Александр Плутник: Сейчас наступило время возможностей на рынке ипотеки

Год назад на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создан Единый институт развития в жилищной сфере. С 1 сентября Фонд РЖС, который занимался вовлечением земельных участков под строительство жилья, официально прекратил свое существование, передав полномочия АИЖК. О перспективных направлениях деятельности структуры, которая теперь комплексно отвечает за развитие жилищного строительства, мы беседуем с генеральным директором АИЖК АЛЕКСАНДРОМ ПЛУТНИКОМ.

— Какие направления развития жилищного сектора России требуют наибольшего внимания?

Сегодня необходим полный цикл поддержки и развития жилищного сектора: от земельных участков до доступного ипотечного кредитования. Поэтому АИЖК сегодня — это не только ипотека. Государство ставит перед нами масштабные задачи: развитие рынка ипотечного кредитования, ипотечных ценных бумаг, арендного жилья. С 1 сентября в АИЖК перешли и функции Фонда РЖС по передаче федеральных земель под строительство. Закон, предусматривающий создание Единого института развития в жилищной сфере, напрямую прописывает, что АИЖК должно заниматься также благоустройством и развитием городской среды.

АИЖК является Единым институтом развития в жилищной сфере. Но мы акционерное общество, цель которого зарабатывание прибыли. Половину из нее мы выплачиваем государству в виде дивидендов. В 2015 году мы получили 8,6 млрд руб. прибыли и 50% от нее в этом году направили в федеральный бюджет. Остальную часть прибыли мы используем на нужды агентства и выполнение поставленных перед нами задач. Финансировать разработку стандартов благоустройства городской среды мы тоже будем из собственной прибыли.

— Какую роль сыграла программа субсидирования ипотечных ставок?

Программа субсидирования была разработана для поддержки граждан и регулирования ставок по ипотеке. Сейчас можно сказать, что программа оказалась одной из самых эффективных антикризисных мер правительства РФ. 1 руб. бюджетных средств привлекает в жилищное строительство примерно 60-80 руб. внебюджетных инвестиций. Это средства банков и населения. Мы ожидаем, что по программе банки выдадут около 550 тыс. кредитов примерно на 1 трлн руб., в том числе 344 тыс. на 625 млрд руб. в 2016 году. Это около 40% всех кредитов, выданных за время ее действия. По программе будет куплено около 30 млн кв. м жилья — 35% всего строительства многоквартирных домов.

Мы считаем, что сейчас время возможностей на рынке ипотеки. Людям самое время брать ипотечные кредиты, потому что это выгодно. Цена на недвижимость на минимальном уровне, помимо ипотеки с господдержкой действуют акции банков с застройщиками с выгодными условиями.

— Если отвлечься от постоянно обсуждаемой темы с господдержкой, что АИЖК может самостоятельно сделать для снижения ставок на рынке?

Ипотека — это рыночный механизм, который развивается в зависимости от динамики стоимости денег, ключевой ставки ЦБ, уровня инфляции. Прогноз Банка России по уровню инфляции — 4% к 2018 году. Это значит, что ключевая ставка будет составлять порядка 6-7%. В этом случае ставки по ипотеке могут опуститься ниже 10% уже в 2018 году. АИЖК работает над механизмами, которые снизят ставки по ипотеке без использования бюджетных средств. Мы будем выпускать однотраншевые ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) на программной основе с гарантией агентства. "Фабрика ИЦБ" будет "переупаковывать" закладные в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги. Наша цель — сделать рынок новых ИЦБ вторым по ликвидности после рынка государственных ценных бумаг.

— Действительно ли это сделает ипотеку дешевле, а у банков средств на нее станет больше?

"Фабрика ИЦБ" позволит банкам получать доступное фондирование. Ставки по ипотечным кредитам снизятся за счет сокращения резервов, которые создают банки-оригинаторы, упрощения и удешевления процедур рефинансирования кредитов. Снижение стоимости денег достигается благодаря снижению доходности по ИЦБ за счет повышения ликвидности, расширению базы инвесторов и снижению рисков, а также уменьшению давления на капитал банков, которое произойдет при корректировке нормативов ликвидности Банком России. Финансовая система страны получит новый надежный долгосрочный инвестиционный инструмент.

— Как вы оцениваете качество современных заемщиков?

