Александр Хрусталев: Уже сейчас ставки по ипотеке находятся в районе исторического минимума
Москву ждет программа реновации. Что произойдет с ценами на недвижимость? Есть две версии. Первая и наиболее распространенная — цены упадут. Это логично, ведь реновация — это миллионы квадратных метров нового жилья — то есть товара на рынке недвижимости. А чем больше на рынке товара, тем сильнее борьба за покупателя, а значит, и ниже цены.
Простой пример: три-четыре года назад на рынке предлагалось 1,3–1,5 миллиона квадратных метров новостроек. Сейчас продается около трех миллионов! И вы посмотрите, что стало с ценами. Квадратный метр можно купить даже за 110–115 тысяч рублей. Это фактически себестоимость его строительства.
Вторая версия — цены будут расти. И дело тут не в реновации. Один из главных факторов роста — улучшение городской среды. Как девелопер со всей ответственностью заявляю, что в России сейчас нет города, который по уровню комфорта приблизился к Москве хотя бы близко. Еще несколько лет назад столица и ближайшее Подмосковье шли, что называется, «ноздря в ноздрю». Какойто особой принципиальной разницы между, условно говоря, Москвой и Мытищами не было. Сейчас эта разница очень заметна. Прекрасные парки, развитие дорог, метро, отличные дворы — мы получили очень и очень качественную среду. Поэтому человек, решивший, скажем, купить квартиру в Москве или ближнем Подмосковье, однозначно делает выбор в пользу столицы. Он понимает, что будет платить в месяц по ипотеке, скажем, на пять тысяч рублей больше, но станет жить в самом благоустроенном городе страны. Иными словами, согласно этой версии, спрос на Москву однозначно будет расти. А вместе со спросом и цены.
Второй гипотетический фактор роста — подешевение ипотеки. Уже сейчас ставки находятся в районе исторического минимума. И практически все аналитики уверены, что они продолжат падать. А чем ниже ставки, тем большее количество людей может ипотеку взять. А значит, спрос на жилье также будет выше. Сегодня около половины всех сделок на первичном рынке недвижимости — ипотечные. На Западе — около 95 процентов. Я уверен, что через несколько лет так будет и у нас.
Третий фактор — девелоперы. Сейчас, как я уже сказал, многие продают жилье чуть дороже себестоимости, потому что рынок перенасыщен, а покупательская способность населения достаточно невысока. Иными словами, цены и так на дне. Поэтому куда им падать — не очень понятно. Разумеется, девелоперы просто не станут строить себе в убыток. Но если город часть расходов по строительству возьмет на себя, то варианты возможны. Если, например, Москва за бюджетные средства подведет сети, построит внутриквартальные дороги, детсады, школы и другие социальные объекты, то стоимость квадратного метра для девелопера, а значит, и для потенциального покупателя точно снизится. Вопрос в том, будут ли у города деньги на инфраструктуру? Они ведь не появляются из воздуха. В общем, какой сценарий реализуется — скоро увидим.
Автор: Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ недвижимость»