Процент отказов по ипотеке будет расти
Автор: Андрей Колочинский,
управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
По данным различных бюро кредитных историй, на сегодняшний день более трети желающих приобрести жильё в ипотеку сталкиваются с отказами от банков. Доля удовлетворенных заявок составляет 64%, такой показатель является самым низким за последние четыре года.
В условиях постоянно снижающихся реальных доходов наших граждан (в 1 квартале 2021 года реальные располагаемые доходы населения упали на 3,6% по отношению к 1 кварталу 2020 года) рост процента отказов не удивляет. Большинство платежеспособных заемщиков оформило ипотеку еще в прошлом году, а сейчас, в последние месяцы работы программы льготной ипотеки, взять кредит пытаются те, кто не в состоянии его обслуживать. Поэтому основная причина снижения уровня одобрений связана с ростом доли заявок от клиентов с более низким уровнем платежеспособности.
Кроме того, в условиях продолжающейся пандемии, вероятности нового локдауна и нестабильной экономики банки стали более тщательно подходить к выбору своих клиентов. С начала режима самоизоляции все кредитные организации внесли коррективы в процесс рассмотрения кредитных заявок. Пристального анализа удостоились заемщики, занятые в высоко рискованных отраслях, например, в туристическом бизнесе. В целом стремительный рост желающих взять ипотеку позволяет банкам выбирать благонадежных клиентов, минимизируя свои риски.
Вполне вероятно, что к концу года уровень одобрений еще снизится, причиной станет увеличивающаяся долговая нагрузка вследствие повышения ставок и роста цен на жильё. Напомню, 23 апреля ЦБ вновь повысил ключевую ставку, причем сразу на 0,5 п.п., до 5%. Первое повышение случилось в марте, когда ключевая ставка выросла на 0,25 п.п. Это сломало долгосрочный тренд: на протяжении последних лет, начиная с 2015 г., ключевая ставка планомерно снижалась, достигнув минимального значения в прошлом году на уровне 4,25%. Отказ от мягкой кредитно-денежной политики не может не отразиться на уровне базовых ставок по ипотеке - в июле месяце они будут находиться на уровне 8-8,5% годовых. А к концу года могут стать еще выше, так как ЦБ опубликовал прогноз, согласно которому к декабрю 2021 г. ключевая ставка может составить 5,8%.
Что касается роста цен, за первый квартал в массовом сегменте столичных новостроек он составил 8%, в апреле средняя цена квадратного метра еще увеличилась на 4%, достигнув 235 тыс. руб. И это не предел – по мере приближения окончания срока льготной ипотеки число желающих приобрести недвижимость увеличится, что даст основание застройщикам еще поднять цены.
Учитывая сказанное, очевидно, что сейчас, пока действует льготная ставка, а цены не достигли своего предела, наиболее выгодный момент для покупки квартиры в новостройке. Кроме того, рынок вторичного жилья также остается очень динамичным, что открывает дополнительные возможности для альтернативных сделок.