Алексей Лейпи, «Домклик»: Мы планируем новый рекорд по ипотеке
И. о. директора дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи рассказал «РБК-Недвижимости» о точках роста ипотеки в 2023 году, ценовом разрыве между вторичным жильем и новостройками и о тех ноу-хау, которые планирует «Сбер» в сфере жилищного кредитования
— На рынке ипотечного кредитования на протяжении последних месяцев сохраняется повышенный спрос. Могли бы вы поделиться итогами июня — удалось ли побить новый рекорд?
Да, мы можем говорить о новом рекорде. 111 тыс. ипотечных кредитов на 364 млрд руб. выдал «Сбер» в июне 2023 года — это максимальные показатели с начала года. А если сравнивать данные этого июня с июнем прошлого года, то он в три с лишним раза превзошел его.
— Какой сегмент показал наибольший рост?
По итогам июня мы видим, что спрос возвращается на вторичный рынок: доля сделок по покупке готового жилья вновь увеличилась — с 66% до 68%, в то время как доля сделок со строящимся жильем снизилась с 24% до 22%. Доля сделок на ИЖС в общем объеме выдач банка достигла 10,6%, что является самым высоким результатом для рынка загородного жилья.
— Льготные программы распространяются на новостройки, но в общей выдаче все же преобладает доля вторичного жилья, хотя ипотечных льгот там нет. Можно ли сказать, что льготные программы теряют свою актуальность?
Льготная ипотека по-прежнему продолжает пользоваться популярностью среди россиян, и спрос на нее растет. Так, 41,3 тыс. кредитов на 178,7 млрд руб. было оформлено в июне по программам «Семейная ипотека», «Господдержка», «Дальневосточная ипотека» и «Ипотека для IT» — по данным «Домклик», совокупный объем выдач по ним на 4% превышает показатель мая. Это более 37% от общих объемов ипотеки, на таком уровне показатель держится с марта. Например, в 2022 году доля льготной ипотеки в общем объеме выдачи была в среднем на уровне 25–30%.
В этом году «Господдержка» и «Семейная ипотека» практически сравнялись по спросу: по первой программе в июне было выдано около 19,5 тыс. ипотечных кредитов, по второй — 18,1 тыс. При этом программа «Господдержка» больше всего востребована в крупных регионах — в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, а «Семейная» — в отдаленных регионах, например в Хакасии, Северной Осетии, Тыве.
— Президент уже поднимал вопрос запуска льготной ипотеки на вторичное жилье. Эту инициативу поддерживает ЦБ, но только в рамках адресных программ. Как вы относитесь к этой идее — нужна ли она рынку?
Сбербанк поддерживает инициативы, которые направлены на то, чтобы покупка жилья становилась доступнее для россиян. В некоторых регионах недостаточно развито строительство новостроек, и люди берут ипотеку на вторичное жилье под стандартную ставку. «Сбер» для таких клиентов предоставляет дополнительные скидки по ипотеке на вторичное жилье. Например, дисконт на ипотеку по базовой программе клиенты могут получить за покупку недвижимости на сайте нашего онлайн-сервиса «Домклик».
Что касается дальнейшего развития программ для вторичного рынка, на наш взгляд, законодатели должны внимательно прорабатывать условия по ним. Во-первых, чтобы льготы были целевыми. Во-вторых, чтобы они не привели к росту цен на рынке готового жилья. Надо сказать, что уже сейчас существуют ипотечные программы с господдержкой, которые распространятся на вторичное жилье, например «Дальневосточная ипотека». Возможность взять кредит на вторичное жилье по сниженной ставке есть у покупателей жилья как раз в регионах, где нет стройки. Для выравнивания общей ситуации по стране подобные отступления предусмотрены в господдержке. Такие программы только развиваются, нужно смотреть, насколько они будут востребованы. Затем уже можно будет делать вывод, насколько эта мера необходимая.
— Еще одна программа, которая обсуждается в последнее время, — льготная ипотека для молодежи. Сейчас среди возможных вариантов мер поддержки называется софинансирование вкладов на первый взнос. На ваш взгляд, в каком виде могла бы существовать такая программа?
Действительно, в соответствии с поручением президента сейчас идет работа по специальной программе поддержки молодежи. Предполагается, что это будет комплексная программа, включающая возможность накопления средств на покупку жилья или первоначального взноса на ипотеку, а также дополнительно компенсацию части арендного платежа. «Сбер» имеет опыт в работе с подобными целевыми накоплениями, и наш опыт был учтен при разработке предложений этой меры поддержки. Мы видим в ней потенциал и надеемся на ее скорейший запуск.
— Какая доля ипотечных заемщиков сейчас приходится на молодежь среди клиентов «Сбера»? Как она может вырасти с запуском целевых мер поддержки?
Доля молодежи (людей до 35 лет) среди клиентов «Сбера» достаточно высока. По данным «Домклик», в 2023 году она составляет 47%. Безусловно, запуск молодежной программы увеличит эти показатели и привлечет новых заемщиков. Но назвать точные цифры пока сложно, поскольку конкретные условия льготной ипотеки для молодежи еще в стадии разработки.
— Еще одна важная тема на рынке ипотеки — льготные программы от застройщиков. На фоне ограничений ЦБ их выдачи в 2023 году сократились. Весной вы говорили, что на такие программы приходится около 20% среди всех выдач на новостройки в Сбербанке, а процент снижения ставки по субсидированным программам от застройщика составляет около 1,2%. Как изменились эти показатели в июне?
