Застройщиков лишат возможности перепродажи квартир по новым ценам

Запретить застройщикам перепродавать квартиры новым дольщикам по более высоким ценам предлагается внесенным в Госдуму законопроектом. Сейчас такая лазейка в законодательстве есть, считают авторы документа.

Предлагается внести поправки в закон о долевом строительстве. Срок действия счетов эскроу, на которых хранятся деньги дольщиков до момента завершения строительства дома, может быть максимум на полгода больше, чем срок ввода дома в эксплуатацию по проектной декларации.

Однако если застройщик допускает просрочку более полугода, банк должен вернуть деньги покупателю. При этом застройщик может отказываться от продления договора счета эскроу и настаивать на расторжении договора по причине закрытия такого счета, отмечают авторы документа (группа депутатов разных фракций и члены Совета Федерации). При этом он может рассчитывать продать жилье новому дольщику уже по более высокой цене. "И хотя расторжение старого договора и заключение нового не освобождает застройщика от ответственности перед участником строительства, заключение нового договора может позволить компенсировать возникшие в связи с неисполнением договора расходы", - говорится в пояснительной записке.

Для исключения давления со стороны застройщика на дольщика предлагается уточнить в законе норму о сроке счета эскроу. Счет эскроу будет открываться на срок не менее планового срока ввода дома в эксплуатацию, но не более чем на пять лет. Если строительство не может быть завершено в срок, счет эскроу будет продлеваться без дополнительных заявлений (если дольщик сам не пожелал его закрыть).

Если девелопер на финальной стадии строительства по какой-либо причине переносит срок ввода объекта в эксплуатацию, сейчас он проводит колоссальную работу с банком и дольщиками, чтобы продлить срок депонирования, говорит руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолий Клинков. Однако недобросовестные застройщики могут пустить ситуацию на самотек, дождаться технического расторжения договоров долевого участия, а затем вновь вывести на рынок те же самые квартиры, но уже по цене готового жилья, а не по ценам двухлетней давности. "И несколько таких примеров уже есть на рынке", - подчеркивает Клинков. Если законопроект будет принят, будет ликвидирована одна из самых "рисковых зон" доверия к строительной и банковской отрасли со стороны граждан, считает он.

Застройщикам принятие законопроекта также позволит избежать проблемных ситуаций, связанных, в том числе с нарушением срока ввода корпусов и отсутствием продления депонирования средств на эскроу-счетах, считает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Громких и широко известных случаев, когда застройщики массово пытались вернуть деньги со счетов эскроу своим дольщикам по просроченным домам, неизвестны, это, скорее, теоретическая возможность, отмечает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. В ситуациях, когда застройщик нарушает сроки передачи квартиры дольщику, застройщик должен платить штрафы и пени за каждый день просрочки. Нововведения об автоматическом продлении счетов эскроу, с одной стороны дают дополнительную гарантию покупателю, что с ним не будет расторгнут ДДУ и не будут возвращены спустя несколько лет обесцененные средства, тогда как недвижимость уже существенно выросла в цене. С другой стороны, застройщики получат дополнительный временной зазор, чтобы завершить строительство. "Главное, чтобы это не превратилось в бесконечность, и деньги навсегда не зависли на счетах при неоднократных переносах сроков завершения строительных работ", - говорит она.

Опасность проблемы перепродажи квартир во второй раз несколько преувеличена, считает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. При расторжении договора с дольщиком застройщик должен заплатить покупателю квартиры проценты на внесенную им сумму за все годы, пока деньги лежали на счете эскроу. Проценты рассчитываются из ставки рефинансирования (сейчас это 7,5% в год), но в двойном размере. То есть, если дольщик ждал возведения дома около двух лет, ему вернут внесенную сумму плюс 30%. Такие же проценты уплачиваются, если застройщик затягивает эти выплаты. Даже с учетом роста цен в последние полтора года, застройщику это, скорее всего, будет невыгодно. Поэтому вряд ли подобные махинации могут стать массовыми.

Кроме того, логичнее было бы не оговаривать в законопроекте максимальный срок в пять лет, а сделать его более гибким, считает Косарева. Например, установить максимальный срок, на который продлевается счет эскроу после планового срока завершения строительства дома.