Александр Ручьев: Для граждан сейчас даже 12% по ипотеке слишком дорого

В интервью РБК президент «Мортона», крупнейшего строителя жилья в России, Александр Ручьев объяснил, почему цены на квартиры не будут снижаться, и предложил создать для девелоперов агентство, аналогичное банковскому АСВ.

«Без дольщиков не обойдется ни один застройщик»

— Самый острый вопрос для застройщиков сейчас — это намерение правительства упразднить институт дольщиков, так?

У нас позиция такая, что полностью отменить институт дольщиков невозможно. Безусловно, нужно ужесточать требования к застройщикам, которые привлекают деньги граждан. Но объем долевого строительства по итогам прошлого года составил 1,8 трлн руб., наша банковская система не готова заместить эти деньги. Введение системы накопительных счетов как альтернативного механизма долевому строительству тоже полностью не спасает застройщиков от банкротства, а дольщиков — от того, что дом не будет застроен. Ужесточать требования федерального закона № 214 [«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года] нужно, но путем эволюции.

Как выход из ситуации мы видим, что надо повышать прозрачность деятельности застройщиков и вводить механизм и закон о санации. То есть по такой же схеме, как санируются банки, должна происходить санация застройщиков в случае их банкротства и невозможности гарантирующей организации — банка либо страховой компании — выполнить обязательства перед дольщиками.

— За чей счет будет происходить санация в этом случае?

За счет бизнеса, за счет рынка, не за счет государства. Государство будет давать точно так же [как на банковском рынке] кредиты низкопроцентные, а участники рынка, занимаясь санацией, будут находиться в понятных, прозрачных отношениях с дольщиками и государством.

Деньги у Агентства по страхованию вкладов (АСВ) закончились давно. Мы видим, что механизм санаций перешел в другую плоскость. Дается кредит банку — санатору, и банк, получив этот дешевый санационный кредит на десять лет, закрывает дыру в санируемом банке и проводит процедуру его финансового оздоровления. Такой же механизм мог бы работать и у застройщиков. Надо выбрать единого страхователя, и тогда доходы по страховке плюс достройка данного объекта — это и будет служить компенсацией убытков санатору.

— Вы это обсуждаете с кем-то в правительстве?

Мы подготовили описание этого механизма и начали обсуждать его в Министерстве строительства и ЖКХ. Сейчас Минстроем по поручению Игоря Шувалова создана рабочая группа, возглавляет ее Наталья Антипова [замглавы Минстроя], и мы свои предложения в рабочем порядке направим в сентябре в эту рабочую группу.

— По идее, Общество взаимного страхования ответственности застройщиков, которое вы возглавляете, уже является чем-то вроде такого санатора, нет?

Прошло меньше полутора лет с тех пор, как было создано это общество, ​и в него уже вступили 250 застройщиков. Общество накопило 1 млрд руб. стабилизационного фонда. Ни одного случая банкротства за это время не произошло, потому что очень жесткий контроль на этапе вступления [компаний в общество]. Более 20 организациям было отказано во вступлении, шесть организаций исключено добровольно — просто мы видели, что они не могут работать по нашим законам. Мы полюбовно расстались, и они ушли страховаться к так называемым пылесосам — страховым компаниям, которые страхуют по низким тарифам, и понятно, что дискредитируют саму идею страхования.

— Вам известно, кто в правительстве лоббирует отмену института дольщиков?

Мы не знаем подоплеку этих действий. Видимо, она кроется в тех же причинах, почему у нас кредиты стали стоить по 20% [годовых]. Многое в стране, к сожалению, делается в части нагнетания ситуации. Не какого-то выхода из текущей ситуации, а именно дополнительного нагнетания, раскачивания. Зачем это делается, остается только гадать.

— Какие-то причины должны быть у правительства, если оно предлагает отказаться от дольщиков, — какие, вам их называют? Кто-то даже предполагал, что такими новостями власти подстегивают текущие продажи в новостройках. Вроде бы обманутых дольщиков не так много в стране, все меньше и меньше с каждым годом...

Да, обманутых дольщиков с каждым годом становится меньше. Но тот кризис, который мы наблюдаем сегодня, может снова привести к росту их количества. Это все уже понимают. Но введение нового механизма продажи жилья через банковские счета не уменьшит количество дольщиков, которые могут появиться в этот кризис. Только введение механизма санации и единого страховщика может стабилизировать эту систему и сделать ее органически завершенной.

Разная у всех мотивация. Мы не знаем, какие стоят задачи. Мы уже не понимаем, куда мы идем, в каком строе мы будем жить завтра. Вопрос: в завтрашнем дне бизнес должен быть или уже не должно быть? Никто на этот вопрос бизнесу не отвечает.

Нам говорят, что наша система налогообложения самая гибкая в мире. В чем она гибкая? У нас НДС, налог на прибыль — все считается с затратной части, а затратная часть — это вечный поиск коррупции. Ты должен следить за всеми своими подрядчиками, чтобы, не дай бог, не обанкротились, чтобы не признали это схемой легализации. Покупая оборудование за рубежом, ты должен проверить — обязательно у прямого производителя! В противном случае это тоже назовут выводом денежных средств. Если кто-то из твоей компании устроился работать к продавцу — это сразу повод для подозрений в аффилированности.

