Адресный подход к льготам
Отменить льготную ипотеку в ряде регионов и поднять первоначальный взнос предлагают в Госдуме. Аналогичные меры обсуждают в правительстве РФ и ЦБ.
Кластерный подход
Меры ужесточения условий выдачи льготной ипотеки на первичное жилье разработали в Госдуме РФ. По информации "Известий", соответствующие предложения направлены в Центробанк и Минфин РФ. Депутаты в частности предлагают оставить программу с 1 июля 2024 года только в регионах с низким спросом на недвижимость, а также уже с 1 января 2024 года поднять первоначальный взнос до 25% с нынешних 20%.
"Льготная ипотека" с господдержкой работает с апреля 2020 года. Она была призвана поддержать отрасль в пандемию и сделала это: спрос и цены пошли вверх. Программа, которую ранее уже продляли по инициативе властей, должна была завершиться 1 января 2023 года. Однако в конце 2022 года президент Владимир Путин объявил о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года.
О том, что на смену ипотечным программам с господдержкой могут прийти адресные меры для определенных регионов, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявлял еще в июле.
"Да, мы это решение приняли (о продлении льготной ипотеки — ИФ), но сказать, что мы это будем годами поддерживать — скорее всего, нет", — отмечал он в ходе Открытого диалога в Совете Федерации.
По словам вице-премьера, уже отрабатывается кластерный подход: один - для регионов с высоким спросом, другой — с низким. Внести соответствующие предложения он пообещал к весне следующего года.
Хуснуллин напомнил, что развитие ипотеки — это ключевой фактор развития рынка жилья. При этом льготные программы — большая бюджетная нагрузка.
В ВТБ также предлагали модернизировать программу льготной ипотеки после 2024 года, направив ее в конкретные регионы для повышения ввода жилья.
"После 1 июня 2024 года господдержка должна перейти на новый уровень развития и, с одной стороны, сфокусироваться на поддержке льготных категорий населения - например, врачей, учителей или многодетных семей, а с другой - на развитии стратегически важных для страны регионов, таких как Дальний Восток или моногорода", - заявлял в мае заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников на форуме недвижимости "Движение".
По его словам, также можно будет снизить ставку по "семейной ипотеке" в зависимости от количества детей и площади приобретаемой квартиры. Кроме того, Печатников предлагал увеличить лимиты по госпрограммам в регионах, где стоимость жилья не позволяет воспользоваться льготной ставкой.
Помимо этого он указывал на необходимость унификации региональных программ жилищного кредитования и обеспечения их федеральным софинансированием.
"Сегодня льготная ипотека — ключевой финансовый инструмент, позволяющий россиянам улучшать свои жилищные условия. Однако, к сожалению, с учетом многочисленности федеральных и региональных программ, условия поддержки не всегда доступны всей аудитории этих проектов. Кроме того, не у всех российских регионов есть возможность в полном объеме поддерживать население за счет собственных средств, что также существенно сужает круг потенциальных заемщиков. По нашей оценке, унификация региональных программ жилищного кредитования и их софинансирование со стороны государства обеспечит адресную поддержку льготных категорий для приобретения жилья на доступных условиях", — пояснял Печатников.
Он уточнял, что в России реализуется несколько сотен региональных мер поддержки ипотечного рынка. В совокупности с четырьмя федеральными программами они обеспечивают дополнительную помощь социально незащищенным категориям населения, проживающим в отдельных субъектах страны. При этом условия поддержки различаются и, как следствие, не всегда понятны целевой аудитории.
На то, что многочисленные программы льготной ипотеки не только деформируют рынок, но и создают бюджетные риски, указывали и в Минфине РФ. Свои оценки министерство в июне изложило в комментариях к рекомендациям комитета Совета Федерации по бюджету и финрынкам. В документе, с которым ознакомился "Интерфакс", Минфин РФ предупреждал, что с учетом динамики на финансирование государственных обязательств в 2023-2025 годах могут дополнительно понадобиться десятки миллиардов рублей.
Минфин отмечал, что высокая доля льготных программ на рынке ипотеки несет ряд фундаментальных рисков как для самого рынка недвижимости вследствие "искусственного" раздувания цен, так и для исполнения обязательств федерального бюджета, которые имеют длящийся характер.
О рисках, которые несет расширение программ льготной ипотеки, неоднократно говорили и представители ЦБ. Программа создала большой спрос и сильно разогнала цены на жилье, теперь они "будут корректироваться или на рынке образуется пузырь", — предупреждала еще в феврале первый зампред Банка России Ксения Юдаева.
Позиция ЦБ
Буквально на прошлой неделе со стороны ЦБ РФ прозвучало и предложение об очередном повышении минимального размера первоначального взноса по льготной ипотеке. При том, что предыдущее повышение с 15% до 20% минимального первоначального взноса для кредитов, выдаваемых по программам льготного кредитования, правительство провело 20 сентября.
"Мы считаем и отправили такое предложение правительству, что еще нужно поднять требование к первоначальному взносу по льготной ипотеке, но это решение правительства", — заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции.
Она обратила внимание на то, что ипотека в сентябре выросла на 4,2%.
