«Львиную долю прибыли застройщиков заберут банки»

1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, серьезно ужесточающие требования к застройщикам жилья. А еще через год, 1 июля 2019 г., привычная всем «долевка» и вовсе уйдет в прошлое: строить девелоперам придется исключительно на деньги банков или свои собственные, а к средствам покупателей они получат доступ только после сдачи дома в эксплуатацию. Чем эти законодательные новации чреваты для относительно небольшой по московским мерам строительной компании, в интервью IRN.RU рассказал генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

- Какая из вступивших в силу 1 июля поправок в 214-ФЗ оказалось самой трудновыполнимой для СМУ-6?

Основных изменений несколько. Первое – необходимо иметь опыт реализации проектов в объеме не менее 10 000 кв. м, причем не обязательно в качестве застройщика, можно в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. Поскольку мы на рынке уже давно и у нас генподрядчик и технический заказчик построили больше 1 млн кв. м, то для нас не проблема подтвердить имеющийся опыт. Причем у нас даже две последних созданных под проект компании-застройщика построили 10 100 кв. м в Москве и 46 000 – в Московской области.

Мало того, я не считаю, что этот критерий непреодолим для тех, кто вообще не работал. Потому что, в принципе, компанию с нужным опытом всегда можно купить. Так что с точки зрения защиты дольщиков эта поправка, конечно, - некий порог, но людям всегда нужно обращать внимание, действительно ли компания, у которой они приобретают квартиру, давно работает на рынке или это пришел какой-то человек, купил неизвестную фирму, формально соответствующую требованиям закона, и решил запустить свой первый проект.

Вторая существенная поправка – это финансовый ценз: теперь застройщику необходимо иметь на счету 10% от стоимости проекта на момент подачи проектной декларации. Этот пункт пока не очень понятный. Если эти 10% тратятся дальше в проект, то проблемы нет. Мы и так инвестируем 25-30% собственных средств для того, чтобы выйти на разрешение на строительство. Можно 10% зарезервировать на счету и после регистрации проектной декларации сделать платежи с этого счета – дать аванс на стройку, проплатить рекламу, технологические присоединения, с проектировщиками расплатиться и т.д.

Что касается банковского сопровождения и проектного финансирования, то я с первого проекта с ними работаю – ЖК «Панорама Сколково» был построен с привлечением проектного финансирования Сбербанка. Так что для нас это, опять же, достаточно стандартная история, ничего нового.

Если мы говорим про спецсчет, на котором нужно учитывать деньги, то в том же проектном финансировании у нас был только один счет – в Сбербанке. Если бы я открыл счет в другом банке и начал туда переводить деньги, у банка появилось бы право на досрочное расторжение договора и привлечение меня к ответственности в виде наложения штрафа и пеней.

Так что, в принципе, лично для меня эти условия вполне выполнимы, и не могу сказать, что они каким-то образом существенно утяжеляют жизнь.

- А как вы относитесь к фактическому запрету долевого строительства с 1 июля 2019 года?

Это, конечно, совсем другое дело. У застройщиков сейчас вообще рентабельность низкая, доходность собственных средств в проекте достигается за счет кредитного плеча, то есть средств дольщиков и проектного финансирования.

По сути, маржинальность девелоперского проекта в настоящее время – это 15-25%, проектом ты занимаешься пять лет, таким образом, рентабельность проекта составляет процента 3-4 годовых. И если бы надо было построить весь проект за собственные деньги и потом продавать, проще было бы держать деньги на депозите. Поэтому основная финансовая модель застройщика заключается в том, что он вкладывает 25% собственных средств, а остальное привлекает от банка и дольщиков, увеличивая тем самым свою доходность. В этой схеме и заключается основная ценность долевого строительства, придуманного именно для того, чтобы раскрутить жилищное строительство.

Конечно, долевое строительство имеет как свои плюсы, так и минусы. Плюс колоссальный в том, что действительно получилось прилично увеличить объемы ввода коммерческого жилья и узаконить привлечение денег граждан. В принципе, мне кажется, долевое строительство еще далеко не изжило себя и можно придумать достаточно инструментов, чтобы с ним остаться.

- Каких?

Улучшить контроль отчётности застройщиков.

- В 214-ФЗ с 2004 г. было внесено огромное количество поправок, направленных на ужесточение контроля, а обманутые дольщики все появляются.

