Анализ изменения доступности жилья в свете введения на 2020 год льготной ставки ипотечного кредитования

Расчеты проведены для первичного и вторичного рынков жилья, хотя в настоящее время субсидирование снижения ставки ипотечного кредитования до 6,5% предлагается осуществить только для рынка новостроек – реально, прежде всего, для поддержки стройкомплекса страны. Для поддержки покупательского спроса целесообразно, на наш взгляд, снижать также ставку ипотечного кредитования покупки жилья и на вторичном рынке.

Результаты расчетов представлены в Таблицах 1 и 2.

Таблица 1. Финансовые условия покупки стандартной квартиры с применением ипотечного кредита на первичном рынке жилья, 1 квартал 2020 г., Российская Федерация
 

Минимальный среднемесячный доход домохозяйства, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 кв. м для семьи из трех человек), за счет собственных и заемных средств, рассчитывается по формуле:



Расчеты показывают, что для I квартала 2020 г. при снижении ставки ипотечного кредитования с 10% до 6,5% (при условии сохранения величины первоначального взноса 20%) минимальный среднемесячный доход семьи из трех человек, необходимый для приобретения стандартного жилья на первичном рынке жилья снижается с 89 511 руб. до 69 156 руб.

В среднедушевом исчислении снижение минимально необходимого для покупки стандартной квартиры с ипотекой дохода составит с 29 837  руб. до 23 052 руб. на человека.

Заметим, что по состоянию на конец IV кв. 2019 г. минимально необходимый среднедушевой доход при ставке ипотеки 10% составлял 26 732 рубля (таблица 1).

Рассчитан такой важнейший (используемый в директивных документах) показатель, как доля домохозяйств, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств (ипотеки).  Он может служить интегральным показателем доступности жилья для населения на рынке.

В результате расчетов (с учетом распределения населения по величине среднедушевых доходов) получается, что при снижении ставки ипотечного кредита с 10% до 6,5%,  доля семей, для которых доступна покупка стандартной квартиры на первичном рынке жилья с использованием ипотечного кредитования  возрастет с 40% до 53,4%, или на 13,4 процентных пункта.

Заметим, что по состоянию на конец IV кв. 2019 г. доля семей, для которых была доступна покупка стандартной квартиры на первичном рынке составляла, по нашей оценке, 49,3%.

Если произвести еще одно из предложенных изменений условий кредитования, а именно, снизить величину первоначально взноса с 20% от стоимости квартиры до 15%, то сумма первоначального взноса снижается с 772 189,2 рублей до  579 141,9 рублей. Однако это увеличивает сумму кредита, который необходимо взять (3 281 804,1 рублей вместо 3 088 756,8 рублей), Поэтому значения других показателей, характеризующих условия кредитования,  несколько ухудшаются (см. крайний справа столбец  в Табл. 1 и  П-1).

При уровне первоначального платежа в 15% увеличивается величина минимально необходимого уровня денежного дохода, при котором возможно приобретение стандартного жилья на первичном рынке с использованием ипотеки (с 23 052 до 24 492,7 руб./чел. в месяц). При этом снижается доля семей, для которых по уровню доходов доступно приобретение стандартного жилья с ипотекой на первичном рынке (с 53,4 до 49,9%).

Рассчитан также активно используемый за рубежом индекс доступности приобретения жилья с кредитом (HАI – Housing affordability index).

Он показывает соотношение фактического уровня доходов среднестатистического домохозяйства и минимального уровня доходов, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв.м. с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. То есть индекс HАI рассчитывается как соотношение среднестатистического денежного дохода домохозяйства и минимального дохода домохозяйства, необходимого для приобретения жилья с кредитом на стандартных условиях (в процентах).

Значение показателя HAI, равное 100% означает, что среднестатистическое домохозяйство имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности приобретения жилья больше 100%, то это означает, что эти доходы даже больше минимально необходимых, а если значение показателя меньше 100%, то это означает, что среднестатистическое домохозяйство, даже с помощью кредитов, не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Так, например, значение показателя в 60% означает, что у домохозяйства есть только 60% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.

В результате снижения ставки кредитования с 10 до 6,5% значение индекса доступности приобретения жилья с кредитом (HAI) на первичном рынке возрастет с 104,7% до 135,5%.

Если снизить величину первоначально взноса с 20% от стоимости квартиры до 15%, то величина индекса HAI снижается с 135,5% до 127,6%.

Общая выплата за 20 лет, согласно ипотечному калькулятору, составит при первоначальном взносе 20% в случае ставки кредита 10%  – 7 133 309 руб. и в случае ставки 6,5% –  5 515 164 руб., а при первоначальном взносе 15% и ставке кредита 6,5% – 5 859 862 руб. (цена квартиры 3 860 946 руб.) – Табл. П-1.

Хотя льготные условия кредитования не распространяются на вторичный рынок, аналогичные расчеты проведены для вторичного рынка жилья, где цены в I кв. 2020 были ниже, чем на первичном рынке (см.Таблицы 2 и П-2)

Таблица 2. Финансовые условия покупки стандартной квартиры с применением ипотечного кредита на вторичном рынке жилья, 1 квартал 2020 г., Российская Федерация