Аналитики: жилье в России станет доступным только после отмены всех льгот
В России не нужно вводить субсидии и льготы на покупку жилья, поскольку они в лучшем случае не изменят ситуацию на рынке, а в худшем — сделают ее еще более сложной, считают опрошенные НТВ эксперты. По их словам, точно такого же эффекта следует ожидать и от программы субсидирования аренды жилья для молодых людей, которую разрабатывает Минстрой.
В России планируют запустить программу, которая поможет молодежи накопить первоначальный взнос по ипотеке. Для этого власти хотят компенсировать гражданам до 35 лет половину платы за арендное жилье. Обязательное условие — параллельно нужно копить на покупку собственного жилья в новостройке. Программа сможет охватывать около 310 тыс. человек ежегодно, подсчитали в Минстрое. Ведомство прорабатывает ее вместе с «ДОМ.РФ» и Росмолодёжью.
В разговоре с НТВ руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов заявил, что такая инициатива ничего не изменит. Молодые люди и семьи, по его словам, это сравнительно небольшая часть потенциальных покупателей и ипотечных заемщиков на рынке жилья. Таким образом, отметил эксперт, субсидии получат немногие.
Дмитрий Таганов: «Если рассматривать аренду, то субсидия 50% от арендной ставки — цифра внушительная. И это действительно поддержка для молодых людей. Но, конечно, это должен быть законопослушный арендодатель, который выплачивает налог с дохода от арендной деятельности. В массовом сегменте жилья таких немного. Программа не станет для наймодателей стимулом платить налоги, поэтому, думаю, ни на что особо она не повлияет».
Первый взнос по ипотеке — не самая тяжелая задача, считает специалист. Настоящая проблема — ежемесячные выплаты по кредиту. «Если у молодой семьи низкий доход и она не в состоянии выплачивать регулярные взносы по ипотеке, зачем им было копить или как-то находить деньги на первоначальный взнос? Получается, что данную проблему программа не решает», — отметил Таганов.
Для оценки инициативы нужно знать четкие требования к арендному жилью, заметил, в свою очередь, гендиректор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко. Пока непонятно, будут ли это любые квартиры из частного сектора аренды или только арендные дома «ДОМ.РФ». Не исключено, что дело ограничится последним вариантом. «Тогда действие программы будет таким же ограниченным и по числу участников, и по категориям граждан, так как в арендные дома запущены специальные категории граждан, в основном госслужащие», — пояснил Луценко.
Кроме того, важно выяснить, сколько будут заставлять откладывать ежемесячно на взнос. Это позволит понять, насколько широкие слои молодежи готовы потянуть программу.
Павел Луценко: «То, что студенты и молодые специалисты смогут накопить на первоначальный взнос за 1,5 года, как заявляется авторами программы, вызывает определенные сомнения. Самые дешевые квартиры в Москве сдаются за 30 тыс. руб. в месяц. Если государство будет компенсировать половину этой стоимости и заставит эти же деньги вносить на накопление первоначального взноса, то за 1,5 года получится 270 тыс. рублей . „Однушки“ в новостройках Москвы начинаются от 10 млн. Соответственно, 20%, необходимые для ипотеки москвичу, — это 2 млн. Таким образом, молодому человеку понадобится 11 лет с лишним, чтобы накопить на первоначальный взнос. И это без учета инфляции и роста цен на недвижимость».
И такая проблема может коснуться не только столицы, но и регионов поскромнее. Например, если квартира стоит 4 млн руб., то 20% для первоначального взноса — это 800 тыс. руб. Аренда самой дешевой квартиры — ориентировочно 12 тыс. руб. Аналогичные расчеты покажут, что даже условному жителю региона понадобится столько же лет, сколько и москвичу, чтобы накопить на взнос, подчеркнул собеседник НТВ. «А учитывая, что с начала следующего года первоначальный взнос по ипотеке составит уже 30%, перспективы молодых специалистов становятся еще более туманными», — добавил он.
Любые искусственные меры поддержки спроса способны привести к перегреву рынка, заявил НТВ руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. В качестве примера он привел «затянувшуюся», на его взгляд, программу льготной ипотеки и программу субсидирования ставок от застройщиков. Именно они стали причиной практически двукратного роста цен на жилье в Москве в последние два-три года, сказал эксперт.
Олег Репченко: «Дополнительное субсидирование чего угодно в части поддержки спроса может привести к очередному росту цен. И рынок аренды от этого тоже не застрахован. Скорее всего, после запуска программы арендаторы пропорционально поднимут цены, потому что спрос увеличится, а предложение — нет. Продавцы сделают то же самое. Как следствие, участники программы в лучшем случае ничего не сэкономят, а остальные арендаторы и покупатели — только потеряют».
Рынок недвижимости нуждается не в новых программах субсидирования, а в постепенной отмене существующих, уверен собеседник НТВ. В отсутствие льгот и субсидий он все отрегулирует сам: недостаточные продажи заставят и застройщиков, и продавцов-частников на вторичном рынке опускать цены. Если они откатятся до уровня начала 2020 года, то есть до раздувания ценового пузыря, жилье станет доступнее для всех, в том числе для молодежи. Накопить на первоначальный взнос по ипотеке станет для людей посильной задачей и без вливания бюджетных средств, заключил эксперт.