"Такие темпы уже нельзя назвать просто признаками перегрева ипотечного рынка. Здесь мы видим риски, я о них многократно говорила. И свидетельством того, что эти риски сохраняются, является в том числе сохраняющийся разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынке. Поэтому мы начали реализовывать меры, связанные с введением макропруденциальных надбавок с 1 октября, они достаточно серьезные. Мы считаем, что они скажутся на объемах кредитования, прежде всего, рискованного", — сказала глава ЦБ.
По словам Набиуллиной, повышение ключевой ставки также играет свою роль в динамике рыночного сегмента ипотеки, где ЦБ видит замедление выдач.
В Центробанке считают, что текущий рост ипотеки во многом обеспечен ослаблением стандартов кредитования, а наличие льготных программ создает дисбаланс на рынке недвижимости. Глава департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова на Московском форуме лидеров рынка недвижимости обратила внимание на рост разрыва цен между первичным и вторичным рынком: если до введения льготных программ ипотеки он составлял 10%, то на 1 октября этого года достиг 42%.
"В результате у нас сложилась ситуация, когда граждане приобретают жилье на рынке первички по завышенной цене, дальше, если им нужно продать недвижимость, то они, выходя на вторичный рынок, столкнутся с убытками, не смогут продать по той цене, по которой купили, и еще могут остаться должны банку. Если банк останется с этой квартирой в качестве залога в том случае, если кредит будет дефолтным, то тоже у банка не будет достаточно стоимости, чтобы возместить свои потери по кредиту", — указала Данилова.
ЦБ также видит сложности, связанные с тем, что люди улучшают жилищные условия, продавая жилье на вторичном рынке.
"При этом текущая ситуация характеризуется тем, что льготная ставка примерно в два раз ниже ключевой, соответственно, возникают инвестиционные и арбитражные возможности. Льготные программы становятся привлекательными для инвесторов, то есть не для широкого круга людей, которым мы хотим помочь улучшить жилищные условия, а для тех людей, которые хотят инвестировать", — сказала Данилова.
По ее словам, позиция ЦБ останется неизменной: льготные программы ипотеки хороши в случае стресса на рынке.
"Мы видим также, что рост ипотеки, который сейчас сложился на высоком уровне - 32% в годовом выражении на 1 октября, — во многом был обеспечен ослаблением стандартов кредитования. Мы имеем в виду рост кредитов с высокой долговой нагрузкой. В частности, доля кредитов с ПДН выше 80% у нас увеличилась примерно в два раза за два года, до около 50%", — отметила глава департамента ЦБ.
В числе других рисков — высокая доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%), которая составляет около 60%.
О том, что рынок ипотеки и строительства в России в долгосрочной перспективе может существовать и без льготных программ, в июле заявлял председатель правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко.
"Льготные программы себя зарекомендовали во многом очень эффективно и очень хорошо (...). Шоковое прекращение программ тоже было бы плохо. Если идти в сторону того, что будут приниматься решения о сворачивании этих программ, то такое сворачивание должно быть постепенным. (...) Долгосрочно видится, что рынок и строительства жилья, и ипотеки в России (...) может существовать без этих льготных программ, поэтому, наверное, некое целевое состояние, к которому на длинном горизонте можно стремиться", — отмечал Федорко в ходе Финансового конгресса Банка России.
По его словам, это антикризисная мера, которая помогла сгладить шоки. Вместе с тем, у льготных программ могут быть социальные цели. Например, "Семейная ипотека" — это "правильная мера на длинных горизонтах". Федорко считает, что "Дальневосточная ипотека" себя тоже "хорошо зарекомендовала".
Старший управляющий директор — главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников в свою очередь предлагал вводить на рынок специальные программы для определенных категорий граждан, которых нужно поддерживать. Однако продлевать льготную ипотеку после июля 2024 года не нужно, считал он.
Между тем в ВТБ на фоне мер ЦБ и высокой ключевой ставки прогнозируют снижение объемов выдач ипотеки в следующем году на 24-30%, до 5-5,5 трлн рублей. Так, начальник управления "Ипотечное кредитование" ВТБ Сергей Бабин, выступая на Московском форуме лидеров рынка недвижимости, указал на то, что из-за мер ЦБ потребление капитала по кредитам для клиентов с низким первоначальным взносом и с уровнем долговой нагрузки выше 60-80% выросло в разы, поэтому выдавать такие кредиты становится крайне невыгодно.
"Мы уже сейчас видим, что некоторые крупные банки вообще выходят из некоторых сегментов кредитования, поднимая первоначальные взносы, увеличивая надбавки за первоначальный взнос, например, ниже 30%. Эта тенденция будет продолжаться и дальше", — отметил Бабин.
По его словам, в октябре объем заявок и выдач ипотеки сократился на 34-35%.
"Мы хотели охладить рынок, мне кажется, мы его замораживаем", — констатировал банкир.
Бабин добавил, что игроки рынка "с большой тревогой" ждут изменений по госпрограммам — при дальнейшем ужесточении условий потери в объемах продаж могут достигнуть 70%.