Главный аналитик ЦИАН рассказал, что будет с ипотеками и грозит ли отрасли кризис

Руководитель сервиса «Циан.Аналитика» Алексей Попов рассказал RTVI, какие тренды в недвижимости наметились после пандемии и 24 февраля, стоит ли ожидать кризиса в отрасли, а также что будет с ипотеками и какая судьба ждет «человейники».

Алексей Попов — руководитель сервиса «Циан.Аналитика» с 2015 года. Был ведущим аналитиком в крупных девелоперских компаниях («Торговый квартал», «Ведис Групп», «А-101 Девелопмент»). Возглавлял аналитический центр в Provereno.ru. Автор собственной методики оценки качества городской среды и использования ГИС-систем в анализе рынков недвижимости.

Об изменениях на рынке недвижимости после 24 февраля

После пандемии рынок недвижимости не просто восстановился, рынок недвижимости показал рекордные продажи и на первичном рынке (то есть в сегменте новостроек), и на вторичном рынке. Прежде всего за счет возросшего спроса, за счет льготной ипотеки.

Мы все знаем, что стали очень быстро расти цены на фоне роста спроса, поэтому одно из отличий этого кризиса от кризиса предыдущих лет — что рынок недвижимости в него входил в такой высокой точке, высокой фазе. Застройщики имеют и хорошие финансовые показатели, хорошие продажи. На протяжении и второй половины 2020 года, и практически весь 2021 год, и первые 2 месяца 2022 года продажи находились на очень высоких уровнях.

Поэтому эти сделки, которые были в феврале регистрировались в том числе и в марте, когда уже ипотека сильно подорожала, но тем не менее регистрации ранее заключенных сделок шли — здесь именно этот ажиотажный всплеск спроса был не таким большим, как, например, в 2014 году.

Когда в декабре 2014 года курс доллара и евро первый раз скакнул к 100-рублевым значениям, тогда все пытались спасти свои сбережения, и месячная динамика была и плюс 40%, и плюс 50%.

В этом году ажиотажный спрос был менее выражен: всего лишь плюс 20% в месячном выражении. Но это за счет того, что негативная ситуация формировалась достаточно продолжительный период времени, и люди спасали свои сбережения покупкой недвижимости. Они этим занимались уже с осени.

О стремительном росте цен на жилье

Рост связан с ростом спроса. Люди видели, что [были] низкие ипотечные ставки. Каждый месяц, каждый день информационный фон, что сейчас дешевая ипотека, что есть возможность удачно решить вопросы с приобретением жилья. Люди шли покупать. Застройщики видели, что спрос растет, застройщики повышали цены.

Вторая причина — это переход с продаж через договора долевого участия на продажи через эскроу-счета. Раньше покупатель приходил к застройщику, приносил свои деньги, застройщик строил на эти деньги жилье. Начиная с 2018 года, началась реформа перехода на проектное финансирование и на реализацию через эскроу-счета. Сейчас ситуация другая: застройщик строит за счет банковского кредита.

С тех пор, как мы живем в условиях эскроу-учетов, в условиях проектного финансирования, не было ни одного крупного банкротства.

Сейчас застройщику нужно иметь согласованный и акцептованный в банке проект, а деньги на стройку у него уже фактически есть. Но такая схема приводит к удорожанию строительства, к росту издержек. Поэтому цены тоже подрастали. Плюс еще одна причина — третья — это рост цен на строительные материалы. Здесь уже не нужно искать причины внутри нашей страны — это факторы глобальные, связанные с пандемией, с изменением логистики. Рост себестоимости строительства привел к тому, что цены на протяжении двух лет росли.

Хотя за последние несколько месяцев стройматериалы как раз подешевели. Они дорожали на протяжении 2020-2021 годов. За последние несколько кварталов, валово, стройматериалы даже немножко подешевели.

