Александр Кальсин: Отмена льготной ипотеки на загородном рынке станет очередным крахом

Что сейчас происходит на рынке загородного жилья? Строить дом или подождать? Брать ли ипотеку? О нынешнем состоянии, ближайших и отдаленных перспективах рынка загородной недвижимости Циан.Журнал поговорил с Александром Кальсиным, директором и основателем компании «АПС ДСК».

Краткое содержание интервью:

— Цены на строительные материалы и дома сейчас в пике падения. Спрос тоже проседает. В итоге падение может составить около 80–90%.
— Введенная не так давно льготная ипотека на загородные дома сильно помогла рынку. Сейчас доля ипотечных клиентов даже в высоких сегментах выросла с 30% до 70–80%.
— У некоторых подрядчиков начались проблемы с комплектацией бригад. Многие рабочие мобилизованы. Но большого дефицита рабочей силы не будет.
— Некоторые строящиеся сейчас проекты не будут завершены из-за кризиса. От этого может уберечь введение эскроу-счетов для застройщиков на загородном рынке, но пока такая мера не принята.
— Вне зависимости от технологии строительства квадратный метр на загородном рынке стоит 70–80 тысяч рублей.
— Современным клиентам нравятся стили фахверк, хай-тек, барн, а также классика.
— Надежный подрядчик должен иметь страховку, штатных сотрудников, опыт работы на рынке, имущество на балансе, оборот прошлых лет и аккредитацию в банках.

«Падение спроса составит 80–90%»

На загородном рынке сейчас паника и как ее результат — неопределенность. Но нам не привыкать: мы начали бизнес в 2009 году, в период мирового финансового кризиса. Потом был кризис 2014–2016 годов, потом ковид, СВО, теперь частичная мобилизация.

Точно могу сказать, что цены на строительные материалы и дома сейчас в пике падения, но говорить про «дно» надо осторожно: его можно пробить. Если в стране все будет хорошо, худшие сценарии не оправдаются, то мы ждем рост спроса на загородную недвижимость в 2023 году. Именно тогда тренд на переселение из многоквартирных домов в загородные возродится с новой силой.

— Насколько упал спрос за последние дни?

С одной стороны, мы потеряли тех покупателей, которые решили покинуть страну. С другой, обрели тех, кто понимает, что нас ждет высокая инфляция, и нужно переложить деньги с депозитов, например, в недвижимость. Прошло совсем мало времени, говорить о глубине падения спроса сложно, но если ориентироваться на звонки, то их поток у нас сократился в 8 раз. Раньше было 20–25 заявок в день, а теперь только 3. Думаю, в итоге падение составит около 80–90%.

— Как вы выдерживаете такие колебания спроса? На что опираетесь?

Рынок загородного домостроения начал проседать еще прошлой осенью, падение составило 20–30%. Для нас это было несущественно, поскольку за пандемию мы нарастили 300%. Но вдруг заработала льготная ипотека на дома, и доля ипотечных клиентов даже в нашем сегменте (бизнес, бизнес+) выросла с 30% до 70–80%.

А потом лимит кредита подняли с 12 млн рублей до 30 млн, и многие покупатели стали брать в кредит крупные суммы на строительство большого дома. Дешевая ипотека поддержала загородный рынок и вывела его из «серой» зоны: легальные подрядчики стали получать больше заказов, потребители начали переходить к ним от «шабашников». От этого выиграли все: и подрядчики, и клиенты. Если льготную ипотеку на малоэтажном рынке отменят, это будет очередной крах для нас.

«Эскроу-счета могут спасти от недостроев»

Уже сейчас у некоторых подрядчиков начались проблемы с комплектацией бригад. Многие рабочие мобилизованы. Например, у нас из 420 человек за три дня мобилизовали 45, и это не так много. У нас нет рабочих из Средней Азии, только граждане России. Но пока мы проблем не испытываем.

Мы не знаем, будет вторая волна мобилизации или нет, но даже если она будет, рабочая сила останется.

Стройматериалы станут дешевле, труд дороже, а маржинальность бизнеса сократится с 20–30% до 5%, и это будет считаться нормой. Деваться некуда: будет низкий спрос.

В таких условиях мы просто снизим планки по заключению договоров с 20 до 5 и переждем этот непростой период.