В этих условиях нет понимания, государству бизнес нужен или не нужен. В логике, что государству бизнес не нужен, мы все должны стать обратно государственными служащими. Тогда все правильно, надо максимально ужесточить требования налогового законодательства, запретить долевое строительство, чтобы бизнес не смог работать. Давайте создадим государственные компании, объединим всех в несколько строительных монстров и будем строить государственное жилье, как в Советском Союзе!

— Кто-то уже готов к этой роли главного строителя — ВТБ, ВЭБ?

У нас много людей, готовых потенциально стать главными строителями страны. Для этой системы нет слова «невозможно», эффективность здесь — достижение результата любой ценой. И такая идея может существовать в текущем моменте. Если страна будет развиваться по этому пути, то найдутся и главные строители, и главные экономисты, и главные банкиры. Недостатка в главных лицах не будет. Но бизнес и предпринимательство — это все-таки другое, это когда ты, находясь в ограниченной ресурсной базе, пытаешься сделать конкурентный продукт.

— Ситуацию с жилищным фондом в стране можно считать критической? Мы смотрели недавно статистику — в России на одного гражданина приходится меньше квадратных метров, чем в Китае. С перестроечных времен строится недостаточно, да и большую часть жилья сложно назвать качественным…

Это также вопрос к стратегии развития государства. У нас население должно жить где? В городах? Если все должны жить в городах, тогда вы правильно говорите: берется численность населения и делится на учтенный — «откадастрированный» — 1 кв. м жилья. Ведь в деревне никто не «кадастрирует», а у нас на сегодняшний день 30–35% граждан живут в деревнях. Неправильно забывать о них, живущих тоже на какой-то жилплощади, и делить все на квадратные метры городов. А так говорят: «Надо строить больше». Для чего? Для того, чтобы сюда приехало больше людей из деревни, чтобы окончательно ее убить?

— То есть если сделать поправку на сельское население, то у нас обеспеченность жильем находится на среднем мировом уровне?

Я думаю, если сделать поправку на сельское население и индивидуальное жилищное строительство, то у нас обеспеченность будет лучше, чем на мировом уровне. Но никто точных данных нам по этой истории не даст. Потому что общественным мнением можно манипулировать только в отсутствии четкой информации и толкать нас к мнимым целям.

Вот у нас Москва, к ней присоединили Новую Москву. Чтобы Новую Москву заселить — еще 100 млн кв. м, сюда должна приехать половина ЦФО как минимум! Это тоже стратегия, тоже геополитика.

Как должно развиваться градостроительство будущего? Где должно жить население? Должно ли оно жить в 10–15 городах по всей стране? Пока стратегия, по которой нас ведут, — это именно укрупнение действующих региональных центров, создание мегагородов. При этом маленькие города пустеют, затухают, превращаются в сервисные поселки, которые обслуживают какой-то один вид деятельности.

— Кто-то говорит прямым текстом про такую стратегию?

Это мой субъективный, может быть, неправильный вывод, но я вижу, что логика происходящих событий именно такая. Никто, конечно, прямо ничего не говорит. Гораздо проще обсуждать такие вещи, как отказ от дольщиков.

Недавно сказали, что хотят закон принять, ограничивающий количество скота в подсобных хозяйствах. Это же в логике убить деревню полностью. Пусть они кур зарежут, коров зарежут, поедут в город и купят квартиры! Но говорить надо наоборот: «Ребята, давайте разводите коров, кур». У нас под боком Китай с полуторамиллиардным населением, которому есть нечего, будем делать полуфабрикаты, консервировать и отправлять туда вагонами, получать твердую валюту.

— Хороший план.

Хороший план, но не девелоперская же компания должна этот план реализовывать.

— Есть какая-нибудь статистика, сколько в России качественного и некачественного жилья?

У нас все жилье качественное. Если даже у тебя некачественное жилье, то, купив квартиру, ты все равно ее отремонтируешь, и оно у тебя будет качественное.

— «Мортон» специализируется именно на массмаркете, причем самом доступном. Можете описать самое скромное жилье, которое вы готовы построить?

Многоквартирный жилой дом этажностью от 17–25 этажей с размером квартиры до 35 кв. м — самый аскетичный вид жилья. И самый ходовой сейчас. Такой вид жилья вписывается в существующие регламенты. У нас советские СНиПы. В Союзе очень много делалось для человека, и хорошо, что мы не отошли от этой базы.

— То есть вы берете СНиПы и идете по нижней границе?

Мы делаем более простые решения, используем отечественные стройматериалы, не ставим зарубежные системы, в основном только отечественные.

— Какой процент инвестиций именно «Мортону» обеспечивают дольщики?

У нас пропорция приблизительно такая: 35% — банки, 35% — дольщики и 30% — собственные средства, которые оборачиваются. Я думаю, что без дольщиков не обойдется ни один застройщик.

«С госконтрактом ты сначала становишься богаче, а потом — беднее»

— Программа по субсидированию ипотеки поддержала ваши продажи?

