На серьезных борщах: аналитики оценили стоимость недвижимости в суповых наборах
Исследуя возможные варианты развития текущего кризиса, эксперты агентства Жилфонд посчитали динамику цен на недвижимость в эквиваленте, известном как борщевой набор. Если переводить в рубли, стоимость обозначенной корзины продуктов с 2008 по 2022 год выросла в два раза, а стоимость квадратного метра в Москве — в 2,5 раза. В целом о повышении цен на жилую недвижимость с начала марта говорят все опрошенные изданием эксперты. Отличается ли нынешняя ситуация на рынке от предыдущих кризисов — разбирались «Известия».
Столичная кухня
Один из самых актуальных вопросов сегодня — стоит ли вкладываться в недвижимость и что произойдет с ценами. Как отмечают аналитики, говорить о динамике цен как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте проблематично: все валюты на фоне развернувшегося кризиса достаточно нестабильны.
— Вероятно, что в ближайший год нас ждет высокая инфляция, на фоне которой все прогнозы по стоимости квадратных метров в рублях бессмысленны, — поясняет директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. — Фактически все валюты, в которых мы считали рынок до этого, сейчас максимально неустойчивы. Долларовая инфляция в спокойный период составляет 1–2%, а в особо нестабильные времена может достигать 8% в год и выше. Поэтому мы решили провести эксперимент и посчитать динамику в ретроспективе в эквиваленте, который можно считать достаточно стабильным, — борщевом наборе.
Борщевой набор — экономический индикатор, к которому обращается Банк России и Минпромторг, исследуя динамику потребительских цен. Он включает в себя продукты, которые присутствуют в рационе среднестатистического россиянина: капуста, картофель, свекла, морковь, лук, говядина, чеснок. В мире существует несколько подобных индексов, позволяющих определить ценовую стабильность, оценить покупательскую способность и рассчитать уровень жизни населения. Наиболее известные примеры таких индексов — «индекс биг-мака», в основе которого лежит теория о равной стоимости потребительской корзины в разных странах, а также «индекс латте», «индекс iPhone».
Чтобы борщевой набор был более показательным и отображал реальную потребительскую корзину, аналитики посчитали цены на все продукты, входящие в традиционный рецепт борща, и проследили их динамику в России за последние 20 лет по данным Росстата.
— Если сравнить динамику рублевой стоимости квадратного метра жилья и динамику стоимости борщевого набора, видно, что в целом они с небольшими допущениями заметно повторяют друг друга, — комментирует Чернокульский. — В конечном итоге цены на эти разные категории корректируются примерно одинаково. Товары первой необходимости, то есть ключевые продукты питания, дорожают обычно больше и быстрее, а цены на недвижимость подтягиваются за трендом чуть дольше. В ближайшее время мы, скорее всего, увидим существенный рост цен на продукты питания во всем мире. Вероятно, «борщевой индекс» в результате станет выше и стоимость недвижимости в борщевых наборах тоже снизится.
Эксперт констатирует, что в натуральном выражении недвижимость в любом случае выглядит логичным способом инвестиций в любой кризис. Формально доходность от такого вложения будет невысокой или даже немного отрицательной, но это реальный ликвидный актив, который защищает деньги от инфляции, подытожил Чернокульский.
Как менялись цены
Надежность недвижимости как актива заставила граждан и в этот раз спасти средства, вложив их в покупку квартир. Рынок ответил взлетом цен. По оценке Национальной ассоциации инвесторов (НАИ.РФ), с конца февраля до середины марта этого года первичный рынок недвижимости демонстрировал одновременно повышение цен (20–25%) и высокий покупательский спрос, близкий к ажиотажному. Однако повышение процентной ставки, привлекательные депозиты, а также покупка запланированных приобретений снизили спрос в последнюю декаду марта.
Схожие цифры приводят в DUGA Real Estate Branding. По данным агентства, цены на первичном рынке выросли на 20–40%.
— В экономклассе ажиотажного спроса, который наблюдался в прошлые кризисы и на который рассчитывали некоторые застройщики в феврале и марте, не произошло, но бизнес и премиум выросли. Сейчас основную неопределенность вносят сложности с отделочными материалами, которые дорожают из-за проблем с логистикой и колебанием доллара, — рассказал CEO и основатель компании Юрий Нарвин.
