Алексей Любченко: В 2020 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем
Автор: Алексей Любченко,
директор департамента розничного бизнеса банка «Союз»
Как мы уже понимаем, в 2021 год мир войдет в условиях второй волны эпидемии коронавируса и спада экономического развития. Это дестабилизирующий момент, который привносит элемент непредсказуемости в прогнозирование. По всей вероятности, на сегодняшний день власти страны не планируют вводить строгие карантинные меры, что дает возможность стабилизировать доходы граждан и экономику в целом.
Несмотря на все негативные прогнозы в экономике на 2020 год, аналитики зафиксировали рекордный подъем рынка жилищного кредитования. За десять месяцев текущего года банки выдали больше ипотечных кредитов, чем за рекордный 2018 год (согласно статистике, в 2018 году ипотечный кредит был выдан практически каждому сотому жителю России). Популярность ипотеки на данный момент растет из-за снижения ставок и льготной программы на новостройки.
Объем выданной с начала 2020 года в России ипотеки к концу октября достиг 3,25 трлн руб. Это больше, чем было выдано за весь 2018 год – рекордный для ипотечного рынка страны, когда россияне взяли кредитов на 3,01 трлн руб. В 2019 году объем выданных ссуд составил 2,85 трлн руб.
Почему растет ипотечный рынок? Когда в мае в России полноценно стартовала льготная программа кредитов под 6,5% на квартиры в новостройках, средняя стоимость ипотеки снизилась. Благодаря льготной программе средняя ставка по кредитам на новостройки в последние четыре месяца составляет около 5,9%, на вторичном рынке ставки выше – около 8,1%.
Средняя ипотечная ставка следует и за динамикой ключевой ставки Центрального банка. С начала кризиса, вызванного пандемией коронавируса и обвалом цен на нефть, регулятор снизил ключевую ставку с 6 до 4,25%. Рекорды по выдачам ипотеки можно объяснить общим снижением ставок и реализацией льготной ипотеки под 6,5%. Как следствие, на рынок могли выйти заемщики, которые планировали приобретать жилье в ипотеку позднее, но поспешили сделать это раньше, чтобы воспользоваться льготными условиями. Первоначально госпрограмма льготной ипотеки должна была действовать до 1 ноября, но в конце октября была продлена до середины следующего года.
Рефинансирование кредитов – еще один фактор роста рынка. По оценке аналитиков, основной ипотечный портфель сформирован по ставке около 10–11%, и рефинансирование под 8% позволяет снизить ежемесячный платеж по кредиту в среднем с 25 тыс. до 21 тыс. руб. И если вы уже являетесь домовладельцем, рефинансирование ипотеки по одной из сегодняшних низких ставок может сэкономить сотни тысяч рублей в год.
Стоит ли брать ипотеку сейчас? Сложившаяся из-за коронавируса экономическая ситуация и снижение ЦБ ключевой ставки кредитования могут стать лучшим временем для покупки недвижимости. Ставки по ипотечным кредитам находятся на рекордно низком уровне, и эксперты считают, что это идеальная возможность получить кредит с низкой ставкой. Ставки по ипотечным кредитам не останутся низкими навсегда, поэтому, если вы думали о покупке или рефинансировании, вам следует взять низкую ставку сейчас – пока не стало слишком поздно.
Подождать и проследить за тем, упадут ли ставки еще ниже, может показаться хорошей идеей. Но попытка «рассчитать время рынка» может стоить упущенной возможности. Ставки все еще колеблются на самом низком уровне, однако невозможно предсказать, как долго это продлится.
Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий.
Во-первых, финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
Во-вторых, деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заемщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
В-третьих, хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы еще не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заемщика.
В целом ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жилье, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего в 2020 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать, готовы ли вы взять ипотеку в кризис. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжелые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее: нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнером на долгое время.