Прайм-займ

Автор: Андрей Бархота,
эксперт ипотечного рынка

Социально-экономическая ситуация в России, на которой отразилась пандемия, теперь усугубляется финансово-экономической агрессией со стороны прежних партнеров и блокирующими санкциями. Одним из таких беспрецедентных проявлений стала заморозка части международных резервов РФ на сумму более $300 млрд, что составляет порядка половины от их совокупного размера. Рейтинговое агентство Fitch понизило кредитный рейтинг России до уровня «С» («дефолт неизбежен»).

Впрочем, состояние нашей страны не так плохо, как его пытаются представить санкционеры и финансовые агрессоры. В России до недавнего времени была признанная макроэкономическая стабильность и экстраординарный объем резервов. Понижение кредитного рейтинга и алармистские сентенции — прямое следствие лавинообразных финансово-экономических рестрикций.

За последние пять лет среднегодовой темп роста ипотечного кредитного портфеля превысил 20%. Это кратно выше соответствующих показателей реальных располагаемых доходов и сбережений населения. Как сложившиеся непростые условия могут повлиять на состояние одного из самых стабильных и динамичных сегментов российской финансовой системы — ипотеки? Она стала для населения едва ли не единственным надежным спобособ вложить деньги. Свою роль сыграли и рекордно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, наличие льготных программ, а также заметный рост цен на жилье, подогревший дополнительный инвестиционный спрос.

Кризис, инфляция и даже гипотетическое объявление Россией технического дефолта не окажет принципиального влияния на состояние ипотечного рынка. Банки не изменят условия по существующим займам, и у ипотечников не возникнет проблем, если они не потеряют средства на оплату кредита.

Во-первых, дело в том, что предоставление ипотечных ссуд наибольшим образом чувствительно к процентным ставкам, а их уровень сейчас можно признать заградительным. Фактически к настоящему моменту процентный риск уже реализовался, а ставки ипотечного предложения достигли 15–25%, что существенно ограничивает доступность ипотечных механизмов.

Во-вторых, снижение суверенной платежеспособности не снижает в той же мере платежеспособность граждан, ипотечных заемщиков. Воздействие осуществляется через рынок труда и потребительский сектор посредством снижения занятости и роста инфляции соответственно. Но и здесь едва ли можно говорить о линейности или равномерности процессов.

В-третьих, стоит помнить о существующих временных разрывах. Нынешние сроки ипотечного кредитования кратно выше длительности экономических и геополитических шоков. Сформированный ипотечный кредитный портфель под 10% годовых при актуальной ставке 20% убыточен только на период подобного рода шоков. На горизонте 10–15 лет разрыв в доходности ипотеки нивелируется.

Каков наиболее вероятный сценарий развития ситуации? Сегодня уровень просроченной задолженности свыше 90 дней в ипотечном кредитном портфеле составляет чуть более 1%. Предположим, что в случае реализации неблагоприятного сценария и всех негативных рисков этот уровень вырастет в пять раз и достигнет 5%. В этом случае объем проблемной ипотечной задолженности составит порядка 650 млрд рублей при совокупном капитале российского банковского сектора свыше 11 трлн рублей.

Напомним, что в случае ипотечного кредитования заемщики проявляют исключительную платежную дисциплину. А при появлении признаков ухудшения финансового состояния заемщиков кредитор не спешит реализовывать объект залога и ищет совместно с клиентом приемлемые пути выхода из сложившейся ситуации, формирует планы восстановления кредитоспособности, реализуются программы реструктуризации и кредитных каникул. Эта практика также способствует абсорбированию проблемных ипотечных кредитов.

Кроме этого, в России есть успешный опыт прямой финансовой помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации. Этот механизм реализовывался через государственный трансферт Единому институту развития в жилищной сфере (АО «Дом.РФ») и позволял оперативно и эффективно решать проблемы ипотечных заемщиков.

Таким образом, накопленный буфер кредитных резервов, механизмы реструктуризации и апробированные меры прямой поддержки ипотечных заемщиков способны в целом защитить этот сегмент в том числе и от серьезных социально-экономических шоков. Даже технический суверенный дефолт не сможет оказать принципиального влияния на ситуацию, принимая также во внимание его откровенно ангажированный и аффективный к внешним краткосрочным факторам характер.

По опыту предыдущих периодов нестабильности, пройденных отечественным ипотечным рынком, вполне справедливо ожидать стабилизации ситуации.