Александр Хрусталев: Возможность снизить ставку субсидируемой ипотеки до 7% будет

Нынешнему экономическому кризису предшествовал период, который можно назвать расцветом строительного рынка Подмосковья – объемы возводимой недвижимости росли каждый год, достигнув 12,5 миллиона квадратных метров в 2015 году. Все это в совокупности со сложной экономической ситуацией привело к затовариванию рынка и падению спроса на новостройки, рассказал в интервью РИА Новости глава "НДВ Групп" Александр Хрусталев.

- Александр Анатольевич, что произошло на рынке новостроек столичного региона за прошедший год?

За этот год практически утроилось предложение новостроек в Москве, такого роста не было никогда. Покупателей на всех не хватает, поэтому некоторые девелоперы позволяют себе достаточно недорого продавать. Сегодня в Москве можно встретить цены в 105-110 тысяч рублей за квадратный метр, что вообще нонсенс, особенно если пересчитать на доллары.

Если говорить о Подмосковье, то в дальнем ситуация и с продажами, и с ценами плохая. В ближнем, до 5-10 километров от МКАД, все более-менее нормально, но цены практически стоят на месте, а в ряде проектов большие скидки.

- В области также большой объем предложения…

В Подмосковье самая сложная ситуация с затовариванием, и я не понимаю, как область с ней справится. Выдано разрешений на строительство более 60 миллионов квадратных метров — на их освоение нужно 6-7 лет при стабильном рынке, при отсутствии новых объектов, но новые идут один за другим.

- Год назад вы говорили, что определенное количество компаний находится в зоне риска, и может либо обанкротиться, либо сменить собственников. Насколько оправдались ваши опасения?

Сейчас действительно меняется структура рынка. Главная тенденция — банки, пользуясь проблемами компаний, забирают у них недостроенные объекты, и сами постепенно становятся девелоперами. Уже сейчас они обладают огромным количеством площадок. В той же Москве, если объединить объемы строящегося банками, получится, что они контролируют уже больше половины рынка новостроек. И это еще не все, впереди еще будут громкие санации и смены собственников.

- Есть мнения, что эскроу-счета лоббируют как раз банки…

Я считаю, что эскроу-счета это большая ошибка, и сильно сомневаюсь, что эту тему протолкнут. Да, в эскроу-счетах заинтересованы исключительно банки. Сейчас стоит задача сделать рынок не общим для всех, а для избранных, для тех, у кого есть длинные деньги, а это, к сожалению, пока только банки.

- Девелоперы обратились к властям с просьбой субсидировать ипотеку до 7%. Насколько, по-вашему, велика вероятность подобного?

Я думаю, такая возможность будет, если цены на нефть пойдут вверх. По моим ощущениям, правительство смогло бы найти возможность для субсидирования, начиная с марта. Конечно, такая ставка сильно подстегнет рынок, число покупателей увеличится кратно.

Субсидирование ставки до 12% сыграло свою роль, сейчас доля ипотечных сделок в общем объеме продаж по Москве доходит до 40%, по области до 80%. Но если бы в том же Подмосковье два года назад ввели ставку 7%, продано было бы не 7-8 миллионов "квадратов" жилья, а все 15.

- Если первичный рынок при всех сложностях все-таки живет, то как чувствует себя вторичный рынок?

"Вторичка" чувствует себя плохо. По сравнению с рынком новостроек, который более гибкий, более коммерческий, вторичный рынок менее организованный, в том числе из-за большого количества участников — физических лиц. Он еще не достиг дна, чтобы начать рост вверх. Я думаю, "вторичка" начнет хорошо себя чувствовать только с конца текущего года.

- Как уход турецких подрядчиков с отечественного рынка может отразиться на строительном секторе?

За последние три года турецкие строители заняли значительную нишу. Да, они стоили дорого, потому что работали "в белую", но при этом работали весьма качественно. Конечно, они пострадали от политических разногласий. Однако их уход вполне может оказаться на руку отечественным строителям. Если они будут стараться, то займут нишу турок.

- Как обстоят дела с продажами в этом году непосредственно у НДВ?

Продажи в целом сохранились на уровне прошлого года. Изменилась структура продаж. Доля "вторички" упала процентов на 40, не только из-за общерыночных тенденций, но и из-за того, что мы увеличили объем продаваемых новостроек. Доля ипотеки выросла примерно на 15% по сравнению с прошлым годом. А коммерческих сделок стало раза в два меньше.