Да. У нас после введения этой программы продажи выросли сразу. Но в целом в этом году у нас будет 30-процентное падение продаж по портфелю. А в прошлом: все, что построили, — продали. У нас же были ударные последние два месяца прошлого года: в ноябре и декабре мы продали много, часть кредитов закрыли, создали стабфонд и сейчас его расходуем.

Но что мы видим, как регулятор общероссийский, как Общество взаимного страхования: что объем ипотечных кредитов в стране сократился в два раза. Мы видим, что и спрос в основном сконцентрировался только в крупных городах, столичных центрах, региональных центрах. Поэтому можно сказать, что само по себе развитие отрасли замедляется.

Одна из причин неприятностей у СУ-155 — в том, что это региональная компания, у них 70% выручки было в регионах. Как раз регионы просели больше всего, и поэтому СУ-155 тоже.

Субсидированная ипотека, к сожалению, как фактор тоже исчерпывается, общее замедление экономики сказывается на том, что люди не берут даже по таким ставкам — для них даже 12% слишком дорого.

— Но девелоперы же дополнительно субсидируют ставку за свой счет. «Мортон» так делает?

Мы тоже субсидируем, у нас ипотека под 8–10% на первые годы, самый сложный период для заемщика. Но мы считаем, надо еще более дешевой ипотеку делать, чтобы поддержать отрасль, то есть порядка 6% на весь срок кредитования.

— Как думаете, вообще девелоперский бизнес в этот кризис выживет, что его спасет?

Безусловно, девелоперский бизнес выживет. При этом большое количество игроков этот бизнес покинет. Причем, наверное, покинет навсегда. Поэтому что его спасет? Грамотная стратегия его спасет, гибкая стратегия, контроль над затратами. В первую очередь выживут те компании, которые имеют хорошую систему управления, низкозакредитованные, имеющие доступ к длинным деньгам, строящие объекты с высокой маржинальностью, где есть большой запас прочности. Вот это наше спасение.

— И, конечно, госконтракты?

В текущий период времени госконтракты не являются панацеей. Те, кто имеет госконтракты, наоборот, сейчас попали в сложную ситуацию в связи с тем, что форма государственного контракта не предусматривает удорожания. А из-за падения рубля к доллару у нас идет удорожание строительных материалов, и все, кто находился на госконтрактах, фиксируют убытки.

— Вы сами ранее признавали, что именно госконтракт помог вашей компании в кризисном 2008-м — «Мортон» тогда получил большой заказ от Минобороны на строительство в Балашихе. Правда, потом появились дела о взятках, суды…

Я как раз и говорю, что работа с государством — это особая ответственность и особая миссия. Надо быть смелым, «железным» человеком, чтобы пройти испытание на прочность контрольными органами государства. На какой-то период времени ты становишься богаче, но потом ты становишься беднее. То есть мы построили, все сдали, к нам нет претензий. Но потом, спустя три года, возникли претензии по срокам: «Почему вы последнюю очередь сдали позже?» Никто при этом не вспоминает, что она располагалась на землях, недоступных для строительства, что там котельная для целого квартала сидела, что там арестованные склады были и мы теряли время на разрешение этих вопросов.

Счетная палата нас проверяла в части расходования денежных средств. Хотя вроде бы абсурдная вещь, у нас же был контракт по фиксированной цене, поэтому деньги, которые мы получили, — это наши деньги. Если мы обязательства контракта исполнили, зачем нас проверять в части того, правильно ли мы их использовали?! Мы же подписывались под то, чтобы продукт построить, а не под то, чтобы построить его по сметным расценкам. Абсурдная ситуация.

— Не очень понятно — какие-то основания у аудиторов все-таки были для проверки?

Это законодательство наше выстроено таким образом. Даже если ты выигрываешь контракт по фиксированной цене, это не значит, что ты эту цену получишь. Ты должен ее обосновать, пройти экспертизу, пройти проверку Счетной палаты, обязательно пройти проверку экономической безопасностью. То есть такой сложный и длинный путь. Кто с госконтрактами работал, тот понимает, что это не та сладкая история, о которой рассказывают по телевизору.

— В такое время можно, наверное, потерпеть бюрократию ради финансирования?

Очень большой репрессивный аппарат — на одну работающую компанию около 150 проверяющих.

— У вас сейчас есть госконтракты?

Так получилось, что у нас только один госконтракт — перинатальный центр. Это наша первая стройка по контракту с Московской областью.

— Вы работали при предыдущем губернаторе Московской области Борисе Громове, а сейчас работаете при Андрее Воробьеве. Для вас что-то поменялось?

Мы встречаемся в рамках совещаний, которые он собирает, и таких мероприятий, как заседания градостроительных комиссий, ГЗК, инвестчасы с губернатором. У нас нет контактов с Андреем Юрьевичем на общественных поприщах, только рабочие взаимоотношения.

— В плане регулирования строительного рынка у нынешнего губернатора другой стиль?

При Борисе Всеволодовиче не было как такового регулирования строительного рынка. Было ручное регулирование. Тогда не так много было застройщиков.

— В любом бизнесе важны связи, покровители, в девелоперском особенно, — с кем дружите?

