«При ипотечной ставке в 12% покупатели перестанут выходить на сделки»
Кажется, события 2021 года не оставили девелоперам «пространства для маневра»: застройщики готовятся менять качественные характеристики проектов, иным способом снизить цены в новостройках едва ли удастся. Об этом Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
– Насколько сильно могут уменьшиться продажи новостроек в Москве в связи с ростом ипотечных ставок?
В связи с ростом ипотечных ставок спрос на рынке новостроек в Московском регионе может просесть на 30%. Такое снижение объёма продаж не является критичным, так как речь идёт о возвращении к нормальным условиям работы на рынке, которые существовали в 2019 году, когда не было господдержки и ипотечные ставки находились примерно на том же уровне (9-10%), что и сейчас. Кроме того, спрос на рынке новостроек сегодня поддерживает семейная ипотека в расширенном виде, которая распространяется на гораздо большее число семей, чем в 2019 году – теперь она доступна родителям с одним ребенком.
Вместе с тем надо признать, что грядущие перспективы не являются радужными – если ключевая ставка продолжит расти, ипотечные ставки могут стать заградительными (на уровне 12%).
Если это произойдет, клиенты, рассматривающие базовые программы ипотечного кредитования, вовсе перестанут выходить на сделки, и падение может быть более значительным.
– При каких условиях на рынке правительство может вновь прибегнуть к господдержке? Ожидаете ли вы очередного продления сроков программы льготной ипотеки?
Некоторые меры господдержки доступны и сегодня: семейная ипотека и льготная ипотека с ограниченным лимитом по размеру займа. По мере приближения срока завершения второй программы правительство будет анализировать уровень спроса и принимать решение относительно её продления и расширения условий на новые категории граждан. Пойти на расширение мер поддержки правительство может, если рыночные ставки приблизятся к заградительным значениям – 12% годовых и выше.
Что касается продления сроков, вероятность очередной пролонгации субсидирования велика – достаточно вспомнить кризис 2015 года, когда господдержка продлевалась несколько раз, до тех пор, пока льготная ставка не сравнялась со среднерыночной.
– Какие инструменты будут использовать застройщики, чтобы удержать покупателей? Скидки? Или будут развивать собственные программы субсидирования?
В текущей экономической ситуации, когда под влиянием разных факторов себестоимость строительства продолжает расти, у застройщиков просто нет возможности снижать цены на квартиры в своих проектах. Поэтому любые акции и скидки стоит рассматривать как некую уловку и маркетинговый инструмент, а не как прямое снижение цен.
Реально снизить общий бюджет покупки возможно лишь за счет дальнейшего уменьшения площади квартир.
В текущих проектах изменение квартирографии практически невозможно, но в новых проектах девелоперы будут закладывать больше компактных квартир и таким образом привлекать покупателей с ограниченным бюджетом.
Однако самым действенным способом привлечения клиентов остаются совместные программы банков и застройщиков, которые действительно являются экономически выгодными для покупателей жилья. Клиент готов переплатить за квартиру при выборе более низкой ставки, так как осознает, что в ближайшие полгода – год цена объекта недвижимости увеличится на те же 10%, и нет смысла ждать, когда рыночные ставки ипотечного кредитования вновь снизятся.
– Скажутся ли двузначные ставки на ценах? Возможно ли, что стоимость новостроек скорректируется вниз?
Объективных предпосылок для снижения цен на рынке новостроек нет. Темпы роста цен могут замедлиться, если получится преодолеть влияние ряда факторов, под влиянием которых цены растут: высокая инфляция, удорожание строительных материалов и комплектующих, дефицит рабочей силы и рост заработных плат, рост ставок по проектному финансированию.
Однако откатить цены назад вряд ли получится, даже несмотря на рост ипотечных ставок и возможное падение спроса на рынке жилья.
– Как изменились цены за последнее время и какой сейчас порядок цен на первичное жильё?
В четвертом квартале прошлого года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента ежемесячно увеличивалась на 1-2%. По итогам декабря она составила 260 тыс. руб. за 1 кв. м, что является максимальным значением за всю историю анализа рынка недвижимости. По итогам января рост цен не будет существенным, так как в январе традиционно наблюдается небольшой спад, обусловленный продолжительными праздниками.
– Какие ещё последствия для сектора новостроек могут быть в результате роста ипотечных ставок?
Рост ипотечных ставок и сужение спроса на рынке недвижимости может придать импульс развитию сегмента арендного жилья. Люди, которые не могут позволить себе покупку квартиры в текущих условиях, переориентируются на аренду. А грядущая реформа этого рынка и создание единой информационной системы арендного жилья упорядочат многие процессы и сделают его более безопасным и, соответственно, привлекательным для участников.