного 2013 года.
Поняв, что ставки дальше падать не будут, заёмщики постараются зафиксировать их уровень, получив кредиты как можно быстрее или рефинансировав старые займы. В Чехии большинство ипотечных кредитов берётся по плавающей ставке с фиксацией на три или пять лет. При этом пять лет назад средняя ставка составляла около 5,4% годовых, три года назад — примерно 3,5% годовых, то есть рефинансироваться наверняка будут все заёмщики, имеющие такую возможность. Велик шанс на преодоление «круглой» отметки в 100 тысяч ипотечных кредитов, выданных за год.
Чешский центральный банк пытается сбить ажиотаж на рынке, как минимум в части слишком рискованных кредитов. Недавно он выпустил рекомендацию банкам не выдавать кредиты со сроком погашения свыше 30 лет или на 100% стоимости жилья. Впрочем, это больше похоже на «предупредительный выстрел», так как в реальности подобных кредитов относительно мало: около 50% кредитов покрывает до 70% стоимости квартиры или дома, ещё около 20% выдаются на сумму от 70% до 80% цены покупки. Тем не менее, ЦБ обозначил свою обеспокоенность состоянием дел на рынке.
Строители давят на цены
В Чехии сейчас складываются идеальные условия для рынка недвижимости: экономика растёт, безработица самая низкая за последние пять лет (а значит — у людей есть деньги), ипотечные ставки и вовсе на исторических минимумах. В такой ситуации можно ожидать резкого и устойчивого роста цен на недвижимость. Однако этого не происходит, цены растут умеренно — на 3-6% в годовом выражении в зависимости от региона и типа жилья. Индекс цен квартир, ежеквартально рассчитываемый банком Hypoteční Banka, за период с конца первого квартала 2014 года по конец первого квартала 2015 года вырос всего на 5,3% — с 93,4 пунктов до 98,4 пунктов. За 100 пунктов были взяты цены начала 2008 года, а значит, квадратные метры в Чехии сейчас в среднем стоят меньше, чем тогда и меньше, чем, например, в 2010 году.
Примерно теми же темпами растут цены на семейные дома, которые, впрочем, падали не так сильно, как цены квартир. С другой стороны при инфляции 0,7% в год, и пятипроцентный рост цен выглядит прилично. Интересно, что цена земли под строительство частных домов в это время практически не снижалась, и сегодня земля на 20,3% дороже, чем пять лет назад.
На рынке новостроек Праги цены восстановились после 4%-го падения 2011-2012 гг. и практически вернулись к уровням 2010 года. На вторичном рынке столицы рост ещё сильнее — квадратный метр уже на 3% дороже, чем в 2010 году. Рост цен на жильё в Праге сдерживается достаточно быстрым увеличением объёма предложения новых квартир. В 2014 году строители сдали в столице 4725 квартир и домов, что на 33% больше, чем годом ранее, а только за первый квартал 2015 года они закончили ещё 1621 квартиру, на 8,5% больше, чем годом ранее. В регионах ситуация разная: где-то объём строительства растёт (хоть и не так быстро, как в Праге), где-то даже снижается.
Самые дорогие квартиры, конечно, в столице: 42 тыс. крон за квадратный метр в двухкомнатной квартире и 39,6 тыс. крон в трёхкомнатной. Это средняя величина, в разных районах города цены будут отличаться довольно сильно. В большинстве крупных городов Чехии средняя цена метра колеблется в районе 18-22 тыс. крон, за исключением ситуации в Брно (33 тыс. крон). Самые дешёвые квартиры в Усти-над-Лабем и Остраве (12-13 тыс. крон за квадратный метр).
Квартира как вклад
Низкие ипотечные ставки, растущие цены на жильё и увеличивающиеся доходы семей в Чехии привели к росту спроса на квартиры в инвестиционных целях, особенно это касается Праги. В пользу таких инвестиций говорит и приток новых жителей столицы. Каждый месяц из регионов и других стран в город приезжает на постоянное место жительства 1,5-2 тысячи человек, которые в основном стараются снять недорогое жильё — студии без кухни или полноценные однокомнатные квартиры. Арендная плата в таких квартирах не приносит большого дохода (в процентах годовых) владельцу, но по крайней мере окупает содержание жилья или ипотечный процент.
Если покупатель инвестиционной квартиры не хочет тратить время на работу с арендаторами, он может передать её в управление компании, которая выплачивает владельцу вознаграждение. Интересно, что сейчас распространена услуга «вклада в квартиру», когда агентство недвижимости, продавшее квадратные метры, принимает их в управление, платя владельцу не просто некую сумму за наём, а определённый процент от цены квартиры — около 3% годовых. Договор в этом случае заключается на срок до пяти лет: всё это время покупатель квартиры защищён от колебаний на рынке аренды, а само жильё превращается по сути во «вклад» с приличным по местным меркам процентным доходом. Учитывая, что ипотека обходится в 2-2,5% годовых, такой «вклад» оказывается особенно выгодным. Впрочем, остаётся риск неблагоприятного развития ситуации через пять лет: ипотечные ставки могут вырасти, «арендные» проценты — снизиться, а что будет с ценой самой квартиры, предсказать невозможно.