Мы дружим со всеми! На самом деле нас не так много человек русских, 140 млн. Бизнесом занимаются 7%. Чиновников — 15%. То есть поле деловой активности не такое большое, естественно, мы друг друга все знаем, общаемся.

— Как устроен девелоперский бизнес с точки зрения входа в него? Можно с миллионом долларов начать что-то строить или нет?

Девелоперский бизнес — самый сложный бизнес в стране, и с каждым годом он усложняется все больше. Поэтому с миллионом долларов сейчас в девелоперском бизнесе делать нечего. Я думаю, что минимальный порог входа — около $10 млн, но, скорее всего, ты эти деньги потеряешь.

Этот бизнес подразумевает наличие компетенций как минимум в трех областях: проектирование, строительство и согласование документов. И людей, которые в состоянии эти три компетенции в себе совмещать, очень мало. А те профессиональные команды, которые работают на рынке, в силу того что их просто мало, стараются не оказывать услуги по девелопменту. То есть они настаивают на том, чтобы просто быть партнерами в той или иной части, работать за какую-то долю от прибыли.

— То есть нельзя найти пустырь, договориться с местной администрацией, а заручившись их согласием, найти деньги и начать строить?

Сейчас так уже не происходит. Сейчас ты покупаешь земельный участок, потом должен согласовать, что ты там строишь. Потом, после того как ты согласуешь, делаешь документацию, получаешь ТУ [технические условия]. При этом тебя все пытаются обмануть, начиная от проектировщиков, которые закладывают совершенно безумные материалы в проект, заканчивая госкомпаниями-монополистами, которые ставят тебе такие условия, что полгорода приходится перекладывать. Потом ты берешь генподрядчика, генподрядчик каждый квартал выставляет тебе допзатраты, которые не учли горе-проектировщики. И так эта история катится. Я знаю примеры, когда люди не из нашего цеха вошли в такую историю и спустя три года покинули ее уже без денег.

— Сколько тех, кого вы называете цеховиками?

У нас весь клуб инвесторов Москвы — около 15 человек, примерно столько же в Подмосковье — это те, кто постоянно участвует в совещаниях, круглых столах, подписали хартию. Вот и весь цех. Если сложить Москву и область, получим в общей сложности около 25 компаний — потому что есть те, кто работает в обоих регионах. Эти компании в целом консолидировали всю отрасль.

— И все-таки цеховики тоже не застрахованы, взять ту же СУ-155...

В случае с СУ-155 виновата неправильная стратегия — очень много региональных подразделений, предприятий, заводов, за счет этого большая чувствительность к кризису. Он [Михаил Балакин] строил в Москве и области, заработал деньги, пошел в регионы, купил предприятия, потерял деньги, вернулся обратно, сюда уже не пустили... Неправильная стратегия.

Но, с другой стороны, конечно же, сам по себе пример человека, который создал целую империю промышленную, он показательный — таких людей в принципе мало. Да, он жил неправильной стратегией, и это привело к сложной ситуации, но это была созидательная стратегия, то есть он не воровал деньги, не покупал самолеты, яхты, пароходы, а развивал производство. Много заводов реально поднял, перевооружил, запустил, но не рассчитал...

— Иногда кажется, что девелоперский бизнес напоминает пирамиду: чтобы получить деньги, нужно начать новую стройку и продажу квартир на раннем этапе, и эти деньги не обязательно пойдут на достройку именно этого объекта. Или все не так, и есть кто-то, например банки, кто контролирует целевое расходование средств?

Банки следят, но это непросто. Я имею в виду контроль себестоимости, издержек компании на содержание административного аппарата. Установили, например, одни окна, а они оказались в два раза дороже, чем те, которые должны были быть, и ты это оптимизируешь. Сейчас остро встал вопрос импортозамещения из-за подорожавшей валюты — надо искать российские кондиционеры, российскую вентиляцию, российские котлы. Удорожание, если не следить, может оказаться колоссальным! Для того чтобы колесо всегда крутилось, девелоперы вынуждены покупать земельные участки, закладывать их, брать кредиты, обслуживать и т.д. Это непрерывный процесс, и многое зависит от стратегии.

Взять «Мортон»: мы сейчас не входим ни в какие новые сегменты в России, не покупаем больше землю. Мы можем с закрытыми глазами сказать, какие проекты через пять лет будем строить, какие через десять, что будем строить в Москве, что в Новой Москве, в Ленинском или Красногорском районе Московской области. Есть еще пара районов, куда мы выйдем. Отдельной строкой в нашем плане стоит строительство жилья в Москве. Сегодня мы обладаем портфелем проектов на 1 млн кв. м в Москве и 1 млн кв. м в Новой Москве. И в ближайшие пять лет хотим эти планы реализовать.

«Иметь земельный банк на 15 лет в текущей ситуации — неправильно»

— Вы когда-то рассказывали, что «Мортону» в 1990-х годах повезло прийти на пустой рынок: пока в Москве застройщики конкурировали друг с другом, в Подмосковье чиновники, наоборот, за девелоперами бегали...

