Акции девелоперов РФ могут подрасти на снижении ставок ипотеки

Снижение ипотечных ставок в РФ, рост спроса на жилье и консолидация отрасли могут сделать акции российских девелоперов интересными для частных инвесторов и толкнуть вверх в текущем году на 7-20%, считают опрошенные агентством "Прайм" эксперты.

Премьер РФ Михаил Мишустин 13 февраля на заседании правительства заявил, что ипотека остается очень дорогой и необходимо делать ее доступнее. Вице-премьер России Марат Хуснуллин в свою очередь отметил, что после заявления премьера о дороговизне ипотеки планируется устроить "мозговой штурм" для определения резервов снижения ипотечных ставок.

В свою очередь, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила, что ипотека в России становится более доступной, ставки по ней уже меньше 9% и могут опуститься ниже 8% даже раньше обозначенного 2024 года.

"С учетом текущих трендов – понижательной динамики ставок в экономике, в том числе в жилищном кредитовании, ожидаемого экономического роста, анонсированных масштабных мер социальной поддержки – акции девелоперов могут быть интересным объектом для инвестиций", — говорит начальник управления клиентской аналитики "БКС Премьер" Илья Царфин.

СТАВКИ ВНИЗ

"В текущем 2020 году акции девелоперов могут представлять повышенный интерес для инвесторов в связи с вероятным уменьшением ставок по ипотеке вслед за снижением ключевой ставки ЦБ", — считает аналитик "Газпромбанк — управление активами" Илья Купреев.

Инвестиционный стратег "ВТБ Мои Инвестиции" Лидия Михайлова ожидает, что консолидация строительного сектора должна ускориться на горизонте 6-12 месяцев, при этом спрос продолжит оставаться сильным на фоне роста доступности жилья. "Мы считаем, что снижающаяся ставка по ипотеке и объявленные меры по повышению материальной помощи населению в 2020 году окажут поддержку спросу", — говорит она.

"Удешевление ипотеки увеличивает спрос. Сегодня две трети квартир в Москве покупается в ипотеку", — отмечает начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке ИК "Фридом Финанс" Георгий Ващенко.

"Доля ипотеки в выручке наиболее высока у ГК "ПИК" (65%), у ЛСР доля ипотечных сделок — 53%, у "Галс-Девелопмент" – 45%, у "Эталона" — 41%. С учетом ожидания дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ в первом полугодии ставки по ипотеке, по нашим прогнозам, будут тяготеть к уровням 8,5-8,7%, а до конца 2020 года средневзвешенные ипотечные ставки опустятся до уровня 8-8,5%. Понижение ипотечных ставок является фактором поддержки спроса на жилье", — подсчитал Илья Царфин из "БКС Премьер".

Также интересу к бумагам может способствовать сложная конъюнктура на мировых сырьевых рынках из-за вспышки коронавируса, которая делает туманными перспективы сырьевых компаний, имеющих наибольший вес в капитализации российского рынка акций, полагает Купреев.

АКЦИИ ВВЕРХ

В 2019 году девелоперы показали разнонаправленную динамику: например, акции ПИКа выросли на Московской бирже на 6,4%, ГДР "Эталона" на Лондонской бирже снизились на порядка 7%, акции ЛСР поднялись по итогам года почти на 28%, следует из динамики котировок обеих торговых площадок.

С начала года на Московской бирже бумаги ПИКа выросли на 9%, ЛСР – на 17,5%, депозитарные расписки "Эталона" показали снижение в районе 6% относительно начала запуска торгов – 3 февраля, а на Лондонской бирже эти бумаги с начала года взлетели на 26%, также следует из динамики торгов.

"Таким образом, если в прошлом году бумаги ПИК и ЛСР прибавляли в цене, примерно вдвое уступая общерыночной динамике роста, а GDR Эталона преимущественно снижались, то в первые 1,5 месяца текущего года ценные бумаги девелоперов смотрятся заметно лучше рынка", — комментирует динамику акций Царфин.

