Экономколлегия ВС разрешила спор двух дольщиков из-за одной квартиры
Участница долевого строительства ждала квартиру три года, а когда узнала, что застройщик может стать банкротом, отказалась от договора и потребовала вернуть деньги. Вместо этого девелопер заключил новый договор на освободившуюся квартиру, а затем в его отношении ввели наблюдение. Дольщица решила встать в реестр банкрота как залоговый кредитор. Осталось ли право залога или прекратилось – решали суды. Три инстанции фактически создали правовую коллизию, которую "разрубил" ВС.
Если дольщик отказался от договора с застройщиком и компания заключила соглашение с новым клиентом – по общему правилу ипотека в отношении прежнего дольщика прекращается. Но если девелопер заключил второй договор с целью лишить первого клиента обеспечения – суды должны встать на защиту добросовестного гражданина. Такие разъяснения дала в одном из недавних дел экономколлегия Верховного суда, возглавляемая Олегом Свириденко. В нем дольщица Марина Разина пыталась встать в реестр кредиторов обанкротившегося девелопера ООО «Римэка» с требованиями 1,6 млн руб., которые обеспечивались залогом квартиры в Балашихе. Клиентка должна была получить жилье в 2012 году, но так его и не дождалась. 6 февраля 2015 года суд принял заявление о банкротстве застройщика. Узнав об этом, 9 февраля Разина отказалась от договора, потребовала вернуть ей деньги и проценты. Девелопер их не выплатил, а вместо этого в мае 2015-го заключил договор на освободившуюся квартиру с новым дольщиком Константином Золотухиным.
А первая клиентка решила включиться в реестр требований банкрота как залоговый кредитор. Три инстанции удовлетворили ее требования. Они согласились, что у Разиной сохранилось право залога в отношении квартиры в силу ст. 13 закона об участии в долевом строительстве. Банкрот был с этим не согласен и указывал, что на дату введения наблюдения дольщик был уже другой. Три инстанции парировали этот довод со ссылкой на п. 1 постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 года: достаточно того, что у должника есть заложенная квартира в натуре и он не доказал, что на нее нельзя обратить взыскание.
Защитить добросовестного участника
С этим не согласилась экономколлегия Верховного суда. Если участник долевого строительства правомерно отказался от договора, а затем застройщик нашел на его место другого желающего, тот получит свободную квартиру, не обремененную ипотекой первого дольщика (ч. 8 ст. 13 закона об участии в долевом строительстве). Но из этого правила есть исключение, о котором рассказывается в определении ВС. Если последующий договор заключался не для привлечения денег в строительство, а для того, чтобы лишить первого дольщика права залога, такое соглашение является злоупотреблением правом.
По мнению Экономколлегии, суть разногласий в том, можно ли признать ипотеку за Разиной на случай передачи квартиры Золотухину. Но суды не проверили доводы Разиной о том, что участники второго договора злоупотребляли правом. Они привлекли к спору Золотухина в качестве соответчика, хотя, по сути, Разина выдвигала требования против него. Арбитражному суду Московской области предстоит это сделать при новом рассмотрении спора.
В своем определении Верховный суд разъяснил судьбу залога в разных отношениях между дольщиком и застройщиком. Приводим тезисы определения в виде таблицы.
| Ситуация | Правовые последствия |
| Квартира передается участнику долевого строительства, за ним регистрируется право собственности на эту квартиру | Полноценный залог вообще не возникает, потому что до момента регистрации прав на квартиру она не существовала, а после регистрации ее собственником становится сразу дольщик |
| Дольщик заключил договор на квартиру, но право собственности на нее зарегистрировано за застройщиком | Право залога у дольщика возникает, когда квартиру регистрируют за девелопером |
| Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, новый договор на эту квартиру не заключался, а находится она в собственности застройщика | Требование дольщика о возврате денег обеспечивается ипотекой квартиры с того момента, как квартиру зарегистрировали за девелопером |
| Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, заключен новый договор на эту квартиру с другим лицом | По общему правилу, ипотека первого дольщика прекращается, если новый договор заключен добросовестно |
ВС устранил дисбаланс интересов бывшего дольщика (кредитора) и нового дольщика, права которого были фактически ущемлены отмененными актами, полагает управляющий партнер юрфирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев. «Другое дело, если суд установит недобросовестность нового дольщика: итоговые акты будут по существу такими же, что и отмененные», – добавляет партнер «Интеллект-С» Александр Латыев. Верховному суду удалось определить правила, которые защищают добросовестного участника правоотношений, полагает партнер юрфирмы «Шаймарданов и партнеры» Айнур Ялилов. Он советует дольщикам застройщиков-банкротов (или будущих банкротов) не отказываться от договора, а дождаться передачи квартиры. «Вы сможете оформить ее на себя и, если потеряете к ней интерес, – просто продать», – рекомендует Ялилов.
Отмененные акты фактически создали правовую коллизию, рассказывает Солнцев. В процедуре банкротства подобные «мозаичные обременения» (в залоге квартира, а не вся многоэтажка) мешают реализовать весь объект новому застройщику, ведь предмет ипотеки надо реализовать на торгах. Если же передан объект незавершенного строительства, новый дольщик должен был бы его получить, но объект залога так же следовало перед этим продать на торгах. «В обоих случаях теряется смысл самого залога», – подытоживает Солнцев.