Был такой период, но быстро кончился. Цена в Московской области подросла, и земля превратилась в актив, который распределялся на своеобразных условиях. Поэтому сейчас в Московской области практически не осталось государственной земли. Она вся уже распределена, занята различными крупными компаниями.

— У вас много земли в Подмосковье?

Не так много, потому что мы не попали в эти определенные особые условия. Но у нас есть земельный банк, нами приобретенный: в общей сложности его хватило бы для строительства примерно 8 млн кв. м. Нам этого достаточно на ближайшие 15 лет, поэтому мы не стремимся к новым приобретениям.

— Вы не в списке крупнейших владельцев земли в области?

Конечно, нет. У нас крупнейшие владельцы — это 30–40 тыс. га. У нас же — 600–700 га, до 1 тыс.

— Не успели купить или не стремились?

Повторю: были определенные условия. Мы начинали работать при Тяжлове [губернаторе Подмосковья Анатолии Тяжлове], и когда пришла команда Громова, какой-то период времени был на притирку, на выстраивание взаимоотношений. Но мы не попали вот в это время смены собственников земельных активов.

— Особые условия — это что?

Скупка паев велась определенными группами, по каким-то схемам: оформление земли в собственность, перепродажа через различные сегменты, какие-то уголовные дела. То есть было много структур, которые на этом специализировались. Не на девелопменте, а именно на поглощении земельных активов. Мы не были такой структурой, поэтому мы не нарастили свой земельный банк таким образом.

— «Мортон» по итогам 2014 года впервые стал крупнейшим строителем жилья в России — возвел чуть больше 1 млн кв. м. Вы сначала говорили, что сократите в этом году объемы ввода, но потом, в марте, сказали, что будет еще больше, чем годом ранее, и утвердили программу на 1,1 млн кв. м, то есть наращиваете производство, не глядя на кризис?

Мы внимательно смотрели, как этот кризис развивается, и нам важно было понять, какие будут тренды. То есть мы увидели, что идет смещение спроса в самый дешевый сегмент, и хотели выйти в Москву с этим дешевым сегментом и увеличить объемы строительства. Но потом поняли, что сегмент экономкласса, на котором мы специализируемся, также будет стагнировать из-за потери платежеспособного спроса внутри страны. То есть люди будут меньше покупать и больше экономить. Мы в июне увидели эту тенденцию, поняли, что это носит очень долгосрочный характер. И сподвигнуть человека на покупку жилья можно только суперпреференциями — либо суперценой, либо супердешевыми деньгами, суперипотекой, когда он берет дешевую ипотеку и зарабатывает на росте стоимости недвижимости. Ни того, ни того еще пока нет, поэтому мы не будем форсировать строительство некоторых наших площадок. Мы решили остаться в старых планах: по итогам 2015-го построим около 1 млн кв. м.

— Про 2016-й уже можете что-то сказать?

Мы сейчас не так много новых объектов начинаем, поэтому, возможно, в следующем году мы пойдем на сокращение объемов строительства. Но окончательное решение примем в ноябре, когда уже будет понятно, что осень нам принесет.

И второй аспект — мы делаем сейчас упор на Москву, то есть у нас сейчас в Москве выходит пять площадок на стройку — микрорайоны Северный, Зеленоград, Поляны, объекты на Красноказарменной и Цимлянской улицах. И за счет того что в Москве другая цена продажи, по выручке мы не сократимся. И в принципе для компании это будет хорошо. То есть в будущие периоды мы объемы строительства сократим, а выручка останется той же.

— Вам важно денежный поток поддерживать на каком-то уровне? Это из-за кредитов? Примерно год назад вы говорили, что долговая нагрузка у «Мортона» — 19 млрд руб.

Да, в конце 2014 — начале 2015 года мы ее снизили на 4 млрд руб., но сейчас вынуждены незначительно наращивать.

— Кто ваши основные кредиторы?

У нас традиционно Сбербанк, Промсвязьбанк, банк «Санкт-Петербург» и Московский индустриальный банк — вот четыре банка, которые активно с нами сотрудничают.

— У вас пока нет проблем с обслуживанием долга?

Чтобы обслуживать кредиты, важно, чтобы была выручка гарантированная — это первый аспект. И второй аспект — мы пересмотрели свои долгосрочные планы и будем продавать часть земельного банка, понимая, что руки до этих земель дойдут через пять лет. Нет смысла держать их на балансе — лучше продать. Иметь земельный банк на 15 лет в текущей ситуации — это неправильно. Начиная с сентября-октября будем продавать свои земельные активы и планируем в два раза сократить свою кредитную нагрузку к концу 2016 года.

— Сколько надо продать земли, чтобы получить 10 млрд руб.? Такая сумма будет означать снижение долгов вдвое?

Немного на самом деле. Потому что у нас продается все-таки земля с документацией, она дороже стоит.

— Кто сейчас может купить землю под будущую застройку?

Есть разные группы: БИН, «Ренова», например. Есть игроки, которые делают в кризис покупки.

— Вы с кем-то уже договариваетесь?

У нас уже подписаны соглашения о продаже двух участков. И в принципе программу по продаже на этот год мы уже выполнили.

