Александр Анчугов: Строительство жилья становится не девелоперским, а банковским бизнесом

Автор: Александр Анчугов,
юрист, начальник отдела правового сопровождения девелоперских проектов IPT Group

Закон о долевом строительстве существенно изменен. Застройщикам дали год, чтобы перейти на эскроу-счета. Сейчас они еще могут привлекать деньги напрямую от дольщиков, но 1 июля 2019 года эта схема перестанет работать. Как на покупателей жилья повлияет новая схема продажи квартир?

Застройщики, зарегистрировавшие первый договор долевого участия (ДДУ) по проекту после 30 июня 2019 года, не вправе получать напрямую деньги от дольщиков. Плата дольщика по ДДУ будет поступать в уполномоченный банк на специальный счет — так называемый счет эскроу. Застройщик сможет вывести деньги с этого счета только после того, как введет дом в эксплуатацию и зарегистрирует право собственности хотя бы на одну квартиру. При этом финансирование строительства будет осуществляться за счет кредита, выданного этим уполномоченным банком застройщику.

Как функционируют счета эскроу

Основное нововведение заключается в том, что деньги покупателя не попадают к застройщику. По логике авторов законопроекта, это поможет покупателю жилья вернуть деньги в случае банкротства застройщика. Проценты на вложенные деньги банки начислять не будут.

Для дольщика эта схема означает, что при заключении ДДУ ему придется задуматься о своем доверии не только к застройщику, но и к банку, кредитующему строительство. Риск банкротства застройщика исчезает, вместо него появляется новая опасность — риск банкротства самого банка. Однако вероятность этого не столь велика: согласно постановлению правительства №697 от 18 июня 2018 года, кредитовать застройщиков смогут лишь банки, имеющие наивысший кредитный рейтинг. Их список доступен на сайте Единого реестра застройщиков.

Дополнительным плюсом станет страхование денег на счетах эскроу по аналогии со страхованием вкладов. Но страховке подлежит только сумма в пределах 10 млн рублей. В отношении значительной части квартир в Москве и других крупных городах этой суммы для покрытия потерь будет недостаточно.

Зачем запретили кооперативы

С 1 июля 2018 года закон запрещает привлекать деньги на строительство через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Исключения два: когда ЖСК создается для завершения строительства при банкротстве застройщика и когда речь идет о возведении ведомственного жилья.

Это давно назревшее решение закроет канал для возникновения массы бесправных «инвесторов». Дело в том, что привлечение денег через ЖСК технически позволяло совершать «двойные» продажи и не давало покупателю никаких гарантий. По ДДУ же такие серые схемы невозможны, и сам институт договоров долевого участия обеспечивает дольщикам существенную защиту.

Как будет работать персональная ответственность

По новому закону застройщик будет обязан раскрыть бенефициарных владельцев (физических лиц), которые прямо или косвенно владеют пятью или более голосами в высшем органе управления застройщика. Эти люди будут нести солидарную с застройщиком ответственность за убытки дольщиков.

Реальность таких гарантий зависит от того, насколько тщательно государство будет проверять информацию от застройщика о его бенефициарах на предмет заявления подставных или несуществующих лиц.

В отношении справедливости такой меры возможны дискуссии. Люди, которые приобретают квартиру на этапе строительства, являются инвесторами, а не покупателями. При этом большинство таких инвесторов не осознает разницу.

Инвестиции — это всегда риск. Если не хочешь рисковать — покупай квартиру после завершения строительства на 30% дороже. Это честно. Устанавливая солидарную ответственность бенефициаров, государство, по сути, хочет устранить для дольщиков их инвестиционные риски за счет владельцев бизнеса. Возможно, это в какой-то мере обоснованно: владельцы девелоперских компаний — профессионалы, а значит, должны гораздо лучше понимать риски. Однако такие сверхгарантии могут существенно снизить количество застройщиков, готовых работать на рынке жилья.

К чему приведет принудительное кредитование

Принятие такого закона порождает целый комплекс факторов, направленных на монополизацию рынка жилищного строительства, снижение объемов строительства и рост цен. Строительство жилья становится не девелоперским, а банковским бизнесом, а количество реализуемых проектов снижается.

Поскольку строительство по ДДУ без участия уполномоченных банков будет невозможно за исключением нереальных случаев наличия у застройщика 100% своих денег на строительство, то все решения о реализации того или иного проекта будут принимать именно банки. И в отсутствие у банковских сотрудников глубокого опыта в девелопменте допускаться к строительству будут только наиболее надежные проекты, имеющие безупречные прогнозные показатели. Прочие, «обычные» проекты, вероятно, не получат денег в силу неготовности банков к рискам.

Если раньше банки софинансировали проект вместе с дольщиками, то в новой схеме банк принимает все риски на себя. Готовы ли банки к такому экстремальному типу кредитования — покажет время. По некоторым оценкам, на данный момент за счет средств дольщиков финансируется до 90% строительства многоквартирных домов. Для сохранения текущих объемов стройки банкам нужно будет увеличить объем кредитования в десять раз. Наличие такой возможности вызывает сомнение.

Что будет с ценами

Банковское финансирование увеличивает нагрузку на девелоперский проект. Логика предельно простая. Ранее застройщик получал деньги от дольщика бесплатно, а теперь застройщик будет платить банку проценты по кредиту — пусть даже не текущие 11-14%, а 4-5%, как это обещают инициаторы законопроекта.

При среднем сроке строительства в два-три года застройщик дополнительно заплатит банку не менее 10-15% от всей стоимости строительства. При росте затрат застройщики либо начнут поднимать цены, либо, если покупательская способность не позволяет, уходить из бизнеса ввиду низкой маржинальности. А снижение количества застройщиков и возводимых ими объектов по законам экономики приводит к росту цены.

Продавать квартиры на начальном этапе строительства станет невыгодно. Ранее квартиры по ДДУ на начальном этапе строительства застройщик продавал с серьезным дисконтом, компенсируя больший риск дольщика. Однако при схеме расчетов через эскроу застройщик при прочих равных заплатит банку проценты за кредит независимо от срока заключения ДДУ. А значит, для застройщика нет смысла продавать квартиры на ранних этапах и терять на дисконте. Застройщик будет продавать по максимально возможной цене.

Почему квартир станет меньше

Президент России в послании Федеральному собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья. При этом в 2017 году по всей стране в эксплуатацию ввели чуть менее 80 млн кв. м. Предлагаемая модель совершенно точно не увеличит объемы строительства. Наоборот.

С точки зрения пользы для потенциальных дольщиков тоже нет однозначности. Максимального снижения рисков для дольщиков можно добиться и без принудительного перевода всей отрасли на банковское кредитование. Например, контроль за расходованием средств дольщиков в полной мере достигается за счет реализации уже внедряемых принципов: «один жилой комплекс — один расчетный счет», «осуществление расчетов между застройщиком, техническим заказчиком и генеральным подрядчиком через один уполномоченный банк».

Перевод на принудительное кредитование застройщиков в ситуации неготовности банков к такому кредитованию скорее всего приведет к снижению объема предложения новых квартир и, как следствие, росту цен на квартиры.