«Метриум Групп»: Меньше, еще меньше… Есть ли будущее у малометражных квартир?
В конце 2014 года на столичном рынке новостроек массового сегмента в продаже не было ни одного лота площадью до 30 кв. м. Сегодня такие квартиры и студии можно купить почти в каждом третьем проекте. В бизнес-классе доля «компактного» жилья за два года увеличилась в 1,7 раз, в сегменте элитного и премиум-класса – в 2,2 раза. Почему увеличение доли «малогабариток» не может продолжаться бесконечно и просторные квартиры через несколько лет снова будут востребованы, проанализировали эксперты компании «Метриум Групп».
По итогам 2016 года доля проектов с квартирами и студиями площадью до 30 кв. м в столичных жилых комплексах массового сегмента составила 30,6%. Такое жилье представлено в 15 из 49 проектов. При этом в 6 из 15 ЖК имеются предложения площадью до 25 кв.м. Годом ранее проектов с жильем площадью менее 30 кв. м составляла 21,1% (8 из 38 проектов). А в конце 2014 года в продаже на первичном рынке не было представлено ни одного лота площадью до 30 кв. м. Таким образом, всего за два года доля проектов с компактными квартирами эконом- и комфорт-класса увеличилась с 0% до 30,6%. В настоящее время самая маленькая студия площадью 21,9 кв. м и стоимостью 3,4 млн рублей представлена в ЖК «Летний сад».
В бизнес-классе доля проектов с квартирами и студиями площадью до 40 кв. м по итогам 2016 года составила 24,1% (20 из 83 проектов). При этом в каждом третьем из 20-ти проектов можно купить жилье площадью до 30 кв. м. Годом ранее на долю проектов с компактными квартирами бизнес-класса приходилось 15,1% (11 из 73 проектов), а по итогам 2014 года – 7,8% (5 из 64 проектов). Площадь самой маленькой студии бизнес-класса, представленной на столичном первичном рынке – всего 20,7 кв. м. Она находится в ЖК Vander Park и стоит 5,8 млн рублей.
Жилье элитного и премиум-класса площадью до 60 кв. м в декабре 2016 года можно было купить в 13 из 46 или в 28,3% жилых комплексов. В конце 2015 года эта цифра составляла 26,1% (12 из 46 проектов), а в 2014 году – 13,6% (6 из 44 проектов). Таким образом, за два года доля проектов с небольшим для элитного сегмента метражом жилья увеличилась более чем в 2 раза. На сегодняшний день самая маленькая элитная однокомнатная квартира площадью 41,5 кв. м за 28 млн рублей представлена в ЖК Capital House.
«Тенденция к значительному сокращению площадей, захлестнувшая рынок в последние два года – это вынужденная мера для всех участников процесса купли-продажи недвижимости, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Жить в тесноте не хочет никто. Поэтому покупатели приобретают компактную недвижимость исключительно из-за недостатка средств на более просторное и комфортное жилье. Для тех, кто обладает ограниченным бюджетом, мини-студия часто является единственной альтернативой съемной квартире или комнате в коммуналке. Девелоперы, в свою очередь, «нарезают» площадь на меньшие лоты, чтобы разместить в том же объеме больше квартир, сократить бюджет покупки, расширить круг покупателей и сохранить высокие темпы продаж».
В жилых комплексах бизнес- и элитного класса наличие компактных квартир позволяет привлечь тех, кто раньше не мог позволить себе приобретение такой дорогой недвижимости. При стоимости одного квадратного метра в 300-600 тыс. руб. сокращение площади на 10-15 кв. м дает возможность снизить стоимость «входного билета» на 3-9 млн рублей. Оптимизация планировок в двух-трехкомнатных квартирах площадью 80-150 метров делает «потерю» десятка-другого метров малозаметной. Но сокращение «однушки» с 60 до 40 кв. м в элитном жилом комплексе или с 40 до 25 кв. м в новостройке массового сегмента существенно снижает их комфортабельность. Поэтому далеко не все девелоперы стремятся к «миниатюризации» жилья.
«На рынке недвижимости продолжаются поиски «золотой середины», – отмечает Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер ЖК «Квартал Триумфальный»). – Время показало, что огромные квартиры с чрезмерной площадью годами не могут найти своего покупателя. Это можно наблюдать во всех сегментах, и особенно на рынке элитного жилья. Покупатели стали подходить к выбору недвижимости более рационально, чем несколько лет назад. Тем не менее, большинство из них, и особенно семьи с детьми, видят все возможные минусы тесного жилья, и по-прежнему заинтересованы в покупке комфортных квартир. В новом корпусе ЖК «Квартал Триумфальный», строящемся в районе Фили-Давыдково, площадь однокомнатных квартир составляет 61,1 кв. м, двухкомнатных – 87,7 кв. м, трехкомнатных – 147,2 кв. м. Для премиального сегмента такой размер жилья является оптимальным – в квартире удобно жить, но не приходится переплачивать за лишние метры».
Росту спроса на «мини-жилье» в настоящее время способствует не только снижение платежеспособности населения, но и тот факт, что у многих покупателей еще нет длительного опыта проживания в компактных студиях. Строительство большинства комплексов с малогабаритным жильем, представленных сегодня в продаже на первичном рынке, было начато один-два года назад. Многие из них будут построены в 2017-2018 годах. На плане «малогабаритки» площадью 20-25 кв. м с рационально расставленной мебелью выглядят вполне привлекательно. Но на практике может оказаться, что такое жилье неудобно для жизни, и определенная доля сегодняшних покупателей «малометражек» захотят сменить их на более просторное жилье.
«Мини-квартиры и студии нужны рынку, – резюмирует Мария Литинецкая. – Этот формат подходит для проживания студентов, молодых людей, которые решили приобрести свое первое жилье, или как временный вариант, например, для приезжих из регионов, начинающих строить карьеру в столице. Для семей с детьми малогабаритные квартиры являются не более чем «антикризисным продуктом». При этом в ближайшее время предпосылок к снижению доли компактного жилья на рынке не существует. Но по мере стабилизации экономической ситуации, рынок неизбежно ожидает «разворот» и вытеснение «малогабариток» жильем оптимальной площади. Например, в массовом сегменте «золотой серединой» считается 35-40 кв. м для однокомнатных и 55-65 кв. м для двухкомнатных квартир. В бизнес-классе – это 50-60 кв. м и 70-90 кв. м, в элитном сегменте – 60-70 кв. м и 80-100 кв. м соответственно».