Александр Хрусталев: Рынок жилья может начать оживать лишь при ключевой ставке в 12%

Центробанк РФ 16 декабря прошлого года поднял ключевую ставку до 17%, после чего ипотека значительно притормозила свое развитие, а кредиты застройщикам стали неподъемно дорогими. 2 февраля ставка была снижена до 15%, но ситуацию это не спасет, рассказал в интервью РИА Новости глава "НДВ Групп" Александр Хрусталев – по его мнению, рынок начнет оживать лишь при ключевой ставке в 12%.

- Александр Анатольевич, после поднятия 16 декабря Центробанком ключевой ставки до 17% выдача ипотечных кредитов практически остановилась. Какие последствия это имело для рынка недвижимости?

По большому счету поднятием ключевой ставки до 17% Центробанк убил рынок ипотеки. Кредиты на жилье практически перестали выдаваться. Например, если в наших проектах ипотечные продажи составляли примерно 40%, то сейчас – 9%. Основная часть банков, исключая разве что Сбербанк и Банк ВТБ, предлагают ставки около 18-25%, что просто запредельные цифры и смысла брать такие кредиты нет. Кредитование застройщиков тоже приостановилось, займы стали очень дорогие – 25-30%. 

- Проблемы с ипотекой сильно снизили продажи?

У всех по-разному, конкретно у нас объем продаж в январе упал примерно на 30%, если сравнивать средние показатели в этом месяце за последние несколько лет. И я прекрасно понимаю, что причиной тому как раз ситуация с ипотекой. 

- Как рынок будет развиваться при нынешней ключевой ставке ЦБ в 15%?

При ключевой ставке в 15% банкам будет более-менее выгодно выдавать ипотеку под 20-23%, и для рынка это ничего не изменит. Рынок хоть как-то может начать оживать при ключевой ставке в 12%. Но оптимальная ставка, конечно, должна быть на уровне 8-10%, какой она была до кризиса. Однако сейчас таких возможностей нет. 

- Насколько эффективными, на ваш взгляд, могут оказаться меры правительства по субсидированию ипотеки? Снижение ставки до 13% на первичном рынке - достаточно ли? Хватит ли 20 миллиардов рублей в год, выделяемых на эту программу?

Я считаю, что это серьезно подтолкнет рынок. Субсидия в 20 миллиардов позволит выдать ипотеки примерно на 400 миллиардов, а это достаточно серьезный вброс денег в стройку. К тому же, если субсидирование окажется эффективным, что вероятнее всего, его могут увеличить, я думаю, раза в два. И это правильно, потому строительная отрасль традиционно является одним из локомотивов экономики. 

- Как девелоперы будут решать вопросы привлечения средств в условиях высоких ставок по кредитам и низкого спроса? Или это станет вообще неактуальным, так как новых проектов и не будет?

Многие девелоперы уже сделали первый шаг, при котором нужно делать второй, "включать заднюю" уже поздно. Они приобрели площадки, привлекли достаточно много денег, и теперь им нужно либо продавать эти площадки, либо пытаться реализовать проекты с меньшей прибылью. И нужно понимать, что если ты находишься в начальной стадии, то потоки денег придут не сразу, поэтому запускать проекты нужно быстрее, нужно выходить на рынок с более доступными ценами.

- Ранее вы говорили, что в феврале до 60% девелоперов могут оказаться в так называемой зоне риска, то есть в будущем могут либо сменить собственников, либо заявить о банкротстве. Наблюдаете ли вы уже этот процесс?

Да, минимум 60% компаний уже находятся в зоне риска. И не исключено, что эта цифра будет увеличиваться. 

Застройщики сейчас попадают в сложное положение. Кредиты дорогие, ипотека, которая в некоторых проектах достигала 80%, не работает, соответственно, дешевые деньги дольщиков привлекаются плохо. При этом у компаний есть обязательства перед людьми, которые уже вложились в проект, и строительство нужно завершать. Признаться, я уже давно не видел счастливого девелопера, все понимают, что банки опять станут собственниками их компаний.