Но тогда вопрос не только к застройщикам. Может быть, стоит усовершенствовать процедуру проверки ежеквартальной отчетности, разработать новую форму отчётности, анализировать ее с аудиторами? Может быть, вообще отдавать ежеквартальную отчётность на проверку аудиторам, чтобы госорган принимал решение на основании независимой информации? Отрицательная отчётность – надо принимать меры, положительная - все нормально.

В развитых странах, например, в Германии, Франции, девелоперы тоже привлекают деньги на этапе строительства – по определенной формуле: покупатель перечисляет средства за квартиру поэтапно, в зависимости от стадии возведения дома. И одновременно приобретает долю в праве собственности на земельный участок. Фактически, человек становится совладельцем земельного участка и в случае банкротства застройщика имеет право на долю в участке. Проектное финансирование в Европе, конечно, тоже привлекается, только ставка по нему там - 2,5%. (Подробнее о финансировании стройки за рубежом читайте в статье «Отказ от долевого строительства: не так страшно, как кажется ».)

То есть вы считаете, что отказ от долевого строительства и переход на проектное финансирование – это вовсе не неизбежная эволюция рынка и действующую схему вполне можно и нужно сохранить, может быть, с некоторыми корректировками?

Да. Думаю, можно действительно ограничить процент от стоимости квартиры, который застройщик имеет право взять с покупателя на каждом этапе строительства. Это первый нюанс. Второй – надо усовершенствовать систему проверки ежеквартальной отчетности застройщиков с привлечением независимых аудиторов.

- Но принятый закон всего этого не предусматривает. Во всяком случае, пока. Что будете делать?

Смотреть, какие условия будут по проектному финансированию. Согласно принятому закону получается, что банк дает мне деньги на стройку и берет с меня процент и одновременно берет деньги с дольщиков за проданные квартиры и ими пользуется. То сеть зарабатывает два раза на одном и том же процессе. А у застройщика увеличиваются затраты, потому что мы начинаем платить гораздо больше банку, и прибыли практически не остается – с такими ставками по проектному финансированию, как сейчас: 10-12%.

Вот смотрите. Маржинальность проекта - 20%, ты его делаешь четыре-пять лет: два-три года, до получения разрешения на строительство, вкладываешь собственные деньги, а потом два года строишь с привлечением проектного финансирования. Стоимость стройки может достигать 70% от общей стоимости реализации проекта, в зависимости от класса ЖК, его местонахождения, цены участка. Ты привлек эти деньг и платишь за них 10% годовых. То есть за два года – 20%, за три – 30%. Где здесь экономика? Нет экономики.

- А если ставки будут ниже? Процентов 6, как обещал ЦБ.

Это не сильно изменит ситуацию. Маржинальность проекта – 20%. 6% за один год отдал, 6% за второй, итого - 12%. 20% минус 12%, остается застройщику 8%. Доходность проекта существенно уменьшится. Соответственно, это приведет к чему? К тому, что проектов и застройщиков станет меньше. И деньги из строительной отрасли будут уходить туда, где им найдется лучшее применение – в IT, в медицину, сферу услуг и т.д. и т.п. И совсем не обязательно в Москве или даже в России.

А для потребителя эти новации приведут к увеличению цен, потому что сократится предложение. Не за один год, понятно, а лет за шесть или больше, потому что цикл реализации проекта достаточно большой – пять лет. И даже если мы все прямо сейчас перестанем строить, то на ближайшие два-три года квартир хватит. А потом будет резкий дефицит. Но стройка в одночасье не остановится (девелоперы стремятся запустить как можно больше проектов по старым правилам. По данным Мосгосстройнадзора, только за I квартал 2018 г. в Москве было выдано 467 разрешений на строительство почти 3 млн кв. м жилья - на 40% больше, чем за тот же период 2017 г. – прим ред.). Поэтому сокращение объемов нового строительства рынок ощутит только через четыре-пять-шесть лет. И цена вырастет.

- Один из очевидных резервов для сохранения маржинальности девелоперских проектов на приемлемом уровне - удешевление земельных участков. Президент Национального объединения застройщиков жилья и председатель правления корпорации «Баркли» Леонид Казинец, например, считает, что земля должна стоить не более 2% от объема будущей застройки и что такие цены станут реальностью уже очень скоро. Вы в это верите?