Михайлова ожидает роста акций российских девелоперов на 15-20% в 2020 году.

"Акции ЛСР кажутся немного перекупленными (но это не означает, что они не продолжат рост), у ПИКа есть потенциал роста в пределах 8% на горизонте полугода. Но, возможно, оценка будет повышена. У компании развивается много новых проектов, не только в строительстве, но и в консалтинге, управлении недвижимостью, сервиса, аренды и др. Эта одна из наиболее динамичных компаний, а кроме того — у нее крупнейшее в Европе проектное бюро. Мы не исключаем, что именно они будут лидерами роста в секторе на горизонте нескольких лет", — полагает Ващенко.

Царфин оценивает перспективы сектора в 2020 году как умеренно благоприятные.

"Спрос, как ожидается, будет увеличиваться благодаря снижению ставок по ипотеке, а рост предложения будет замедляться в связи с введением эскроу-счетов. Обе тенденции должны поддержать цены и увеличат рентабельность девелоперов. По нашим оценкам, потенциал роста в акциях застройщиков на горизонте года составляет 7-10%", — прогнозирует он.

В то же время эксперт замечает, что скорректироваться бумаги девелоперов могут на фоне общерыночного падения, вызванного, к примеру, масштабным оттоком капитала с развивающихся рынков. Из внутренних факторов влияния негативными для бумаг девелоперов могли бы стать: замедление темпов экономического роста, стагнация доходов населения, введение нормативно-правовых и регуляторных норм, повышающих общие расходы застройщиков и увеличивающих сроки строительства, добавляет аналитик.

БУМАГИ НЕ ДЛЯ СПЕКУЛЯЦИЙ

Несмотря на довольно оптимистичные взгляды на бумаги и перспективы застройщиков, эксперты обращают внимание, что это инструменты для долгосрочных инвестиций, а не для спекуляций.

"Необходимо понимать, что эти бумаги лучше всего подходят для долгосрочных вложений. Конкуренция на рынке в крупных городах сокращается, фактически весь столичный рынок поделен между небольшим числом игроков. В Москве на пятерку застройщиков приходится около половины рынка нового жилья. Лидер — ГК "ПИК" — в прошлом году продал около 1,9 миллиона квадратных метров. В ближайшие годы картина рынка заметно не поменяется, но лидеры могут укрепить свои позиции", — говорит Ващенко из "Фридом Финанс".

Вместе с тем, Царфин из "БКС Премьер" обращает внимание, что у акций компаний данного сектора есть и определенные уязвимости.

"Во-первых, динамика акций девелоперов тесно связана с темпами экономического роста и уровнем доходов населения. Во-вторых, на отрасль могут заметно влиять изменения в законодательстве (как, к примеру, в случае с переходом на эскроу-счета). Помимо высокой чувствительности к макроэкономической динамике и законодательным изменениям, компании сектора ощутимо зависят от ипотечного спроса", — поясняет свою точку зрения он.

Девелоперов довольно трудно анализировать фундаментально, отмечает Ващенко. Бизнес-цикл проекта длится дольше календарного года, проектов много, начинаются и заканчиваются они в разное время, у них свой график финансирования, указывает он.

"Из-за этого динамика операционных и финансовых показателей может быть довольно волатильная. По-хорошему, надо анализировать P&L в разрезе каждого проекта, но компании не раскрывают такой информации. Поэтому обычно делаются аппроксимации, усреднения. У самих компаний обычно есть целевые показатели по рентабельности в отношении проектов. Поэтому смотрят обычно динамику ввода, стоимость строительства, цены продаж, затраты, чтобы получить усредненное представление о показателях EBITDA, прибыли и FCF на горизонте года, далее делаются прогнозы исходя из различных предположений", — сказал Ващенко об оценке параметров при выборе бумаг.