С весны доля сделок в Сбербанке с субсидированием на первичном рынке еще немного снизилась — с 20% до 18% в июне. На данный момент ставка дисконта составляет около 1 п.п. Но эти программы продолжают существовать и поддерживать привлекательность и доступность ипотечного кредитования.
— Широкое применение льготных программ от застройщиков привело к увеличению разрыва стоимости новостроек и вторичного жилья. Насколько, по данным «Домклик», сейчас в среднем по России отличаются цены на вторичке и в новостройках? Видите ли вы в этом влияние льготных программ от застройщика?
Если смотреть данные в целом по стране, то на сегодняшний день разрыв в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках составляет порядка 40%. При этом сейчас эта разница ниже, чем была во втором полугодии 2022 года (около 46%). Кроме того, в крупнейших регионах ценовой разрыв между вторичным и первичным жильем ниже. Например, в Москве различие практически отсутствует — всего 2%. В Московской области, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае отличие составляет около 22%.
Если рассматривать динамику за 2016–2023 годы, то темпы роста первичного жилья действительно опережают темпы роста стоимости готовых квартир. Однако нельзя сказать, что за этим стоят только льготные ипотечные программы. Стоит учитывать и переход на счета эскроу.
В 2022 году также появилось множество факторов, которые способствовали ускоренному темпу роста жилья: повышение себестоимости строительства, риски повышения цен на технику, материалы, рабочую силу. Начиная с 2023 года льготные программы в большей степени способствуют удержанию спроса и помогают стабилизировать цены на российском рынке.
— Сегмент ИЖС стал одним из самых быстрорастущих в этом году. Какие объемы выдачи ипотеки на частные дома вы ожидаете по итогам года в самом «Сбере»?
Ипотека на частные дома в этом году продолжит демонстрировать высокий рост. «Сбер» планирует выдать ипотеку на ИЖС на 300 млрд руб., что втрое превысит показатель 2022 года (102 млрд руб.). Доля оформленных в сегменте кредитов может к концу года достичь 10% всей выдачи. Сейчас она находится на уровне 8%.
— А какие ожидания от кредитования ИЖС по рынку в целом?
Здесь мы прогнозируем похожий рост. Выдача ипотеки на ИЖС по итогам 2023 года может достичь 400 млрд руб. Это примерно в 2,8 раза выше показателей прошлого года — 139 млрд руб.
— Не видите ли вы риск роста цен в сегменте ИЖС из-за проникновения ипотеки? Мы уже наблюдали это на рынке новостроек, где ажиотажный спрос на ипотеку привел к тому, что до февраля 2022 года цены росли небывалыми темпами.
Мы не прогнозируем этого. Рынок ИЖС по своим характеристикам отличается от рынка новостроек, где правила устанавливают застройщики. На рынке ИЖС все не так регулируемо, и у покупателей есть больше выбора. К тому же, если на рынке новостроек 70% недвижимости покупается за счет ипотечных средств, то в ИЖС проникновение ипотеки составляет около 10%.
— Хотелось бы еще поговорить про цифровизацию сделок на рынке жилья. Какие ноу-хау будет внедрять Сбербанк в этом направлении?
На этот год у нас запланировано несколько нововведений, которые должны упростить процесс покупки недвижимости и залогового кредитования. В третьем квартале Сбербанк запустит инновацию на «Домклик» в процессе подбора ипотечной программы. Клиенту достаточно будет подать заявку с данными о себе и своем доходе, чтобы получить решение по всем доступным ему ипотечным программам.
Далее клиент сможет управлять своей сделкой в зависимости от того, какой объект он в итоге подберет: дом, квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Решение, как и сейчас, будет приходить онлайн на «Домклик» примерно за пять минут с максимальной одобренной суммой по каждой доступной клиенту программе. Эти изменения сделают процесс выхода на сделку быстрее и удобнее.
— Как вы еще планируете оптимизировать процессы оформления сделки?
В третьем квартале мы запустим еще один новый сервис «Регистрация и расчеты», который упростит сделки с ипотекой на вторичное жилье или дома с участком. Сейчас сервис уже работает для сделок за наличный расчет. Он полностью автоматизирован и самостоятельно формирует пакет документов. Клиенту нужно только проверить данные, отправить документы на регистрацию в Росреестр и отслеживать статус готовности — тратить время на поход в Росреестр или МФЦ не придется. Как только право собственности перейдет к покупателю, деньги поступят на счет продавца. До этого момента они будут храниться на защищенном счете в «Сбере».
Еще одно ноу-хау, которое запланировано к запуску в этом году, — интеграция сервиса «Госключ» в процесс заключения ряда жилищных сделок с ипотекой на «Домклик». Благодаря этому купить недвижимость можно будет полностью онлайн. Раньше клиенту нужно было как минимум один раз прийти в отделение «Сбера», чтобы выпустить сертификат усиленной квалифицированной подписи. Сервис уже работает для сделок за наличный расчет для первичного жилья.
— На ваш взгляд, как внедрение этих сервисов отразится на общих объемах выдачи ипотеки?
С учетом динамики спроса на ипотеку, которую мы наблюдаем в этом году, и направленности этих продуктов на улучшение клиентского пути мы ожидаем дополнительный рост спроса. О каких именно цифрах идет речь — пока говорить сложно.
— Каким вы видите в целом ипотечный рынок по итогам 2023 года? Ждать ли новых рекордов?
В 2023 году мы планируем поставить очередной рекорд по выдаче ипотеки и можем с уверенностью сказать, что превзойдем показатели рекордного 2021 года. По сравнению с 2021 годом рост в объемах выдач составит до 30%.