— Что это за участки, можете сказать?

Сейчас пока нет, это не публичные сделки. У нас есть согласованные с советом директоров площадки к реализации.

Когда происходил период накопления капитала, мы приобрели чуть больше [земли], чем в состоянии переварить. Сейчас мы поставили для себя отсечку в семь лет, и то, что планировалось к реализации позже семи лет, мы готовы продать. Надо отдать это другим, пусть они развивают, строят. У нас есть участок в Химках — мы готовы его отдать, есть участок в Люберецком районе — его тоже выносим на продажу, в Балашихе есть такие участки. Улучшаем качество своего портфеля, оставляем участки, которые укладываются в семилетнюю стратегию.

— Вы, по сути, меняете основной регион работы — с Подмосковья на Москву?

Мы всегда хотели строить и в Москве, и в Подмосковье, частью нашей стратегии было увеличение земельного портфеля в столице. В Москве у нас сейчас согласовано возведение 1 млн кв. м, и в этом году мы выходим с пятью площадками на строительство — это колоссальный прорыв для нашей компании. Плюс один проект в Москве мы практически полностью закончили — это «Солнцево-Парк». Также на прошлой неделе мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию первых двух домов в Щербинке — это социальный проект, в котором мы достраиваем дома за обанкротившейся компанией и передаем квартиры обманутым дольщикам. Это самый крупный недострой в Москве. Достраиваем, в этом году планируем основную очередь завершить.

— Это выгодно — браться за чей-то недострой?

У нас были определенные договоренности с Москвой, и в части этих договоренностей мы достраиваем эти объекты. Естественно, Щербинку мы достраиваем не из голого альтруизма. Москва пригласила нас в проект, проявила определенную гибкость, пошла на согласование определенных условий, которые и позволили нам в итоге помочь 2 тыс. семей получить жилье после десяти лет ожидания.

— Всем интересны цены. Есть вероятность, что квартиры начнут дешеветь у застройщиков?

Думаю, что такой вероятности нет. Думаю, что застройщики будут банкротиться, но квартиры дешеветь не будут.

— Почему?

Есть порог себестоимости. Как ты будешь снижать цену, если у тебя есть порог рентабельности?

— Каков он?

У всех разная себестоимость, у кого-то — 50 тыс. руб. на 1 кв. м, у кого-то — 60 тыс., у кого-то — 70 тыс. В Москве, в области, в отдаленных регионах — это настолько разные вещи. Мы придерживаемся того, что у нас рентабельность должна быть 7%, у нас такая позиция.

Но у нас же сегмент экономкласса, мы не можем позволить себе иметь высокие цены. Мы строим массовое жилье, у нас везде квартальная застройка, мы должны много продавать. В 2008 году мы снижали рентабельность — у нас были проекты, которые выходили с нулевой рентабельностью. Потом был период высоких цен, сейчас эти времена вспоминаются с ностальгией. Я думаю, что они вернутся в ближайшее время, цены отрастут.

— Дайте прогноз.

Я думаю, что цены, безусловно, вырастут. Я думаю, что на самом деле увеличение цены мы начнем наблюдать уже в конце этого года.

— Какие же причины есть для роста?

Сокращение количества застройщиков, сокращение объема предложения. Может быть, еще не увидим банкротств, но мы точно увидим остановку стройки. Московская область публиковала данные о том, что у них в зоне риска находятся 100 объектов — это стройки, которые остановились. А спрос так сильно не сокращается. Поэтому, я думаю, надо просто подождать. И, самое интересное, мы такое уже проходили в 2004 году, в 2008-м — когда цена у тех застройщиков, которые не остановились, станет выше, через некоторое время те застройщики, которые приостановили работу, тоже начнут строить на фоне повышения цен. То есть этот процесс потянет за собой все стройки. Это такой эффект, который уже не раз случался, и я не думаю, что процесс в этот раз сильно изменится.

— Но все-таки сложные времена нужно как-то переживать. Вам приходится оптимизировать штат?

В феврале этого года мы сократили издержки на управленческий аппарат на 30%, штат — на 10%. Свернули очень много благотворительных программ, очень много PR-программ. То есть мы пересмотрели большое количество непрофильных расходов.

— Зарплату приходилось резать?

Нет. Зарплату мы не трогали. Мы ее не повышали.

«Тебя кто-то хочет обязательно съесть, ты должен противостоять»

— Вы сказали, что даже не смотрите на новые сегменты в России. Но так получилось, что у «Мортона» уже есть несколько направлений помимо строительства. Кроме того, вы успели выйти не зарубежные рынки: например, сообщали о планах по строительству новой столицы Египта. Как вам удалось попасть на этот конкурс?

Мы попали не только на конкурс — мы уже в финале, сейчас проходит подведение итогов. Мы поехали с Министерством промышленности, с нашей бизнес-миссией в Каир и предложили свои услуги в части создания новых городов. Местным организаторам эта история понравилась, они предложили нам сделать концепцию и принять участие в конкурсе. Мы согласились. Это история на 30 млн кв. м. Одно за другое тянет. Сейчас один наш партнер поехал в Америку разговаривать с фондами по инвестированию в строительство нового Каира. По условиям конкурса важно показать, сколько денег вы готовы привлечь в эту историю.