— Во все кризисы растут риски и количество недостроев. Каковы эти риски сейчас?

Риски, конечно, есть. Во-первых, нехватка рабочей силы, а во-вторых, — стройматериалов: на заводах работают люди, которые тоже подлежат мобилизации. Все это увеличит срок строительства и в итоге приведет к серьезным проблемам. Недострои будут. От этого может уберечь введение эскроу-счетов для застройщиков на загородном рынке, но пока такая мера не принята. Мы за введение эскроу, можем позволить себе сначала построить, а потом получить деньги, но более мелкий строительный бизнес так работать не сможет. Но это бы реально спасло потребителей от риска остаться и без денег, и без дома.

— Долгострои есть уже сейчас?

Они есть, но в целом компании хорошо справлялись со своими задачами: были буквально единичные случаи недостроя. Надо смотреть, будут ли работать заводы. Например, до ковида в Вологодской области был низкий спрос, и из 18 предприятий, работающих с клееным брусом, заказы брали только четыре. В период ковидных ограничений заработали все 18 предприятий: спрос был космический. Но уже сейчас вновь закрылись 4 завода. Если спрос будет и дальше падать, скоро мы снова вернемся к показателям начала 2020 года.

«Строительство дома стоит 70–80 тысяч рублей за метр»

Есть два этапа строительства дома. Первый — теплый контур: фундамент, стены, окна, крыша, двери. Второй — отделка и инженерные коммуникации.

Возведение теплого контура (керамические, газосиликатные блоки, клееный брус или комбинированные дома) стоит в среднем 35–45 тысяч рублей за квадратный метр. Отделка, инженерия, мебель удваивают эту сумму: 70–80 тысяч рублей за квадратный метр, вне зависимости от технологии строительства.

Отличаются разве что сроки: дома из клееного бруса строятся чуть быстрее, их можно монтировать зимой, проще фасадная отделка. Дома из газосиликатных и керамических блоков строятся чуть дольше: есть ограничения по зимней сборке и фасадной отделке в холода.

— Чем руководствоваться, выбирая технологию?

Все технологии одинаково хороши, современны, у всех высокая энергоэффективность. Исключение, пожалуй, составляют только пенополистирол, SIP-панели — такую технологию я использовать не советую, она не экологична.

Для меня главные критерии выбора — увеличенная энергоэффективность, экологичность и эстетика. У кого-то другие параметры. Когда клиент к нам только приходит, мы спрашиваем, дом какой площади он хочет, рассказываем о плюсах и минусах технологий, о скорости возведения дома, о ценах. Но выбор за клиентом.

«Срок строительства дома под ключ — в среднем, год»

Это минимум три спальни плюс гостевая спальня, большая кухня-гостиная на первом этаже, чтобы собакам было где побегать. Средняя площадь — 200–250 квадратных метров. Цена «коробки» — 7–8 млн рублей. На отделку очень хорошими экологичными материалами — еще столько же. Срок строительства дома под ключ — в среднем, год.

— Как ты относишься к каркасным домам?

Очень положительно, если это хороший каркасный дом с каменной минеральной ватой в качестве утеплителя. Такой дом не будет дешевым, он будет стоить столько же, сколько дом из клееного бруса.

— Что происходит после выбора технологии?

Клиент идет в архитектурный отдел компании и либо выбирает типовой проект, либо заказывает оригинальный. Далее он попадает в отдел сопровождения, где ему обозначают сроки строительства по этапам.

Часто клиент даже не приезжает на участок. Мы ставим камеру, и он может в любой момент увидеть ход строительства онлайн. А на телефон ему приходят сообщения о начале и завершении каждого этапа работ.

До 4 недель делается фундамент, месяц он затем отстаивается, примерно столько же возводится каркас из клееного бруса. На крышу уходит 2–3 недели. «Коробку» из клееного бруса можно поставить за 3–4 месяца, а если дом каменный — прибавляем еще месяц.

«Мы построили дом за 24 часа 45 минут, клиент был доволен»

На одной из планерок кто-то из нашей команды предложил: давайте что-нибудь такое сделаем, чтобы попасть в «Книгу рекордов России». Мы начали перебирать идеи, что бы такое мы могли сделать, и в итоге решили быстрее всех построить дом.

