Застройщики смогут сбывать квартиры с недоделками
Российские застройщики могут получить от властей очень приятный бонус: граждане не смогут больше отказаться от вступления во владение приобретенной в долевом участии квартирой, даже если она имеет недостатки. Покупатели жилья по-прежнему смогут требовать, чтобы проблемы были зафиксированы в отдельном акте, но отказаться от вступления в право владения — нет.
Как сообщает Finmarket, поступивший в Госдуму и утвержденный в первом чтении законопроект не содержит прежде существовавшую норму, дававшую гражданам право отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недостатков в квартире. Действующее законодательство позволяет гражданину в случае выявления таких недостатков составить отдельный акт и до устранения недоделок не вступать в права владения этой недвижимостью.
«Законопроектом предлагается лишить участника долевого строительства (...) права на отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 федерального закона №214-ФЗ. Полагаем, что реализация указанного положения повлечет снижение уровня защиты прав участников долевого строительства», — говорится в отзыве профильного комитета на законопроект.
В ходе обсуждения документа звучали различные мнения — в том числе о том, что принуждение к подписанию акта нарушает права граждан. Один из соавторов документа, глава думского комитета по собственности Николай Николаев сообщил, что не видит таких нарушений, но согласился с тем, что дискуссия была.
«Я не раз уже комментировал: если в принципе любой пункт этого законопроекта можно читать неоднозначно, мы готовы будем дорабатывать», — сказал он.
В этом деле однозначно не обошлось без сильнейшего строительного лобби и участия Минстроя, полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Фактически, новая норма сокращает расходы застройщика на судебные издержки и уплате ЖКХ, поскольку теперь у дольщиков не будет возможности не подписывать передаточный акт, и все расходы по ЖКХ за время устранения недоделок лягут на них.
При этом «разумный срок», в течение которого застройщик обязан будет устранить недочеты, видится крайне странной формулировкой, отмечает эксперт. Кто конкретно будет устанавливать этот срок? Где гарантия, что это будет действительно разумный срок, а не год на устранение небольших помарок по финишной отделке или замене окон? Фактически, это прямое посягательство на права дольщиков как покупателей и клиентов, которых застройщики после принятия этого законопроекта могут вообще не принимать в расчет. Опция в виде составления дополнительного акта тоже выглядит как минимум смешно — а с чего вдруг застройщик будет его составлять?
Этот законопроект — насмешка над людьми, которые влезают в 20-летние ипотечные кредиты, чтобы получить нормальное новое жилье, а не ширпотреб из фанеры и палок, считает Кричевский. Возможно, какие-то поправки во втором чтении и будут приняты, но есть ощущение, что после того, как закон будет принят и изменения вступят в силу, грамотные покупатели просто переключатся на вторичное жилье — в тех же новостройках, но уже после приемки и устранения недостатков.
Застройщики тянут одеяло на себя
Поправки в статью 8 закона о долевом строительстве или №214-ФЗ носят неоднозначный характер и могут вызвать еще массу дискуссий на стадии второго и последующих чтений в ГД, уверен генеральный директор инжиниринговой группы «Смарт Инжинирс», член комитета «Деловой России» по строительству Хусейн Плиев. Цель устранить правовые пробелы в действующей версии может снова оказаться вне досягаемости, поскольку основной смысл поправок оставляет в выигрыше застройщиков, хотя призваны эти поправки по своей логике защищать дольщиков.
Суть новшеств сводится к тому, что застройщикам предоставляется возможность включить в период просрочки по выдаче уже построенной квартиры время на устранение недостатков в ней, поясняет Плиев. Раньше у дольщиков была возможность не подписывать акт приёмки как минимум 2 месяца после сдачи объекта: закон позволял обязать застройщика составить акт по устранению недостатков, если таковые были обнаружены, и своевременно их устранить — при этом покупатель квартиры в этот период не платил за коммуналку.
Застройщиков такие нормы мотивируют устранять недостатки оперативно и качественно: затягивание окончательной сдачи дома чревата различными штрафами за просрочку по объекту. В частности, покупатель может взыскать неустойку, исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за день просрочки; кроме того, в случае если, например, земля в аренде, а не в собственности, каждый день просрочки сулит застройщику дополнительные финансовые потери.
Если исходить из этих наиболее очевидных факторов, то законопроект призван защитить застройщиков от дополнительных финансовых потерь, полагает Плиев. Кроме того, поправки перекрывают возможность недобросовестным покупателям сознательно затягивать процесс подписания акта приемки квартиры. С другой стороны, практика свидетельствует, что у застройщика достаточно механизмов для того, чтобы исключить эти риски — в первую очередь, реально исправляя недочеты. Покупатели как правило ставят в таких актах вполне реализуемые задачи, а главное — имеют право на квартиру, соответствующую заявленным требованиям.
Кстати, законодательство о долевом строительстве в любом случае подразумевает возможность для застройщика составить передаточный акт недвижимости в одностороннем порядке, напоминает Плиев. Это можно сделать в том случае, если покупатель устраняется от принятия квартиры, или отказывается под предлогом, нахождения все новых недочетов — такое право возникает у застройщика по истечении 2-х месяцев со дня, установленного в договоре по передаче объекта недвижимости. Оспорить это положение в суде дольщику будет крайне трудно, поэтому фактически речь идет только о двух месяцах на каждый конкретный дом, а это не такой большой срок в масштабах всех проектов крупного застройщика.
Таким образом, заключает Хусейн Плиев, уже действующие нормы так или иначе уравновешивают права застройщика дольщика, а вот новые поправки могут позволить застройщикам злоупотреблять своим положением во взаимоотношениях с покупателями. Это не вполне сочетается с нормами ГК РФ и закона о защите прав потребителей, да и с самим 214-м законом, которые как раз направлены на защиту интересов граждан, а не застройщиков.
Возможно, законопроект и не дойдет в том виде, в котором он существует сейчас, до последующих чтений, подводит итог эксперт. Однако, это опять же будет зависеть скорее от соотношения сил, лоббирующих в Госдуме интересы заинтересованных сторон. Застройщики, в случае принятия поправок в текущей версии, очевидно выиграют больше.