— Какую долю ваших потребностей закрывает собственный домостроительный комбинат?

Он нас закрывает на 100%. Мы 1 млн кв. м строим, а наш комбинат производит 450 тыс., все равно прибегаем к услугам со стороны.

— Дочерняя компания «Мортона» «Гален» производит высокотехнологичные стройматериалы — что заставило вас пойти в этот сегмент?

Во-первых, синергия — мы же используем их у себя в производстве, это дает нам удешевление себестоимости. А второй аспект — продукция «Гален» сейчас на 30% поставляется за рубеж в такие страны, как Англия, Мексика и т.д., нам важны зарубежные рынки, мы хотим развиваться и там. Для нас важно иметь дополнительные рынки приложения своего труда на случай, если здесь ситуация будет складываться не лучшим образом. Когда ты работаешь на внешних рынках, то у тебя и кругозор расширяется, и компетенции приобретаются дополнительные, и ты более гибким становишься, менее уязвимым для различного рода неприятностей. Мы делаем за рубли, а продаем за евро; сырьевая база находится здесь, в России, поэтому она более дешевая, чем в той же Европе.

— Планируете свои заводы строить за рубежом? Про ОАЭ говорили.

Даже соглашение подписано с Арабскими Эмиратами о строительстве там такого мини-завода. Мы планируем находить на локальных рынках местных партнеров и делать с ними СП. Мы будем вкладывать технологию и сырье, а они — рынок сбыта. У нас такая стратегия.

— Еще одно из ваших направлений — строительство легкого метро.

Да, сейчас мы развиваем технологию надземного метро. Находимся в экспертизе по ветке на Новорижском шоссе, планируем к концу года сделать первый километр демонстрационный для получения всех необходимых сертификатов. У нас сейчас подписано соглашение с Липецком о строительстве ветки легкого метро из центра города до НЛМК [Новолипецкого металлургического комбината]. Сбербанком принято решение о кредитовании данной линии в рамках предполагаемой концессии между городом и нами. Еще представители «Мортон» вылетают в Монголию на переговоры по строительству такой ветки там. То есть мы думаем, что это будет очень перспективное направление и найдет большие рынки сбыта в высокоплотных урбанизированных городах.

— Также вашим бизнесом вроде бы считались услуги по управлению домами, ЖКХ?

Мы управляем только своими комплексами. Просто в этом рынке никто не предлагает тебе взять что-то еще. Этот рынок тоже уже сложившийся, здесь нет такого, что ты можешь прийти и сказать: «Я прекрасный управленец, дайте мне, пожалуйста, 1 млн кв. м». Тебе скажут: «Спасибо, друг, у нас все есть, все поделено». Конечно, неэффективные предприятия со временем с рынка будут уходить, но мы находимся только в начале этого пути и поэтому не знаем, как скоро это будет происходить. Это колоссальный рынок по своей емкости, но он как ящик Пандоры, его нельзя так просто открывать. Очень много конкурсов [на управление домами] отменяется, потому что приходят какие-то сумасшедшие, которые говорят, что мы вложим миллиарды рублей в течение десяти лет. Понятно, что это чушь, никакие миллиарды нельзя вложить в рынок, у которого доходность 2–3%.

— Так мало? Вроде бы через эти компании должны большие деньги проходить.

Деньги проходят большие. Мы же про доходность говорим. Это же абсолютно прозрачная система. Есть управляющая компания, которая платит сетевым компаниям. Сетевые компании сидят на регулируемом тарифе, обязаны делать инвестиции в свои капитальные средства для того, чтобы поддерживать их в нормальном состоянии.

Мы не хотим, чтобы у нас через 10–15 лет все развалилось, поэтому мы стараемся управлять своими комплексами сами.

— Сколько в выручке «Мортона» занимают непрофильные направления?

Около 95% всей выручки — это девелопмент. И только 5% — все остальные сегменты, в следующем году она может вырасти до 10%.

— Вас в каждом интервью спрашивают про владельцев группы «Мортон»...

Ничего не поменялось. Со мной — семеро.

—...и вы никогда их не называете. Говорят, это ваши однокурсники из института?

Не только. И однокашники, и не однокашники. Разные есть товарищи.

— А вас, значит, выбрали лицом компании. Они ею занимаются вообще?

Занимаются. Все у нас занимаются своим делом. Так исторически получилось, что я отвечаю за деятельность целиком, координирую все эти вещи, поэтому являюсь лицом компании. Хотя лучше было бы не являться, но тут ничего уже не сделаешь.

— Почему лучше бы не являться?

Потому что это огромное количество совещаний, куда надо только первому лицу ехать. Большая представительская нагрузка.

— Эти шесть человек — они тоже в компании работают, на ключевых позициях?

Кто-то в компании работает, кто-то в смежных областях. Все-таки мы «Мортон» как группу не консолидировали. У нас есть сегменты, которые не включены в группу, но мы ими занимаемся. Кто-то отвечает за производство, кто-то — за финансовый сегмент.