О том, будет ли откат цен

Если раньше застройщик был достаточно свободен в том, как он может корректировать ценообразование, то сейчас такой свободы у него нет. Если в 2014 году, когда был сначала ажиотажный спрос, затем очень сильный спад продаж в начале 2015 года — вот все те же факторы: и санкции, и курс, и снижение спроса — и что тогда застройщики сделали? Тогда застройщики скорректировали цены, и цены, действительно, снизились где-то на 10-15%.

Сейчас такого прямого снижения цен не произошло, потому что чтобы снизить цены, застройщику нужно заново провести свой проект через согласование в банковской структуре. Никто этим напрямую заниматься не готов. То есть никто не хочет сейчас идти заново в банк, заново проходить кредитные комитеты, потому что результаты такого мероприятия неочевидны.

Застройщики сейчас пытаются подстроиться к изменившимся условиям. Что они прежде всего делают? Немножко забежим вперед в историю, связанную с ипотекой. Застройщики пытаются стимулировать спрос, предлагая очень привлекательные условия по ипотечным кредитам.

Даже если вы сейчас не собираетесь покупать квартиру, вы, наверно, слышали из рекламы, из билбордов на улицах города, что есть ипотека под 0,1%, под 0,01%. Допдоговоров там нет, но стоимость самого помещения при этом увеличивается примерно на 20-25%, если мы говорим об ипотеке 0,01%. Но при этом вы будете платить те самые процентные пункты, которые указаны в кредитном договоре.

Стоимость недвижимости сейчас сильнее зависит от ситуации на рынке ипотеки. Потому что и до февраля 2022 года около 65-70% сделок проходило через ипотеку, а сейчас проходит через ипотеку уже 80%.

Поэтому то, что происходит с банковскими ставками, это, наверно, ключевой фактор. Потому что у нас последние несколько месяцев курс доллара стабилен, а ситуация на рынке развивается по-разному.

Об изменениях на рынке аренды после февраля

Во-первых, серьезно увеличился объем предложения. Когда он серьезно увеличивается, ставки снижаются. И квартиры стали сдаваться медленнее, и объем предложения увеличился в том числе за счет тех, кто уехал из крупнейших городов.

Ставки аренды снизились примерно на 15% относительно фоновых значений, которые были зафиксированы зимой этого года. Но нужно понимать, что даже это снижение не компенсировало рост ставок аренды, который мы видели прошлой осенью. Тогда очень быстро и очень сильно выросли ставки аренды — примерно на 20-25% во всех крупнейших городах. Это на фоне того, что они достаточно длительное время не менялись.

Фиксируем эти цифры: рост на 25% прошлой осенью, снижение на 15% этой весной. Затем летом ставки были относительно стабильны. Последние несколько недель мы видим возобновление роста ставок аренды просто за счет того, что начинается учебный год, начинается деловой сезон. Ситуация на рынке труда, конечно, непростая, но пока что мы массовых сокращений не видим.

Никаких ограничений коронавирусных, которые тоже влияли на ситуацию на рынке аренды последние годы, пока нет. Учебный год в очном режиме, многие работают в офисах, поэтому ставки аренды подрастают последние несколько недель.

О том, что происходит на рынке недвижимости в регионах на границе с Украиной

Там каких-то заметных изменений на уровне дней, недель пока что нет. Там похожая динамика по росту объема предложения, но она не какая-то критически отличающаяся между этими регионами. [Панических продаж] пока что нет.

О ценах на жилье в Крыму

Если обращаться к рынку посуточной аренды, то Крым проигрывает в своих основных показателях курортам Краснодарского края.

Сочи — единственный курорт, где можно купаться в море и куда тем не менее летают самолеты. Вот там цены и ставки аренды как раз продолжают расти, тогда как и в других курортах Краснодарского края, и в Крыму — там и ставки немножко ниже, чем были в прошлом году, и цены на продажу жилья тоже стагнируют.

