Ипотечные рекорды и законодательные катаклизмы
Уходящий год серьезно изменил ситуацию в сфере недвижимости, однако участники рынка уверены, что все перемены — к лучшему.
V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
Строительная отрасль традиционно не торопится говорить об итогах уходящего года. Показатели продаж и ввода квадратных метров будут окончательно известны только в январе года наступившего, однако уже сейчас девелоперы говорят, что ключевые прогнозы на год — о существенном росте предложения и адекватном этому повышении спроса — оправдались. В 2019 году застройщикам будут и дальше привыкать к новым правилам работы в связи с изменениями законодательства, а покупателям придется смириться с неизбежным ростом цен, но при этом выбирать из все более качественных и нетривиальных предложений.
Ставки на минимум
Первое, о чем в один голос говорят участники рынка, вспоминая уходящий год, — это рекордно низкие ипотечные ставки и количество ипотечных сделок. «В третьем квартале мы стали свидетелями работы рынка при самых низких ипотечных ставках за всю историю существования рынка недвижимости России: в среднем они составляли 9,2%. Ипотека обеспечила основной объем сделок на рынке первичного жилья Санкт-Петербурга. В сегменте масс-маркет ее доля достигает 70%», — говорит директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
Она добавляет, что в сентябре ЦБ повысил ключевую ставку, что уже повлияло на пересмотр банками условий предоставления ипотечного кредитования, однако даже после этого средний размер ставок все равно составляет крайне комфортные и привлекательные 9,7%. «Это означает, что и в 2019 году ипотечное кредитование останется главным двигателем спроса на рынке первичного жилья», — подчеркивает эксперт.
Привыкая к новой «колее»
Еще одним знаковым событием 2018 года стали серьезные изменения в законодательстве о долевом строительстве, в частности, усилилась роль банков в реализации жилых проектов. «В начале года не было четкого понимания, каким образом (с технической точки зрения) в будущем будут осуществляться продажи недвижимости в связи с изменением законодательства. Однако, например, наша компания уже осенью заключила соглашения об открытии эскроу-счетов с одним из банков-партнеров и начала работать по этой схеме», — рассказывает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
В целом специалисты отмечают, что корректировки законодательной базы простимулировали девелоперов к поиску наиболее удобных вариантов работы на время переходного периода, помимо эскроу-счетов используют, например, проектное финансирование, однако стабилизируется ситуация не ранее, чем через 1,5-3 года, уверены они. Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев также полагает, что не исключено влияние произошедшей в 2018 году смены губернатора Петербурга на изменение локальных строительных регламентов.
Между тем, запомнится год строителям не только масштабными событиями в рамках рынка в целом. Так, ГК «КВС» в 2018 году отметила 15-летний юбилей, подчеркивает генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева, — «За эти годы мы ввели в эксплуатацию более 1 млн кв. м недвижимости, создали мощный фундамент для стабильной работы и реализации самых смелых проектов, и в ближайшее время планируем ежегодно вводить в эксплуатацию порядка 120 тыс. кв. м, что обеспечено земельным банком объемом более 1 млн. кв. м», — говорит Альшаева.
Для «Главстрой Санкт-Петербург» ключевым событием года стало открытие общеобразовательной школы на 825 мест в жилом районе «Юнтолово». «Здание спроектировано по индивидуальному архитектурному проекту и уже сейчас данную школу признают одним из лучших образовательных учреждений Приморского района города», — добавляет Юлия Ружицкая.
ГК «Ленстройтрест» сдала в эксплуатацию несколько корпусов в рамках проектов «Юттери» в Колпинском районе Санкт-Петербурга и «Янила» в Янино. Продолжается возведение трех детских садов, два из которых будут введены в 2019 году — в шведском квартале IQ Гатчина и в голландском квартале «Янила». В стадии проектирования — три школы. «При проектировании социальных объектов мы учитываем требования к современным образовательным учреждениям, особое значение уделяем безопасности воспитанников и созданию максимально комфортных условий для реализации учебно-воспитательного процесса», — рассказывает директор по маркетингу и продажам «Ленстройтрест» Ольга Копейкина.
Вдогонку за метрами
В то же время, с точки зрения продаж 2018 год будет более чем успешным, уверены застройщики. Свою роль сыграла совокупность факторов: снижение, а затем прогнозы по повышению и рост (хотя и до приемлемого уровня) ипотечных ставок, законодательные изменения, подстегнувшие девелоперов получить новые разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, тревожный информационный фон из-за новых санкций и колебания курсов валют. «Совокупность этих факторов подтолкнула людей к обращению на рынок недвижимости с целью сохранения финансов и приобретения недвижимости по пока еще низкой ставке. Об этом говорят, в том числе, и наши данные», — говорит Сергей Терентьев. Сергей Степанов добавляет, что покупательские настроения можно оценить как уверенные, что видно из статистики продаж девелоперов и постепенному увеличению уровня спроса каждый месяц, начиная с января.