Заемщики в России часто погашают ипотечные кредиты досрочно. Реальный срок ипотечного кредита в нашей стране составляет семь-восемь лет, а ипотека по-прежнему остается самым качественным видом кредитования. Доля просрочки 90+ составляет всего около 3%, а по другим розничным кредитам, особенно необеспеченным, просрочка превышает 10-15%. Мы видим, что проблемная задолженность по ипотеке исчерпала потенциал роста — в июле темпы роста просрочки 90+ по ипотеке снизились в два раза по сравнению с началом года.

Безусловно, АИЖК, как государственный институт развития, продолжит оказывать рынку поддержку. Мы реализуем программу помощи ипотечным заемщикам, по продуктам АИЖК действуют вычеты из процентной ставки отдельным категориям граждан. Но все же роль института развития состоит в том, чтобы создавать рыночные механизмы, не требующие постоянной бюджетной поддержки.

— Не считаете ли вы, что ситуации, когда застройщики и банки предлагают ипотеку с минимальным взносом, опасны и требуют регулирования?

У нас такие кредиты не имеют массового распространения. Можно говорить о совместных акциях застройщиков с банками или о региональных программах поддержки, когда региональные или местные органы власти субсидируют заемщику первоначальный взнос либо часть платежей по ипотеке или предлагают за счет региональных бюджетных средств дополнительные скидки к ставке. В качестве уникального опыта стоит отметить программу "Социальная ипотека для врачей, ученых, учителей в Московской области". Областное правительство полностью субсидирует специалистам и первоначальный взнос, и основной долг, а заемщик оплачивает только проценты по кредиту. Ставки АИЖК на строящееся жилье в рамках этой программы начинаются от 10,75% годовых и от 11,75% — на вторичном рынке. Мы считаем опыт Московской области успешным и перспективным для масштабирования в другие регионы.

— Вы говорили о том, что АИЖК теперь будет заниматься реализацией и подготовкой земельных участков к жилищному строительству. В чем конкретно заключаются функции агентства?

Первое и главное, чем мы сейчас будем заниматься,— разработка федеральных стандартов комплексного благоустройства территорий. И это не только благоустройство, это четкое следование определенным стандартам развития территорий. Например, парк Горького в Москве всегда был парком Горького, но там людей не было. А сейчас эта территория работает 24 часа в сутки для всех.

В любой сфере, прежде чем что-то делать, надо выработать базовые принципы, создать модель. Именно это требуется выполнить для градостроительства. Подчеркну: стандарты не будут едиными для всей страны. У нас 1117 городов, среди них есть миллионники и стотысячники, расположенные на морском побережье, в горах, на Крайнем Севере. Понятно, что стандарты для разных групп будут отличаться, а в конечном итоге для каждого города будет выработан свой стандарт развития. Но начинается эта работа на федеральном уровне с выработки базовых принципов.

— Кто будет заниматься этой работой и как долго она продлится?

Разработкой стандартов займется КБ "Стрелка", которое успешно справилось с этим на московском уровне. Это была длительная и напряженная работа, она заняла более двух лет, но зато теперь вы можете видеть результат на центральных московских улицах. Думаю, в масштабе страны разработка соответствующих стандартов займет не менее трех лет.

— Еще одно направление работы АИЖК — создание цивилизованного, белого рынка аренды жилья. Как вы оцениваете перспективы в этой сфере?

Из 23 млн семей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, 7,8 млн (34%) готовы рассмотреть наемное жилье при условии создания прозрачного и цивилизованного рынка аренды. Это результаты опроса, который АИЖК провело совместно с ВЦИОМом. Мы видим большой потенциал для развития цивилизованного рынка аренды. В основном спрос сконцентрирован в Московском регионе и городах с населением свыше 1 млн человек. Естественно, мы запустили пилотные проекты именно в Москве. Для этого создан закрытый паевой инвестиционный фонд, который уже выкупил довольно большой объем квартир в двух строящихся жилых комплексах, естественно, с хорошим дисконтом. После окончания строительства эти квартиры будут сдаваться в аренду по среднерыночной цене, но с гораздо лучшим сервисом по сравнению с частной арендой. Цивилизованная аренда наряду с ипотекой даст многим семьям возможность улучшить свои жилищные условия. А для инвесторов это возможность диверсифицировать свои сбережения. Человек, покупая сегодня пай за 300 тыс. руб. на строящийся объект, в дальнейшем получит доход за счет роста его стоимости. С другой стороны, мы будем сдавать в аренду помещения в этом проекте и формировать еще один постоянный доход пайщика — за счет арендных платежей.