В Крыму были изначально априори высокие цены на жилье. Когда в 2014 году произошли события — когда украинский рынок недвижимости стал российским — Крым был единственным регионом, где были достаточно широко распространены долларовые цены. В России долларовые цены ушли в большинстве регионов в середине 2000-х годов, в Москве — после кризиса 2008 года. А Крым, Севастополь — эти регионы вошли в российский рынок с долларовыми ценами.

Поэтому там, несмотря на то, что качество жилого фонда все-таки отличается от качества жилого фонда даже тех же курортов Краснодарского края, там был априори высокий уровень цен, а рынок недвижимости у нас — ну, так он сложился, так он устроен, — что цены вниз идут достаточно неохотно. И от того, сложившегося к 2014 году уровня цен, он стал дальше увеличиваться.

Спрос [сейчас] есть и на Крым. И на покупку в том числе. То есть по Крыму достаточно сложно выстроить длинные временные ряды, потому что хорошо оцифрован рынок новостроек, где видно продажи через механизм договоров долевого участия, но эта практика в Крыму начала применяться постепенно.

Поэтому если мы сравним какие-то пятилетние временные ряды, там может быть рост кратный. Но просто нужно понимать, что там, условно в 2016-2017 году, не все сделки проходили через тот механизм, через который можно посмотреть цифры в других регионах.

О том, почему в Сочи такие высокие цены на недвижимость

По той причине, что земельных участков мало, новые разрешения практически не выдаются. Потом, нужно не забывать, что последние два года мы живем, по ряду меняющихся причин, в условиях полузакрытых границ, поэтому многие смотрели прежде всего на наши курорты.

Об ипотечном кризисе в России

Пока что это рассуждения на такую среднесрочную, долгосрочную перспективу, которую, как мы поняли за последние несколько месяцев, проводить достаточно рискованно.

Что касается различных ипотечных продуктов в целом, то сейчас наши органы исполнительной власти прежде всего ориентируются на то, чтобы стимулировать различные ипотечные продукты.

Есть ипотека для IT-шников, есть сельская ипотека, которая недавно бессрочно продлена, есть дальневосточная ипотека, расширена сейчас семейная ипотека. То есть, действительно, много достаточно ипотечных продуктов, которые должны стимулировать покупку жилья. Нужно понимать еще, что сейчас не так просто потратить достаточно крупную сумму денег, кроме как на приобретение жилой недвижимости или на строительство дома.

Рынок по числу [ипотечных] сделок достаточно сильно просел после февраля 2022 года. Это снижение после ажиотажного спроса составило порядка 60% — я сейчас такие средние цифры говорю. Это и московский регион, и петербуржский регион, региональные центры. Летом, за счет массированных рекламных компаний, за счет информирования населения о том, что есть такая ипотека, сякая ипотека, объем сделок начал расти, и относительно минимумов рост сейчас где-то на 20%.

Но всё равно это ниже фоновых значений 2020 и 2021 годов. То есть пока что спрос восстановить до конца не получается. Что касается реальных доходов населения, они не просто не растут, они даже немножко снижаются. Но пока что ситуацию удается держать относительно стабильной, прежде всего за счет роста доли ипотечных заемщиков.

О проблемах застройщиков из-за западных санкций

Да, некоторые элитные проекты облицовывались каррарским мрамором, но это, наверно, не то, о чем сейчас нужно всем нам думать, для того чтобы сохранить устойчивость отрасли.

Есть определенные вопросы со строительной техникой, есть вопросы с лифтами, есть вопросы со слаботочными системами. Застройщики их пытаются решать, находя заменителей среди турецких, китайских поставщиков. Понятно, что это время, но это более решаемые задачи, чем та ситуация, которая сложилась у нас в авиационной отрасли, в некоторых отраслях машиностроения.

То есть это сложная ситуация, но наши строители привыкли работать в сложных условиях. Мне кажется, их даже если посадить в какие-то простые условия, то их эффективность станет ниже.