Некоторые компании, впрочем, уже готовы предварительно озвучить свои показатели. Так, объем продаж ГК «Ленстройтрест» увеличился более чем на 30% по сравнению с 2017 годом, в продажу выведено более 65 тыс. кв. м жилья, рассказывает Ольга Копейкина. «Строительный трест» за 11 месяцев, начиная с января, реализовал на 34% недвижимости, чем за январь—ноябрь прошлого года, говорит Сергей Степанов.
Давая прогнозы на 2018 год, эксперты как раз и предполагали, что грядущие нововведения в законодательстве простимулируют активность девелоперов и покупателей, вспоминает директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ольга Копейкина. «Этот прогноз оправдался: застройщики старались запастись на будущее разрешениями на строительство и вывести на рынок больше проектов, чтобы продавать в них квартиры по старым правилам, а покупатели пытались ускорить решение жилищного вопроса, понимая, что в перспективе квартиры в новостройках могут сильно вырасти в цене», — подчеркивает она.
Ленобласть сдает позиции
Среди трендов уходящего года эксперты называют смещение спроса из Ленинградской области в сторону проектов на территории Петербурга. «Покупатели готовы переплачивать за городскую прописку, более развитую социальную, торговую и транспортную инфраструктуру. Так, в третьем квартале 2018 года соотношение продаж в Северной столице к продажам в Ленобласти составило 75% к 25%, тогда как в прошлом году пропорция составляла 65% к 35%. В 2019 году данное смещение также получит свое развитие», — уверена Юлия Ружицкая. В то же время, по словам Ольги Копейкиной, качественные жилые комплексы в ближайшей Ленобласти, которые возводятся в формате квартальной застройки и обеспечены необходимой инфраструктурой, пользуются стабильным спросом у покупателей, которых привлекает более комфортная плотность застройки, экология, свежий воздух и доступная цена.
Еще одна тенденция уходящего года — дальнейший рост требовательности покупателей к качеству приобретаемого жилья. «По итогам 2018 года вырос интерес к жилым комплексам повышенной комфортности и новостройкам с отделкой. Также отмечен рост количества объектов с частичной меблировкой», — замечает Юлия Ружицкая. Она добавляет, что в 2018 году главным мотивом для покупки квартиры стало желание улучшить качество жизни, поэтому при выборе жилого комплекса во главу угла ставится фактор качества, комфорта и надежности застройщика, а не наименьшая цена. «Девелоперы понимают это и стараются выводить на рынок все более интересный и концептуально продуманный продукт», — заключает эксперт. «Сегодня мы работаем на рынке покупателя. И компании, предлагающие наименее качественные проекты и не заинтересованные совершенствовании, так или иначе на фоне усиливающейся конкуренции будут вытесняться с рынка», — отмечает Ольга Копейкина.
Неопределенные тенденции и конкретные планы
Большинство застройщиков смотрят в будущий 2019 год оптимистично и строят амбициозные планы. «Компания «КВС» в 2019 году планирует строительство малоэтажного проекта комплексного освоения территории «Любоград» в Петродворцовом районе на 220 тыс. «квадратов» жилья. Помимо новостроек, на территории микрорайона возведем два детских сада и школу. Также мы продолжим строительство существующих 8 объектов, среди которых два проекта комплексного освоения территории: ЖК «Новое Сертолово» и ЖК «Ясно.Янино», — говорит Сергей Ярошенко.
Для «Главстрой Санкт-Петербург» в 2019 году продолжится реализация двух проектов «Северная долина» и «Юнтолово», в том числе большое внимание будет уделено развитию инфраструктуры: в «Юнтолово» в следующем году планируется ввести в эксплуатацию второй детский сад на 100 мест, в «Северной долине» к концу года будет завершено строительство 1-го этапа Толубеевского проезда. «Одна из наших целей на 2019 год — продолжение работы по совершенствованию продукта и пополнению земельного банка интересными и качественными участками», — говорит Сергей Терентьев.
В целом ситуация на рынке недвижимости Санкт-Петербурга неоднозначная, заключает Ольга Копейкина. «С одной стороны, девелоперы отмечают рост спроса на квартиры, а ипотечные ставки пока находятся на приемлемом для покупателей уровне. С другой стороны, изменения в законодательстве уже в следующем году могут сильно повлиять на рынок, в том числе на показатели продаж. По нашей оценке, при переходе на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам себестоимость строительных объектов может вырасти в зависимости от класса объекта и региона на 10-15%», — полагает эксперт. Сергей Терентьев в свою очередь считает, что в 2019 году активность рынка вернется на уровень лета 2018 года, уйдет повышенный, близкий к ажиотажному спрос, но сохранится хороший уровень базового спроса.
«Вряд ли в следующем году покупатели будут ждать снижения стоимости недвижимости, так как большинство людей уже осознали, что правила работы на рынке меняются и строящаяся недвижимость будет только дорожать. Также в следующем году мы увидим выраженный тренд, формирующийся уже несколько последних лет — конкуренция проектами в рамках одной локации. В ней выиграет застройщик, который предложит наиболее продуманный продукт. Также все большее значение будет иметь фактор надежности застройщика», — заключает Сергей Терентьев.