Мы взяли типовой проект дома, который уже строили много раз, и спросили реального клиента, которому этот дом предназначался, хочет ли он участвовать в таком эксперименте. Клиент согласился.

Мы построили дом за 24 часа 45 минут, но готовились к этой стройке целую неделю. В итоге мы попали на жуткий снегопад, все это можно увидеть у нас на канале в Youtube.

Работали 12 строителей, 2 крана, 2 инженера.

— Клиент остался доволен?

Да, в монтаже клееного бруса ошибиться сложно, и это тот случай, когда быстро — не значит плохо. Клиент счастливо прожил в этом доме 5 лет и недавно продал его, уехал за границу.

— Вы работаете в любом регионе? Вам не нужны специальные условия для работы, разворотная площадка для крана невероятной площади и т.п.?

Некоторые ограничения есть, но мы построили уже множество домов: и на островах строили, и вертолетами бетонные блоки доставляли, это безумно интересно. Мы строим в регионах нашего присутствия, где сможем контролировать процесс: Московская область, Ленинградская область. Екатеринбург, Новосибирск, Самара и Сочи. Либо речь идет о каком-то масштабном проекте, куда инженер будет часто приезжать или жить там. Если нет, мы не возьмемся строить.

«Смотреть на соседа через панорамное окно — так себе комфорт»

Популярны классика, современная классика (с большими окнами), хай-тек с окнами в пол. Последний любят все, но не все готовы брать: если участки небольшие и расположены рядом, смотреть на соседа через панорамное окно — так себе комфорт.

Сейчас популярен стиль барн: раньше это называлось «сарай», но это действительно красивые дома. По-прежнему популярен и фахверк, однако он хорошо смотрится только на пейзажных участках — с рекой, соснами, без соседей поблизости.

— Что любишь ты сам?

Мне очень нравится фахверк, хай-тек и барн. Мой собственный дом построен в стиле хай-тек: окна и радиаторы в пол, а одна стена — вообще сплошное окно. Дом у меня небольшой, 220 квадратных метров. Я пока еще в него не въехал, новоселье запланировано на октябрь.

— Энергоэффективность при этом не страдает?

Такие технологии, как мультистеклопакет, зазеркаливание позволяют сохранять энергоэффективность. Есть специалисты, которые занимаются теплорасчетом дома: они подсказывают, как рассчитать энергоэффективность, сколько секций радиатора добавить, чтобы не потерять тепло. И это не сильно увеличивает оплату отопления: зимой я платил за газ 2,5 тысячи рублей в месяц.

«Проверяйте застройщика!»

Начну с треш-истории. Однажды мы построили дом, все было отлично. И мы начали делать электрику. Что случилось потом?

— Дом сгорел?

Да, дом сгорел. Это был наш самый большой дом на тот момент. Хорошо, что клиент жил в Испании, иначе мы бы его напугали. Конечно, он об этом узнал, мы расчистили участок и построили ему новый дом. После этого мы стали страховать все дома стоимостью от 7 млн рублей.

Вывод: проверяйте наличие страховки у подрядчика. Он должен быть очень надежным, давно работать на рынке, иметь имущество на балансе, оборот прошлых лет.

В штате у застройщика должны быть трудоустроены не менее 5–10 работников. Компания должна быть аккредитована в ипотечных банках.

— Аккредитация в банке — гарантия надежности застройщика?

Сейчас да. Раньше банки «Дом.РФ» и «Сбер» давали аккредитацию всем подряд. Но вскоре они поняли свою ошибку и стали действительно проверять застройщиков.

«В Сочи ты умножаешь все цены на два»

Никаких проблем: делаем заказ, и машина привозит дом в Сочи.

— Это правда, что строить в Сочи дороже и сложнее, чем где бы то ни было?

Сочи — это отдельная история. Если мы строим там дом, мы на складе загружаем в машину абсолютно все, вплоть до перчаток. Потому что как только ты приезжаешь в Сочи, ты автоматически умножаешь все цены на два.

— Дом в Подмосковье и дом в Сочи будут стоить одинаково?

Если не учитывать стоимость участка, то в цену дома в Сочи лягут еще и логистические расходы. Для дома из клееного бруса за 8 млн рублей это около 300–400 тысяч, для каменного дома чуть дороже, потому что понадобится больше машин.