О тренде на постройку многоэтажных многоквартирных зданий

Что касается московского рынка, пока что массовым явлением это не стало. Есть крупный рынок жилья в Гонконге, где, действительно, очень массово распространены такие проекты, в том числе квартиры полностью без кухни. Просто по той причине, что там люди не могут заплатить необходимую денежную сумму за комфортное количество квадратных метров.

В вирусных новостях [по жилью в России] есть и 10 кв. м. То, что находится в вирусных новостях, их очень и очень мало: их доля в один месяц составляла 0,05%, в следующий месяц будет составлять 0,1%, рынку в целом это не так критично.

В Москве все-таки какие-то разумные показатели среднего метража проданной квартиры. Около 50 кв. м. Это полноценные квартиры.

Помещений средней площадью 25-30 кв. м не так много, они сосредоточены в России в нескольких локациях. Это, прежде всего, пригороды Санкт-Петербурга — город Кудрово и город Мурино — где уже по статучету несколько десятков тысяч жителей, которые живут в основном в 30-35-метровых помещениях.

Есть некоторые проекты в Москве, в Подмосковье, но их не так много. Все-таки основной объем жилья представляет собой помещения, где с определенными ограничениями, но жить так или иначе можно.

О том, что сейчас выгоднее — продавать или покупать квартиру

С февраля 2022 года цены предложений на квартиры на вторичном рынке сильно не просели: они снизились на 3-5%, но это я называю изменениями, которые заметны аналитикам. То есть для того, чтобы изменения были заметны обычным обывателям, должно было [произойти] более существенное снижение. Но объем предложения сейчас выше, чем зимой этого года. И придется общаться о скидках.

О льготной ипотеке на «однушки» и студии

Может быть, одному человеку и можно жить в 20-метровой квартире, если он будет выплачивать эффективный ипотечный кредит. Почему мы должны ограничивать права таких заемщиков? Рынок должен постепенно всё отрегулировать.

На самом деле, средний метраж сделок — показатель достаточно интересный. И, что любопытно, он стал увеличиваться в первые месяцы после пандемии. Когда людей заперли в этих небольших студиях, люди поняли, что им где-то нужно работать, общаться с детьми, а где-то и побыть одному. И вот лето 2020 года, когда люди посидели на карантине пару месяцев, там средний метраж купленной квартиры в московском и петербуржском регионах на 5-7% вырос. Потом ситуация стабилизировалась, дальше увеличиваться этот показатель не стал, потому что тоже уперся в растущие цены за квадратный метр.

Тем не менее я считаю, что лучше, чтобы рынок отрегулировал эту ситуацию самостоятельно. Что касается происходящего за последние несколько месяцев, то средний метраж сейчас снижается, потому что в конце зимы-начале весны люди спасали свои накопления.

Когда люди спасают свои накопления, они покупают самые доступные варианты. Более того, они смотрят, что «маленькую студию я всегда смогу кому-то сдать, это более ликвидный объект». Поэтому с марта по июль 2022 года средний метраж квартиры опять снизился. Примерно на 10% и в московском регионе, и в петербургском регионе.

Но я пока что не склонен видеть какие-то драматические сценарии, что все проекты и в Москве, в Петербурге и в других городах будут состоять полностью из крошечных студий. Просто по той причине, что многие проекты уже запроектированы, и перепроектировать их достаточно сложно. А там средний метраж комнат находится в разумных пределах. То есть массового строительства домов, полностью состоящих из 20-метровых помещений, пока что мы не ожидаем.

О нынешнем спросе на загородное жилье

На этом рынке нет пока что крупных игроков. То есть у людей, которые привыкли в комфортных условиях быстро и просто покупать новостройки (в том числе покупать иногда в удаленном режиме), на рынке загородной недвижимости заключить такую сделку не получится. Многие застройщики говорили, что они собираются выходить в этот сегмент, но пока что мы видим только первые попытки, первые проекты. Массового продукта на этом рынке пока что нет. Таунхаусы к этому относятся.