Очень хочу в это верить. Участки действительно дешевеют, но гораздо медленнее, чем того требует рынок. Многие собственники до сих пор психологически не могут пережить то, что доллар теперь стоит не 30 руб., а в два раза больше, и хотят получить за свой участок даже не 300 млн руб., а 10 млн долларов. Потому что именно столько их актив стоил в далеком 2008 г. При этом сейчас эту площадку надо не за 300 млн руб., а 200 млн продавать. Но владельцы земли не всегда хотят этого понимать: они приватизировали свои участки 10-15 лет назад, получают минимальный арендный поток и сидят спокойно на этом потоке, ожидая, когда рынок подрастет, чтобы продать актив подороже. И никуда не торопятся.

- А при каких условиях отмена «долевки» была бы приемлема для застройщиков? Теоретически.

Вот смотрите. Приходят деньги от покупателей на банковский счет. Может быть, эти деньги направить на погашение кредита, выданного застройщику? Не надо их самому застройщику отдавать, пускай банк себе берет, просто пусть не начисляет проценты по кредиту на те средства, которые он от покупателей уже получил.

По сути, мы так и работаем в проектном финансировании - у нас идет постоянно досрочное погашение. Мы строим, продаем квартиры, 60% от стоимости квартир уходит банку, 40% остаётся застройщику, которые он обязан тратить в соответствии с 214-ФЗ. И банк даже возможности не даст куда-то еще эти деньги потратить, кроме как на проект: он каждый месяц проверяет твою площадку, объемы строительства, все твои документы, рыночность цен. Реально проверяет, в проектном финансировании достаточно жёсткий контроль. Представить ситуацию, что застройщик строил с проектным финансированием, но не построил – трудно.

Прецеденты, понятное дело, есть, но их немного. И надо проанализировать, где застройщик обанкротился из-за непрофессионализма, а где деньги вывел и всех кинул. Думаю, случаи мошенничества единичны. К банкротству приводит неправильный расчет и изменение рыночной конъюнктуры: застройщик купил землю, когда рынок был на подъеме, надеясь, что метр вырастет, а он пошел вниз, как у нас в Москве в последнее время происходит, – и все, девелопер банкрот. Намерений обмануть не было, но проект достроить не смог.

- Конечно, причина появления большинства недостроев с обманутыми дольщиками - не мошенничество, а неправильная бизнес-модель. Собственно, чтобы покупатели не несли ответственности за застройщиков, власти и решили запретить долевое строительство.

Говорить, что при долевом строительстве у дольщиков никаких рисков нет, конечно, нельзя. Риски есть. Потому что это бизнес. Дольщик сам покупает квартиру в строящемся доме. И зачастую не только для того, чтобы жить, но и чтобы заработать: покупает дешевле, после ввода дома перепродает дороже. И несет определенные риски.

- Вы считаете, что, если человек покупает жилье на этапе строительства, он обязан нести часть рисков?

При любом вложении денег, любой коммерческой деятельности есть риск. Кроме, наверное, депозита в Сбербанке или ВТБ.

- Но в большинстве случаев люди покупают квартиры для себя, а не для перепродажи.

Я за такой механизм, при котором не было бы ни одного человека, заплатившего деньги застройщику, но оставшегося без квартиры. Людям в нынешних условиях и так достаточно тяжело найти деньги на покупку жилья. Когда покупатели берут ипотечный кредит (у нас 60% и более ипотечников) на 20-30 лет и потом не получают квартиру, это трагедия. И, естественно, государство обязано сделать все, чтобы не допустить такой ситуации. Это с одной стороны. С другой – должны быть механизмы, обеспечивающие развитие строительной отрасли, потому что она тянет за собой реальный сектор экономики. По разным аналитическим данным, на стройку завязано 6% ВВП, 20% отраслей. Там все – стройматериалы, энергоресурсы, логистика, много чего. Поэтому нужно учитывать интересы и покупателей, и строительных компаний. Повышать безопасность инвестиций граждан, конечно, правильно. Но нужно сделать так, чтобы и застройщик мог реализовывать свой проект, чтобы экономика была.