— То есть таких, кто просто живет в Ницце и получает деньги, нет среди ваших совладельцев?

Таких, конечно, нет (смеется). Если в Ницце живет, то тоже что-то делает. Там же тоже есть банки, есть инвестиционные компании. Мы же привлекаем деньги из-за рубежа.

— Почему эти люди настолько непубличные?

Мне кажется, что все, кто в России живет, все понимают, почему. Чтобы не узнали и не попробовали эту долю забрать. Это российская ментальность.

— Кто-то покушается?

Есть группы, которые раньше занимались приватизацией земельных участков, приватизацией бизнесов. Если ты живешь в условиях выживания, то тебя кто-то хочет обязательно съесть. Так положено по природе. Ты должен этому противостоять. Кто-то шипы отращивает острые: кинулся, раз, накололся. Разные механизмы защиты есть.

— Вы когда-то говорили, что строите не ради денег, а для того, чтобы «создать философию пребывания». Поясните?

То, чем мы занимаемся, ближе не к понятию «философия», а к понятию «идеология». То есть мы не занимаемся теоретизированием, но с некой упорностью продолжаем гнуть свою линию. Мы строим храмы, Русские культурные центры, сеть детских садов «Возрождение», хотим сделать школу опережающих знаний, детский патриотический лагерь...

— Детский патриотический лагерь — это одно из любимых детищ Министерства культуры...

Нет, это у нас своя программа, и ни с кем мы не хотим объединяться.

— А Русский культурный центр — это что такое?

Мы считаем, что в микрорайоне должен быть храм и Русский культурный центр. Храм — это для верующих, а центр — для тех, кто хочет просто приобщиться к русской культуре.

— Это как советский дом культуры?

Да, но более современный. Не таких размеров, как это было раньше. Наши центры занимаются естествознанием, изучением местности, истории, культуры...

— Лекции, концерты?

Лекции, концерты, кружки, секции. В какой-то степени это меценатство. Мы требуем, конечно, от них, чтобы они вышли на самоокупаемость и меньше тянули денег из компании. Но пока не совсем это у них получается, все равно приходится их субсидировать. Но есть некая динамика, и видно, что, скорее всего, в двух-трехлетнем периоде они станут самоокупаемыми.

— Все это должно нравиться властям...

Дело не в этом. Деньги ради денег — это не та идея, которая может быть увлекательна и приведет тебя к какому-то финальному успеху, к успешному концу твоей земной жизни. Мы видим, что у нас очень много асоциальных миллиардеров, которые плохо кончают. Например, Борис Березовский — был богатейшим человеком. Что от него осталось?

— А что после вас останется?

Мы не хотим, чтобы после нас остались только какие-то здания. Мы хотим, чтобы народ остался. Ведь проблема именно в народе. Мы хотим, чтобы была качественная среда, которая генерит определенный образ жизни. Потому что жить можно хорошо и в деревне, лишь бы и народ был нормальный. И в то же время в хорошем, прекрасном городе можно вечером бояться выйти на улицу по причине того, что есть банды или что-то похожее. Поэтому наша задача — определенный уровень жизни создавать, а для этого требуется культурная среда, чтобы людям было чем заниматься. Таков тренд современной урбанистики — мы все равно подойдем к этой идеологии строительства.

Но нет общезаданной истории, я не вижу никакой работы над русским сознанием. Назовите мне хоть одного человека, который бы этим занимался? Долго будете думать. Я знаю трех-четырех человек, но это не массовое явление. И для всех это затратные вещи, это не бизнес в обмен на преференции.

— Как проходит ваш обычный день?

Просыпаюсь, еду на работу. Я стараюсь в полвосьмого уже выехать из дома. Живу за городом. В 11 вечера — с работы, это нормально.

— Вертолета у вас нет?

У компании есть вертолет. Я сегодня утром летал на завод в Наро-Фоминск проводить совещание.

— Работаете без выходных?

У нас все в православных традициях: седьмой день — воскресенье, то есть никто не работает, все отдыхают. Субботу тоже стараемся не грузить сильно.

— Дом, в котором живете, сами строили?

Сам. Купил недострой и построил.

— Отпуск где проводите?

Всегда по-разному. Зависит от того, это отдых с семьей или без семьи. У меня все-таки дочки, и, естественно, охота, рыбалка и дикие места — для них это несколько неестественно. Поэтому с друзьями мы ездим на рыбалку и охоту, а с семьей — в более комфортные условия.

Хобби — путешествия и рыбалка. В этом году в Архангельске и Норвегии были, в следующем — в Гренландию поедем. У нас все расписано, программа рыбалок составлена на год вперед. Стратегия компании составлена на десять лет. И дай бог, чтобы ее не пришлось менять. Чтобы страна, в которой мы живем, развивалась быстрыми темпами, чтобы та русофобия, которая охватила мир, сошла на нет. Чтобы мы, как великий народ, сумели выстоять в это неспокойное время и стать еще сильнее. Чтобы слово «русский» в мире звучало с восхищением, а не со страхом. Чтобы дети, смотря наши старые фильмы, хотели подражать героям и становиться мощными витязями и строителями нового будущего, какими мы по своей природе и являемся.