Но что мы видим? Мы видим безумный рост ввода жилья населением. В этой статистике есть и то, что называется дачной амнистией. То есть строения, которые были построены много лет назад, но которые только сейчас ставятся на кадастровый учет. Но даже если просто посмотрим, что происходит в пригородах наших крупнейших городов, мы видим активное строительство коттеджей.

Ввод индивидуального жилищного строительства, условно говоря, был около 50 млн кв. м по году в 2018-2019 году. Сейчас эти показатели приближаются уже к 70-75 млн кв. м. То есть объем роста ввода нового индивидуального жилищного строительства растет. Что касается активности покупателей, этот рынок, к сожалению, оцифрован не так хорошо.

Те цифры, которыми я так разбрасывался, когда говорил о новостройках, здесь, к сожалению, таких цифр в готовом виде нет, но активность пользователей на нашей площадке — просмотры объявления, звонки — она выше, чем доковидный уровень. Она ниже, чем 2020 год, когда люди звонили, смотрели, просто чтобы понять, что на этом рынке есть. Но спрос стал более предметным: люди приезжают, смотрят, заключают сделки.

В основном сейчас стараются смотреть варианты, которые ближе к постоянному жилью. Все-таки формат сезонного проживания не закрывает все те потребности, которые возникли у людей после пандемии. Потому что расширилась практика удаленной занятости.

Если раньше это было характерно для какого-то единичного набора профессий — какие-нибудь журналисты, айтишники, — то сейчас во многих компаниях есть либо удаленная, либо частично удаленная занятость. Поэтому такой формат становится всё более популярным.

Как на рынок недвижимости повлиял уход Airbnb и Booking из России

Люди в этом году опять массово ездили по нашей стране, очень серьезно выросли показатели внутренних перемещений, внутреннего туризма. Понятно, что во многих локациях просто средств размещения банально недостаточно.

Где-то были вопросы в этом году с тарифами на поезда с нехваткой авиабилетов. Но мне кажется, что эта ситуация может быть вполне себе стабилизирована, потому что есть достаточно большой объем того же предложения в готовых домах, где люди покупали инвестиционные квартиры. Они вполне могут выйти на рынок этого краткосрочного размещения.

Если будет расти спрос, то и предложение под это подстроится. Допустим, мы 20 лет назад в принципе не могли себе представить, что можем поехать куда-то в республики Северного Кавказа с туристическими целями. А в этом году — вон, полные самолеты в Дагестан, Чечню, в Осетию.

О смерти торговых центров

Строят новые объекты недвижимости, которые лучше отвечают текущим потребностям. Сейчас тоже стали появляться проекты строительства жилых кварталов на месте тех торговых центров, которые являются не самыми успешными, не самыми удачными.

Есть несколько участков в Москве, где сейчас уже конкретно обсуждается. Обсуждается площадка, которая занята торговым центром «Каширский двор», напротив площадка — торговый центр «Гудзон». Торговый центр «Торжок» на пересечении Ленинградского шоссе и МКАДа.

Это полноценные торговые центры, где на разных стадиях проработки информации находится вопрос редевелопмента этой территории. То есть один из вариантов — это редевелопмент, перестройка.

Об объявлениях о сдаче жилья «только для славян»

Статистику по гражданству тех, кто находит жилье на нашем сайте, мы не ведем. Но на объем контента, на поведение аудитории это существенно не повлияло. Да, было в том числе и какое-то обсуждение в социальных сетях в риелторских группах, но всё это еще наложилось на то, что произошло в феврале этого года, но заметного оттока посетителей сайта мы не зафиксировали. Я про тех пользователей, которые говорили, что «Ну, мы тогда размещаться не будем».

Понятно, что кто-то перешел от явного упоминания этой фразы к ее озвучиванию при других обстоятельствах. Здесь мы до конца на всю цепочку общения потенциального интересанта с собственником квартиры повлиять не можем.

Но мы считаем, что это движение в правильном направлении. Я думаю, что на всех площадках это тоже со временем должно стать стандартом.