Я считаю, что кризис уберет всех слабых девелоперов, не больших или маленьких, а именно слабых, которые жили не по средствам, и не были готовы к трудностям. Таких, к сожалению, много. Из хороших вещей, хочется сказать, что государство всегда помогает дольщикам, поэтому люди не окажутся на улице.

- Как вы оцениваете формирование государством перечня системообразующих компаний, которым может быть оказана поддержка?

В текущем моменте это правильная мера, сейчас не то время, чтобы разбираться, кто виноват, и проводить какие-то реформы. Но в долгосрочной перспективе это неэффективное "дырозатыкание". Опять, как и в прошлый кризис, будут поддержаны слабеющие полумертвые компании. И благодаря такой поддержке доля государства в бизнесе опять увеличится.

- А как обстоят дела у риелторских агентств, ориентированных на вторичный рынок? Что будет с ними дальше, особенно с небольшими, которых на рынке немало?

В основном у них все очень плохо. Риелторский бизнес вообще специфичен, и на таких направлениях, как аренда и вторичка, очень сложно заработать. Особенно сегодня, когда происходит существенное падение сделок. 

Хотя у вторички есть и преимущества – она меньше зависит от ипотеки, там не надо ждать, когда объект достроят, наличие собственности позволяет привлекать банковское финансирование. Которое, впрочем, сегодня дорогое.

На вторичном рынке много мелких агентств, которые открываются и закрываются довольно часто. Это малый бизнес, который меньше страдает от глобальных проблем.

- А какова доля вторичных продаж в общем вашем объеме и насколько они упали?

Доля вторички у нас примерно 10%, падение по ней у нас составило порядка 15%.

- Как вы прокомментируете слова заммэра Москвы по строительству Марата Хуснуллина, сказанные в интервью "Российской газете" о том, что рынок встал и пока от покупок лучше воздержаться?

Я не согласен, что рынок встал и стоит пока воздержаться от покупок. Вообще, от этих слов все профессиональное сообщество было в замешательстве. И у меня есть подозрение, что либо вопрос был каким-то образом неправильно перефразирован, либо слова просто выдернуты из контекста.

Повторюсь, я не считаю, что сейчас нужно отказываться от покупок жилья. А куда еще людям вкладывать деньги для их сохранения? У населения сейчас на руках 17 триллионов наличности, и если хотя бы 10% из них инвестировать в недвижимость – это будет взрыв для рынка и всей экономики в целом.

- Планируете ли вы в этом году ехать на МИПИМ, что будете презентовать? Как вы вообще оцениваете эффективность этой площадки, в частности, в нынешних условиях?

Да, обязательно поедем. В ближайшее время мы примем решение, что будем презентовать, но это точно будут “Хелипорты России”, ряд подмосковных проектов и азиатский инвестфонд. Впрочем, более широко фонд мы презентуем позже, в Москве или Гонконге. 

Площадка эффективная, если ехать туда с деловыми целями. Мы каждый год планируем много встреч, переговоров, серьезно готовимся, и в результате извлекаем для себя пользу. Часть организаций в этом году отказалась от поездки, мы же, напротив, решили взять новый большой стенд.

- У вас много проектов, как текущих, так и планируемых. Внес ли кризис изменения в них?

Кризис снизил нашу скорость и маневренность в реализации намеченных планов, но в целом уровень наших амбиций остался довольно высоким, и мы по-прежнему активно воплощаем их в жизнь.

Мы продолжаем диверсификацию бизнеса. В условиях турбулентности экономики мы видим, что это правильное решение. Если говорить о конкретных проектах, то мы планировали открыть два отеля в Подмосковье. Один из них, расположенный в Химках, в этом году мы сдадим. По второму пока идет работа с документацией, возможно, его открытие задержится на полгода, о нем подробнее мы расскажем попозже. Развиваем и вертолетное направление, в этом году откроем 3-4 площадки в Московской области и 7-10 в регионах. И, конечно, большую ставку мы делаем на будущий инвестфонд, который, повторюсь, широко мы анонсируем позднее.