- Что и где сегодня выгодно строить?

Прежде всего, конечно, это жилье в Москве и ближайшем Подмосковье. Если говорить о нежилой недвижимости, то это торговля небольших форматов. Не мегамоллы, а порядка 10-30 тысяч квадратных метров, и желательно в спальных районах. Как вариант, можно возводить встроенно-пристроенные помещения в 400-1000 "квадратов" под супермаркеты. Ни в коем случае не строить бизнес-центры, если только вы не строите офис для своей собственной компании.

- Ранее вы как раз говорили, что приобрели площадки под новые проекты, расскажете о некоторых?

Одну из таких площадок, размером приблизительно в 2 гектара, мы приобрели на востоке Москвы под строительство торгового центра площадью около 30 тысяч квадратных метров. Сейчас согласовываем документы, строить начнем, наверно, к весне, и примерно за год-полтора закончим. Объем инвестиций составит порядка 1,4 миллиарда рублей.

Также в 2016 году, скорее всего к осени (если политическая ситуация не ухудшится), мы начнем строить центральный офис "НДВ Групп". Он будет расположен на МКАД, это будет бизнес-центр площадью 15 тысяч квадратных метров переменной этажности, 9-12 этажей. Концепция проекта уже готова.

- Почему появилась необходимость в его строительстве?

Сейчас у нас достаточно много офисов по Москве, плюс центральный офис на Трубной, который мне обходится достаточно дорого. Стоимость его аренды такова, что за пять лет можно построить себе здание. К тому же расположение в центре это не всегда плюс, сейчас это не очень удобно. Например, на Трубной у нас всего 15 машино-мест для сотрудников, а клиентам приходится пользоваться платным паркингом. В новом же офисе будет парковка мест на сто плюс вертолетная площадка. Вообще бизнес сейчас с удовольствием мигрирует из центра на МКАД.

- Какие еще проекты вы хотите запустить?

В текущем году, я надеюсь, что получится представить проект быстровозводимого жилого дома. Его уникальность заключается в технологии, которая позволит возвести 17-этажный дом за 20 дней. Я постараюсь, чтобы на весь цикл, вместе с подключением коммуникаций, отделочными работами, получением ключей и собственности, уходило не более 100 дней.

На презентации мы подключим камеры и в режиме реального времени покажем, как можно строить быстро и качественно. Во всяком случае, такие задумки у нас есть.

- Как у вас развивается вертолетное направление?

Продолжаем строить сеть "Хелипорты России". Уже построены и работают площадки в Москве, Истре, Новосибирске, Краснодаре. Построен хелипорт в Ульяновске, открыть его планируем в конце марта. Активно идут работы на площадке в Реутове, я думаю, до конца лета сдадим под ключ.

- Вы также задумывались об открытии аэропорта…

Мы продолжаем думать об этом, присматривали подходящие площадки в Подмосковье, но близко к Москве пока ничего подходящего нет, а делать далеко нет смысла.

В то же время мы подписали соглашение с ЦСКА относительно аэродрома "Кряж" под Самарой. После прохождения документов в Минобороны с аэродрома будет снят гриф "военный" и мы сможем осуществлять коммерческие перевозки. Я очень на это рассчитываю.

- Ранее вы говорили, что будете привлекать инвестиции в Россию посредством созданного вами инвестфонда NDV Global, но за последнее время многое изменилось, как в политике, так и в экономике. Как фонд работает сегодня?

Изменилось действительно многое, и сейчас мы ждем стабильности, чтобы развернуть полноценную работу. В частности, одним из препятствий является нестабильность рубля. Но в целом фонд работает, открыта штаб-квартира в Гонконге, можно позвонить, вам ответят на китайском, английском и русском. Мы провели некую реструктуризацию, поменяли неэффективный менеджмент, фонд теперь возглавляет бывший глава "НДВ-Девелопмент" Александр Швайко. Мы моделируем различные ситуации и смотрим проекты, в которые можно инвестировать, в том числе и ТПУ в Москве.

Одно могу сказать точно — японцы и представители Гонконга больше готовы инвестировать в Россию, чем те же китайцы. Китайцы пока вообще, на мой взгляд, самые непонятные для нас партнеры.