Синхронное замедление активности на рынках жилья создает угрозу для мировой экономики

Активность на рынках жилья по всему миру (от Великобритании до Китая и Австралии) выдыхается, сдерживая перспективы мировой экономики, которая в прошлом году продемонстрировала самый слабый в период после финансового кризиса рост.

VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

Индекс цен на жилье в 23 странах с коррекцией на инфляцию, рассчитываемый Федеральным резервным банком Далласа, в 3-м квартале 2019 года вырос на 1,8% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. В 2016 году рост показателя достигал пикового значения 4,3%, согласно данным Oxford Economics. В 18 крупных экономиках мира капиталовложения в жилую недвижимость по состоянию на сентябрь 2019 года падали по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года в течение четырех кварталов подряд. Это представляет собой самый длительный период снижения показателя после кризиса 2008-2009, отмечают в Oxford Economics.

Главной причиной такой тенденции является замедление мировой экономики, которое наблюдается в течение последних двух лет. Оно ограничивает спрос на жилье и подрывает темпы роста цен. В крупных городах многие объекты жилой недвижимости оказываются недоступны для потенциальных покупателей, тогда как внешний спрос на жилье также ослабевает. Повышенная неопределенность, связанная с торговой войной США и Китая, Brexit и протестами в Гонконге, продолжает влиять на настроения участников рынка жилья.

"Это важно, так как рынок жилья является крупным рынком активов, который оказывает достаточно сильное влияние на расходы потребителей ", — сказал Адам Слейтер, экономист Oxford Economics. "В этом секторе обычно две крайности – либо бум активности, либо резкое падение", — добавляет он.

В настоящее время не видно явных признаков превращения замедления активности на рынке жилья в полноценный спад. Вероятность подобного развития событий по большей части зависит от темпов роста мировой экономики и градуса неопределенности. Согласно прогнозам Международного валютного фонда, представленным 20 января, темпы роста мировой экономики ускорятся с 2,9% в прошлом году до 3,3% в текущем и 3,4% в следующем. Тем не менее, подобные показатели остаются ниже среднего посткризисного уровня.

Хотя жилье не торгуется на международном рынке, как соя или же запчасти для автомобилей, в настоящее время в мире наблюдается все более тесная синхронизация цен на жилье. Это связано с различными факторами, в том числе и с тем, что темпы роста экономики и процентные ставки разных стран все чаще демонстрируют схожую динамику, отмечают в МВФ.

Для таких городов, как Нью-Йорк, Лондон и Ванкувер, существует еще один немаловажный фактор, считают в МВФ. После мирового финансового кризиса, когда ставки оставались низкими, богатые инвесторы в поисках более высокой доходности покупали недвижимость в крупнейших финансовых центрах мира. Вследствие чего, динамика роста цен на жилье в этих городах синхронизировалась, как и динамика акций и облигаций в них.

Теперь цены на жилье в крупных городах мира падают, о чем свидетельствует индекс рынка элитной недвижимости в 45 городах, рассчитываемый Knight Frank. Данный индекс вырос на 1,1% в 3-м квартале 2019 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, против увеличения на 3,4% в 3-м квартале 2018 года и повышения на 4,2% в аналогичный период 2017 года.

Падение инвестиций в рынок жилья оказывает прямое негативное влияние на ВВП страны. Согласно Oxford Economics, в 2017-2019 годах снижение активности на рынке жилья внесло негативный вклад в рост развитых экономик в размере 0,3 процентного пункта.

Дома, как и акции, являются частью благосостояния потребителей, а значит, замедление активности на рынке жилья может спровоцировать еще более серьезное замедление темпов роста мировой экономики, если владельцы домов будут сокращать свои расходы вследствие снижения цен на жилье. По всей видимости, так и происходит в некоторых странах. Темпы роста расходов потребителей в Канаде и Швеции замедлились более чем на 1 процентный пункт в 2018 году на фоне падения цен на жилье. Об этом говорится в отчете Банка международных расчетов за 2019 год.

Различные меры регулирования рынка недвижимости также сдерживают рост цен на жилье. Ванкувер в 2016 году ввел налог в размере 15% для иностранных покупателей недвижимости и повысил его до 20% в 2018 году. В Сеуле были ужесточены меры регулирования ипотечного кредитования, а также установлен верхний предел для цен на жилье. В Новой Зеландии в 2018 году иностранцам было запрещено приобретать жилье на вторичном рынке.

Снижение цен на жилье может оказать позитивное влияние на рынок, делая дома более доступными, а кризис рынка недвижимости — менее вероятным.

Текущее замедление активности отличается от ситуации, сложившейся в преддверии кризиса 2008-2009 годов, когда лопнул "мыльный пузырь" на мировом рынке кредитования, а реальные цены на жилье упали на 6,6% в крупнейших экономиках мира, сообщают в Oxford Economics. Власти теперь более пристально отслеживают риски образования "мыльных пузырей" на рынке жилья, а банки ужесточили условия получения ипотеки. Рост задолженности домохозяйств представляет собой серьезный фактор риска в некоторых странах, но в BIS сообщают, что во многих экономиках соотношение долга домохозяйств к ВВП находится ниже докризисных уровней.

Темпы роста цен обгоняют темпы роста доходов во многих странах, но не настолько сильно, как это было в преддверии кризиса, отмечает Энрике Мартинес-Гарсия, экономист ФРС-Даллас. "Рынок жилья не подает сигналов об опасности, как это было тогда", — сказал он.

Если же замедление активности на рынках жилья перерастет в серьезный спад, то это станет проверкой на прочность для центральных банков, многие из которых сократили процентные ставки в прошлом году для поддержки экономик. В теории снижение ставок может подстегнуть спрос на жилье, так как ставки по ипотеке также падают. В определенной степени так и произошло в США. С момента снижения ставок ФРС прошлым летом в стране наблюдается рост покупок жилья. Однако процентные ставки в мире находятся вблизи рекордных минимумов. По словам Мартинес-Гарсия, существует определенный порог, за которым снижение долгосрочной стоимости заимствований не сможет эффективно поддержать капиталовложения в недвижимость. "Мы, вероятно, приближаемся к этому порогу", — сказал он.

Более низкие ставки также могут оказаться менее эффективными, учитывая долгосрочные факторы, оказывающие негативное влияние на рынок жилья. Среди этих факторов находится замедление темпов роста мировой экономики, которое, как ожидается, продолжится в течение следующих нескольких лет, а также меры регулирования в области недвижимости и падение рождаемости. Во многих городах, где наблюдается высокий спрос на жилье, предложение ограничено. Эти факторы типичны для многих стран, что еще раз подтверждает синхронизацию мирового рынка жилья.

Автор Sarah Chaney, sarah.chaney@wsj.com; перевод ПРАЙМ, +7 (495) 645-37-00, dowjonesteam@1prime.biz
Dow Jones Newswires, ПРАЙМ