Как сообщили «Известиям» в «Циан.Аналитике», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в крупнейших городах (с населением более 500 тыс. жителей) увеличилась с 24 февраля на 7%. Основной рост пришелся на последние дни февраля – начало марта. Такая динамика вызвана несколькими факторами.
Ключевой — изменение структуры предложения. Спрос сместился в сторону более дешевых лотов, из-за чего на рынке остались более дорогие предложения, пояснил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
— Кроме того, на фоне повышенного спроса после решения ЦБ об увеличении ключевой ставки в конце февраля застройщики проиндексировали цены в новостройках чуть сильнее, чем обычно. Также повлияло удорожание строительства, в том числе связанное с логистическими проблемами в поставке стройматериалов, — назвал причины роста цен эксперт.
Кто интересовался покупкой жилья
Как уточнили в «Циан.Аналитике», всплеск покупательской активности произошел 28 февраля и длился последующие несколько дней — тогда число просмотров объявлений увеличилось (в целом по крупнейшим городам) на 40% на вторичном рынке и на 50% на первичном относительно среднего значения за предыдущую неделю. По сравнению с фоновыми значениями зимы 2022 года, потенциальный спрос был на 10–15% выше.
— Спрос шел со стороны покупателей с живыми деньгами, которые стремились сохранить средства в квадратных метрах, а также со стороны тех, у кого в начале месяца были одобренные ипотеки под более низкие проценты. К середине первого месяца весны первая волна ажиотажного спроса завершилась. Начиная с 15 марта количество целевых действий (звонков и просмотров объявлений) стало сокращаться. Сейчас эти показатели находятся на уровне фоновых значений первой половины февраля, — рассказал Алексей Попов.
В агентстве DUGA Real Estate Branding, помимо прочего, обращают внимание на смещение спроса в сторону готовых объектов недвижимости.
— Такое приобретение экономически более целесообразно, стоимость ремонта уже сейчас существенно выросла и продолжит расти, предпосылок для остановки роста нет, — отметил Юрий Нарвин.
Помогут ли отрасли меры поддержки
Принимаемые антикризисные меры позволят строительной отрасли пройти через период кризиса без серьезных проблем, считает глава НАИ.РФ и руководитель группы компаний «Новый город» Максим Оводков. Он напомнил, что в рамках поддержки был увеличен лимит по ипотеке — с 3 млн до 6 млн рублей и установлена льготная ставка в размере 12% годовых. По мнению эксперта, это позволит облегчить финансовую нагрузку, рост которой негативно сказался бы как на возможностях покупателей, так и на застройщиках.
— Были опасения по поводу строительных материалов — хватит ли их для продолжения работы, ведь во многих случаях использовалась импортная продукция. Мы для своих объектов сразу в конце февраля закупили необходимые товары на 3–4 месяца вперед. Но и без этого отрасль оказалась готова — поставщики оперативно перестроились и затруднений с материалами сейчас нет, — поделился в беседе с «Известиями» Оводков.
Новая льготная ипотека и специальные программы от застройщиков представляются логичной мерой поддержки отрасли, но не являются панацеей для рынка, считает Алексей Попов из «Циан.Аналитики». По его словам, в нынешних условиях многое будет зависеть от динамики доходов населения, ситуации на рынке труда, общей «уверенности в завтрашнем дне», то есть факторов, не менее важных, чем процент по ипотеке.
Глава DUGA Real Estate Branding Юрий Нарвин также считает, что пока рано говорить об эффективности мер.
— Пару лет назад льготная ставка под 7% просто создала пузырь. Инвесторы ринулись скупать квартиры, а люди, у которых было просто немного денег на жилье, сориентироваться не успели и многие в итоге вовсе не смогли ничего приобрести, так как из-за инвесторов цены выросли, — вспоминает собеседник «Известий». — Сложно прогнозировать, какие именно меры поддержки могут оказаться эффективны, отмечу лишь, что застройщики, у которых есть свое производство материалов, сейчас будут себя чувствовать лучше других. Из чего будут строить остальные — пока неизвестно. На импортозамещение будут выделяться гранты, но получить их смогут, скорее всего, только очень крупные игроки.