Жилая природа
Автор: Андрей Колочинский,
управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Итоги января 2022 года на рынке столичных новостроек ломают привычные представления о законах развития отрасли. В том числе о влиянии фактора сезонности и доступности ипотеки на поведение покупателей жилья.
Вопреки пессимистичным ожиданиям, в январе в старых границах Москвы было заключено 5,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что соответствует объему продаж квартир в осенние месяцы прошлого года. А в сравнении с началом доковидного 2019-го и ажиотажных 2020 и 2021 годов нынешний январь побил все рекорды. Продажи в лотах по сравнению с январем 2021-го, когда было заключено 4,1 тыс. ДДУ, выросли на 27%, а в сравнении с 2020 годом (3,8 тыс. ДДУ) — почти на 40%.
Удивительно, что ни запредельно высокие цены на столичные новостройки (по итогам января средняя стоимость на рынке массовых новостроек Москвы составила 267 тыс. рублей), ни увеличившиеся ставки (по данным «Дом.РФ», по итогам января средняя ставка на новостройки составила 9,87%) не стали преградой для покупателей. Несмотря на продолжительные новогодние праздники, которые традиционно характеризуются затишьем, люди продолжили выходить на сделки.
Среди причин, побудивших граждан не откладывать решение квартирного вопроса, можно назвать все еще высокие темпы инфляции: по данным Росстата, в январе потребительские цены выросли на 0,88%. Это заставляет искать инструменты сохранения денежных средств. Традиционно одним из лучших из возможных вариантов считается покупка недвижимости.
Еще один фактор — ожидание ухудшения условий кредитования по базовым ипотечным программам. В начале года о повышении ставок объявили ВТБ, Альфа-банк, Росбанк, «Открытие», Газпромбанк, а также банки «Ак Барс» и «Санкт-Петербург». Несмотря на рост ставок, по итогам первого месяца этого года российские банки выдали на 24% больше ипотечных кредитов, чем годом ранее.
Негативные ожидания заемщиков оказались не напрасными: в феврале начался новый раунд повышения ставок. Об изменении условий объявил Сбербанк, вслед за ним ставки подняли Альфа-банк, Райффайзенбанк, Уралсиб, ЮниКредит банк и банк «СанктПетербург».
И, пожалуй, главной причиной высокой покупательской активности на рынке новостроек в январе стало падение рубля на фоне обострения геополитической напряженности. Столичная недвижимость традиционно выступает в качестве защитного актива в период катаклизмов на финансовых рынках. Так случилось и в этот раз после заявлений лидеров США и Европы о возможном, по их мнению, нападении России на Украину и падения отечественного фондового рынка на 25–30%.
Но как получилось, что население, реальные доходы которого непрерывно снижаются с 2013 года, продолжает скупать квартиры, невзирая на высокие цены и ставки ипотечного кредитования? Практика показывает, что за время кризисов застройщики научились приспосабливаться к меняющимся условиям и адаптировать свой продукт под текущие нужды. Сейчас благодаря уменьшению площади квартир и запуску совместных с банками ипотечных продуктов с пониженной ставкой девелоперам удается сохранять продажи на высоком уровне.
Статистика показывает, что средняя площадь квартир в реализации в Москве оказалась на 15% ниже, чем год назад. В абсолютных цифрах — сократилась на 10 кв. м и составила 58 кв. м. Обновят ли столичные новостройки очередной минимум в 2022 году, остается загадкой. Сужаться дальше по площади сложно, а закладывать большое количество студий и малогабаритных квартир в новых проектах опасно для комфорта проживания.
Что касается совместных ипотечных продуктов банков и застройщиков, они представлены в 90% столичных новостроек. Запуск субсидированных программ начался еще летом прошлого года, когда изменились условия программы льготной ипотеки и лимит для Москвы был урезан до 3 млн рублей.
Поэтому застройщики совершенствуют свои программы, предлагая заемщикам почти беспроцентные кредиты на время строительства дома и программы с субсидированной ставкой на весь период кредитования. Помимо стандартной ипотеки девелоперы предлагают ипотеку в рассрочку (когда кредит выдается траншами), развивают условия рассрочки и программ взаимозачета жилья. Например, один столичный застройщик предлагает рассрочку, которую можно погасить единовременно к моменту ввода дома в эксплуатацию или погасить долг с использованием ипотечного кредита. Такой вариант избавляет покупателя от каких-либо платежей, пока строится дом.
Как долго сохранится высокий спрос на рынке первичного жилья в столице, прогнозировать сложно. Предпосылок для уменьшения ипотечных ставок и стоимости новостроек объективно нет. Ожидается, что на этой неделе ЦБ вновь поднимет ключевую ставку, причем сразу на 1 п.п. Делается это для замедления темпов инфляции, обуздать которую пока что не получается.
Это значит, что цены на стройматериалы и затраты на проектное финансирование в краткосрочной перспективе продолжат расти, оказывая влияние на себестоимость строительства и конечную стоимость продукта. Прогнозируемый рост цен и ипотечных ставок при нынешнем уровне благосостояния граждан ставят под вопрос реализацию планов девелоперов по продажам квартир, им придется еще больше субсидировать ипотечные программы.