- Проблемы с экономикой строительных проектов есть уже сейчас – из-за переизбытка предложения на столичном рынке и достаточно низкой платежеспособности покупателей продажи у многих компаний падают или, во всяком случае, не оправдывают ожиданий. При этом обороты девелоперы не сбавляют, еще больше затоваривая рынок. Корректировки законодательства настолько страшнее снижения спроса и цен? Отмену «долевки» в 2019 г. не берем – информация о соответствующих планах властей появилась не так давно, а строительный бум в Москве не прекращается третий год подряд.

Для того чтобы дойти до разрешения на строительство, застройщики тратят два-три года. Вот представьте: три года назад компания приняла решение инвестировать, скажем, 1 млрд руб. в новый участок. Потом вложила еще 500 млн в проектную документацию, в техприсоединения. И теперь девелоперу говорят, что через полгода все поменяется, новый будет порядок. И там еще куча неизвестных в этом порядке. И какое у тебя будет желание? Только одно – успеть реализовать проект по модели, которая у тебя есть сейчас. Потому что новая может стать невыгодной. В связи с этим сегодня мы видим большое количество новых проектов, несмотря на сложный рынок.

Если не брать отказ от долевого строительства в 2019 г., для всех застройщиков самое страшное – это требование иметь на счету дополнительно 10% от стоимости будущего проекта. Потому что непонятно, то ли можно будет эти деньги инвестировать в проект после подачи проектной декларации, то ли нельзя, и тогда доходность сильно уменьшится…

- То есть дело не только в новых законодательных нормах, но и в неопределенности порядка их применения?

Да, туманность формулировок подчас пугает больше. Потому что у нас как часто бывает: есть в налоговом законодательстве Налоговый кодекс, а есть письма Минфина и налоговой, которые этот кодекс разъясняют. И по одному и тому же вопросу позиции этих ведомств иногда прямо противоположные.

- Если не трогать реформу 214-ФЗ, от какого фактора сейчас зависит успех проекта?

От стоимости - метра, квартиры, бюджета сделки. На рынке «комфорта» и «бизнеса» важнее всего цена: нужно иметь цену не выше, чем у конкурентов, но проект иметь лучше, тогда выбирают тебя. Раньше можно было продавать дороже за счет качества, теперь это не очень работает.

- С какой стороны ни посмотри, получается, что застройщикам надо снижать себестоимость, чтобы оставаться конкурентоспособными. Но очевидно, что у такой относительно небольшой компании, как ваша, этот показатель всегда будет выше, чем у «крупняков». Не хотите увеличить масштаб бизнеса, чтобы оптимизировать затраты?

На данный момент у нас достаточно хорошо оптимизированы затраты по проектам, несмотря на небольшой объем строительства, благодаря грамотному управлению и выгодному входу в новые проекты.

К тому же смысла в укрупнении бизнеса, в общем-то, нет. Серьезно сэкономить можно за счет собственного производства, бетонных заводов и т.п. Но минус такой модели – зависимость от объемов: как только они снижаются, ты уходишь в убыток, потому что у тебя недозагружены мощности, а их содержание стоит денег. Поэтому ты всегда подвязан на то, чтобы у тебя постоянно было, условно говоря, не менее 1 млн кв. м в стройке.

У меня производственных мощностей нет, и я не испытываю никаких финансовых проблем из-за сокращения объемов: раньше у нас было два проекта площадью 60 000 кв. м, сейчас два проекта на 36 000. Непогашенных кредитов у меня тоже нет, так что в этом плане я чувствую себя достаточно комфортно. Конечно, хотелось бы развиваться, но мы делаем ровно столько, сколько позволяет рынок.

- Тогда где вы видите нишу для работы небольшой компании в перспективе ближайших 5 лет?

В Москве остаются небольшие участки – по 0,5 – 2 га, которые крупным компаниям не сильно интересны. А нам интересны.

- Вы имеете в виду точечную застройку?

Да, ее. Но не застройку на месте парков, конечно. Возьмите любой из наших проектов. На месте клубного дома «Юннаты» стояла прачечная в полуаварийном состоянии с 25-метровой трубой, которая потихоньку разрушалась. Сейчас там красивый дом с благоустроенной территорией. ЖК «Любовь и голуби» строится на месте старых гаражей и складов, которые кое-как сдавались, но, по сути, не приносили никаких нормальных отчислений в бюджет города. Таких полузаброшенных площадок в Москве много на самом деле. Есть еще старые здания, которые можно реконструировать с увеличением площадей, - по 10 000, по 15 000 кв. м. В общем, есть чем заняться.