6 мифов об ипотеке от Норвик Банка
Несмотря на то, что ипотеке на российском финансовом рынке уже минул не один десяток лет, вокруг нее сложился целый ряд устойчивых мифов. Их основной источник – плохое знание законодательства и невнимательное чтение договоров. Разберем 6 из них, из категории самых живучих.
1. Купленная в ипотеку квартира становится собственностью банка
Купленная в ипотеку квартира становится собственностью покупателя. А у банка она находится в залоге как обеспечение по кредиту. После того, как вся ипотека выплачена, залог снимается, и собственник может распоряжаться своей квартирой полностью по своему усмотрению. До этого для всех операций, которые связаны с распоряжением правом собственности на квартиру (продажа, дарение и т.п.) ипотечному заемщику требуется согласие банка-залогодержателя. То же касается и операций, связанных с изменением стоимости залогового объекта (в частности перепланировка). При этом, если это прямо не запрещено договором, то ипотечную квартиру можно сдавать внаем и зарабатывать на этом.
2. Если банк лишится лицензии, то можно не платить
Ежегодно в России лицензий лишается порядка 20-30 кредитных организаций. Но, как и у людей, у банков тоже есть наследники и правопреемники. Так что обязательства по ипотеке перейдут к правопреемникам закрытого банка, и, если при передаче прав все было организовано правильно, то для клиента вообще ничего не изменится, разве что тот же самый платеж придется перечислять на другой счет для погашения.
3. Рефинансирование ипотеки всегда выгодно
Рефинансирование – это фактическая замена одного кредита на другой с более выгодной ставкой. Рефинансирование позволяет снизить расходы на переплату по кредиту и облегчить нагрузку на ежемесячный бюджет заемщика. С одной стороны, все верно. С другой стороны, есть ряд ограничений. Во-первых, чтобы рефинансирование было выгодно, нужно, чтобы разница между старой и новой ставками была 1,5% и больше. Во-вторых, график платежей и соотношение тела кредита и процентов настраивается так, чтобы заемщик выплатил большую часть процентов до середины срока кредитования. Так что, чем позднее производится рефинансирование, тем ниже выгода по переплате. В-третьих, рефинансирование ипотеки означает фактически еще раз понесенные расходы на оформление ипотечного кредита: оценку квартиры, оформление страховки и т.п. Так что первое, что нужно сделать, задумав рефинансирование ипотеки – тщательно изучить вопрос и просчитать всю экономику процесса.
4. Продать ипотечную квартиру невозможно
Вопреки мифам, продажа ипотечной квартиры до того, как погашен ипотечный кредит за эту квартиру – более чем возможна. Другое дело, что, поскольку она в залоге у банка, любые операции с правом собственности на эту квартиру должны проводиться только при согласии банка. Как вариант, чтобы не спрашивать ничьего согласия, ипотеку можно досрочно погасить средствами покупателя и таким образом продать квартиру, все зависит от того, как будет организована сделка.
5. Квартиру не изымут, если в ней зарегистрированы дети
Многие недобросовестные заемщики считают, что могут сделать своих детей гарантией от изъятия квартиры и прекратить платить ипотеку. К своему удивлению и сожалению они обнаруживают, что это совершенно так. Даже если квартира является единственным жильем для детей должника, и они в ней зарегистрированы, по закону нет ничего, что могло бы препятствовать изъятию этой квартиры из-за накопившихся долгов по ипотеке. Изъятие квартиры в счет погашения долга произойдет по решению суда и этот же суд сможет принудительно выписать детей заемщика с занимаемой жилплощади.
6. Банк спит и видит, как внезапно изменить правила игры и отобрать квартиру
В действительности – нет. По закону, банк не имеет права как-либо менять условия ипотечного договора, не проинформировав об этом заемщика и не получив на этот счет от него прямого согласия. Иначе банк нарушит федеральный закон «О банках и банковской деятельности». И, скорее всего, заемщик, если он в своем уме, никогда не согласится на ухудшение условий для себя. Правда, если заемщик легкомысленно отнесется к изучению первоначального договора и не будет понимать, что подписывает, его могут ждать неприятные открытия.