«Готовность переехать в свой дом есть у многих»

Вполне, но только в случае поддержки государства.

Не хватает нам для этого двух вещей: нормальных земель под коттеджные поселки, не обремененных, не «придержанных», и дешевой ипотеки.

Она сегодня есть, но продление этой программы под большим вопросом. Готовность переехать из многоэтажки в свой дом есть у многих людей. Сегодня даже девелоперы в сфере многоэтажного строительства выходят на загородный рынок: «ПИК» и «Самолет» начинают строить коттеджные поселки. Если делать небольшие участки, по 4–6 соток, можно переселить в собственные дома множество людей.

— Как быть с инфраструктурой, коммуникациями? Московская область — одна из худших в стране по газификации.

Технические условия на подключение газа до начала этого года выдавались, но с начала года многим девелоперам прекратили их оформлять. Что касается инфраструктуры, то 500 жителей коттеджного поселка, из которых 85% имеют детей до 7 лет, легко организуют собственный частный детский сад. Со школой сложнее, это проблема логистики. Например, можно запустить школьный автобус, как в той же «одноэтажной Америке».

«Поработайте у нас месяц-полтора бесплатно, а мы посмотрим»

Да, но не очень активно. Мы тщательно выбираем кандидатов: важно, чтобы компания, на которую мы потратили время и деньги, приносила нам прибыль. У нас три партнерских офиса: в Екатеринбурге, Новосибирске и Самаре. Самый активный — в Екатеринбурге, хотя мы открылись там за день до объявления пандемии. Четыре месяца мы сидели без работы на участках, но запросов на онлайн-проектирование было очень много. В Новосибирске тоже хороший офис, а в Самаре вот только открылся.

— Стать вашим партнером непросто?

Мы не готовы тратить время на компанию, которая не будет работать по нашим принципам. Поэтому всем желающим мы говорим: приходите, поработайте месяц-полтора у нас бесплатно. А мы посмотрим.

«Дома, напечатанные на 3D принтере, пока не для рынка»

Я работал юристом в компании Rodex Group, одном из крупнейших холдингов на рынке загородного домостроения. Тогда и понял, что хочу попробовать открыть свою компанию.

Но перед этим я пошел в «Миэль», потренироваться продавать таунхаусы. Буквально пару домов продал и понял, что готов. Сначала возил деревянные окна из Белоруссии, потом деревянные домокомплекты, а потом понял, что дома надо не просто продавать, но и строить.

— Планируешь оставаться в этой нише или есть другие идеи?

Сейчас сложно строить планы. Но если говорить о диверсификации, то у нас есть склад, который работает как оптово-розничная точка. За первые полгода пандемии он вырос с 300 до 3000 квадратных метров.

Мы продаем окна. А в Петербурге строим спа-комплекс на берегу Финского залива. Он называется Mars on fire и строится в виде шаров, там будут модули «Марс», «Фобос» и «Деймос». И вот вы будете там париться и через огромные окна смотреть на залив. Спа мы строим на свои деньги, но не исключаю, что придется привлекать инвесторов.

— Вы смотрите в сторону новых технологий? Какие-то модные штучки, дома, напечатанные на 3D-принтере?

3D-принтеры — штука классная, но пока это вопрос перспективы. Пусть ими занимаются технократы, а мы потом, когда это станет популярным, просто возьмем и начнем делать такие дома.

Пока это не для рынка: они не соответствуют нормативам, их нужно утеплять, они получаются очень дорогими. Единственный плюс — скорость. Вроде бы за неделю можно построить дом в 150 «квадратов».

Но сейчас мы за две недели строим дом на 200 кв. метров из керамических блоков. За этим будущее, согласен, но поговорим об этом через 20 лет.

А вот солнечные панели мы своим клиентам бесплатно в комплектации предлагали, нам это казалось перспективным. Но они оказались никому не нужны, и мы убрали их из комплектации.

И все же за этим тоже будущее! Уже сегодня в Московской области можно продавать полученное при помощи собственных солнечных батарей электричество государству и так возвращать часть оплаты за электроэнергию. Это отличная идея, но приживаться она будет долго.