Статистика по дефолтным квартирам
Санкт-Петербургское агентство недвижимости «Бекар» первым обнародовало печальную статистику: в ноябре количество продаж дефолтных квартир увеличилось на 25%.
Напомним, что дефолтные квартиры - это квартиры, прежде купленные с использованием ипотечного кредита и находившиеся в залоге у банков. Однако их владельцы по тем или иным причинам отказались от дальнейшего погашения кредита (то есть фактически объявили личный дефолт) и, соответственно, от квартир, и теперь банки продают их, чтобы компенсировать свои убытки. При этом дефолтные квартиры уходят исключительно за наличные и по ценам значительно ниже рыночных.
«Мы каждый день принимаем звонки от банков и частных лиц с просьбами взяться за продажу квартиры из-под залога, за которую кредитор не может расплатиться, - рассказал BFM.ru директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев. - И, по нашим прогнозам, дальше будет больше». По мнению Кошелева, число дефолтных продаж в ближайшие месяцы может увеличиться в разы.
Сейчас в агентстве как раз идет оформление одной из таких сделок - стороны уже сошлись в цене. «Два года назад, в 2006 году, ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры взяли брат с сестрой, - рассказывает Алексей Кошелев. - Заемщиком была сестра, ее брат - поручителем. Учтенный банком совокупный доход составил около 65 тыс. рублей ежемесячно. Квартира на тот момент стоила 1,8 млн рублей. Сумма кредита составила 1,6 млн. 10% от стоимости квартиры составил первоначальный взнос. Женщина работала в издательстве, и выплачивала по 26 тысяч рублей в месяц в течение двух с половиной лет. Сейчас ее уволили по сокращению штата, она осталась без работы. Брат был администратором магазина швейцарских часов, сейчас ему сильно урезали зарплату. Им пришлось обратиться к банку с просьбой разрешить продажу квартиры из-под залога. Банк разрешение дал. Так как платежи вносились исправно, квартира выставлена по рыночной цене - чуть более 3 млн рублей. Покупатель найден, сделка оформляется. На сегодняшний момент заемщики должны банку чуть более 2 млн рублей. Так как почти за три года их квартира выросла в стоимости почти в два раза, то они, по сути, ничего не потеряют. После продажи у них останется 1 млн рублей. Минус в том, что сейчас они с такой суммой квартиру не смогут купить, пока даже в ипотеку. Поэтому выход один - переждать кризис. Возможно, на дне кризиса они смогут купить квартиру с помощью ипотеки. А пока они вынуждены арендовать жилье».
Масштабы дефолтных продаж на сегодняшний день оценить сложно, так как далеко не все агентства недвижимости сообщают о таких сделках (они ведь сбивают цены на рынке), и открыто дается информация только о тех продажах, которые осуществляются по решению суда. На сегодняшний день в судах Санкт-Петербурга находится порядка 15 дел по дефолтным ипотечным квартирам. На деле же, как говорит Алексей Кошелев, дефолтных продаж намного больше. По прогнозам специалистов департамента ипотеки АН «Бекар», в случае, если государство не вмешается в ситуацию на рынке, пика дефолтных продаж следует ждать весной или осенью следующего года.
По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АЖИК), число неплательщиков до кризиса составляло 1-2% от общего числа заемщиков. Предположительно, сейчас их число может достигать около 10-15%. АИЖК сейчас намерено продавать дефолтные ипотечные квартиры на всей территории России. До середины 2009 года планируется продать около 50 таких лотов в Санкт-Петербурге, Москве, Барнауле, Архангельске и городах Южного федерального округа.
Председатель комитета по ипотеке Московской ассоциации гильдии риэлторов, руководитель службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман полагает, что в Москве ситуация не такая критическая, как в регионах: «Пока мы фиксируем единичные сделки, московские клиенты скорее зондируют почву на будущее. В то же время столичные банки пока находятся в состоянии разработки схем взаимодействия с клиентами при продаже объектов из-под залога. Технически риэлторы готовы к осуществлению таких операций, но, на мой взгляд, в Москве услуга будет востребована с весны следующего года. Услуга выкупа из-под залога - совершенно нормальное рыночное действие вне зависимости от сложности экономической ситуации, поскольку у клиентов могут быть абсолютно разные побудительные мотивы».
Мария Сорокина, директор санкт-петербургского отделения «МИЭЛЬ-Брокеридж» отмечает, что через их компанию проходят единичные продажи дефолтных квартир: «Такого рода решения принимают, как правило, люди, уволенные по сокращению штатов. Или те, у кого уменьшился доход. Они понимают, что даже если рассматривать возможную реструктуризацию кредита, выплачивать его им будет все равно сложно. Когда люди осознают, что можно осуществлять такие сделки и при этом не нести серьезные потери, мы со своей человеческой и профессиональной точки зрения готовы им помогать».
Мария Сорокина считает, что, работая с дефолтными квартирами, риэлторы приобретают ценный опыт: «Мы оказываем услуги одновременно и продавцу обремененной квартиры, и покупателю, и банку. Мы заинтересованы в том, чтобы удовлетворить клиентов, минимизировать потери продавца и оптимально провести сделку. Такие сделки - хорошая практика. Ведь сейчас такой период, когда нужно помочь людям и применить все свои знания и конструктивные схемы взаимодействия с банками таким образом, чтобы качественно осуществить услуги».
Алексей Кошелев считает, что дальнейшее развитие ситуации будет сильно зависеть от действий государства: «По моим данным, на сегодняшний день в Госдуме рассматриваются варианты, кому государство может поручить выкуп проблемных закладных. Если такая мера будет принята, то людям, которые не могут погашать кредитную задолженность из-за осложнений в связи с кризисом, будут предложены варианты решения: например, временная заморозка выплат по кредитам, с тем чтобы кредитор продолжил гасить кредит на тех же условиях, когда его материальное состояние стабилизируется. Если государство таким образом вмешается в ситуацию, то массовых дефолтов удастся избежать, и рынок будет более или менее уравновешен».
К государству апеллирует и Мария Сорокина, давая прогноз развития ситуации: «О пике продаж квартир из-под залога также говорить не стоит: посмотрим, что предпримет наше правительство, ведь от механизма помощи и предоставления льгот от государства зависит многое».
Но если уж складывается такая ситуация, что ждать решений государства уже невозможно, специалисты советуют не затягивать с обращением в банк с сообщением о невозможности погашения кредита. Потому что квартира, по которой несвоевременно выплачивались платежи банку, будет продана дешевле той, за которую платежи вносились регулярно. А в досудебном порядке квартира вообще продается по рыночной стоимости.