Анастасия Соснова: Снижение ключевой ставки ЦБ можно ожидать не ранее II полугодия 2019 года

Автор: Анастасия Соснова,
финансовый аналитик

Стоимость ипотечных кредитов в России может снизиться до 8% раньше 2024 года, заявил на днях замминистра финансов Алексей Моисеев. То есть раньше срока, который предполагает программа «Жилье и городская среда». В феврале президент России поручил правительству и Центробанку принять меры по снижению ипотечной ставки до 8% и ниже.

Почему она должна быть понижена именно до 8%? Дело в том, что при таком проценте расчеты на основании данных по средним зарплатам и стоимости недвижимости показали 100% доступность покупки жилья в России с привлечением ипотечного кредита. Это означает, что при 8% обычная российская семья сможет беспрепятственно и, не отказывая себе во многом, погашать ипотеку.

В январе 2019 года ставка по жилищным кредитам, согласно данным ЦБ, равнялась 9,87%. Снижение стоимости ипотечных займов в России до 8% возможно при определенных условиях. В банковском секторе должна сохраняться ситуация профицита ликвидности. В таких условиях ключевая ставка ЦБ становится ориентиром для банков при установлении процентов по кредитам, в том числе и долгосрочным вроде ипотеки. Исторически средний спрэд между ключевой ставкой и средневзвешенной ставкой по ипотеке составлял 2 п.п. Меньший спрэд наблюдался лишь в период действия программы государственного субсидирования ипотечных ставок.

Таким образом, если сейчас ключевая составляет 7,75%, то для снижения стоимости ипотеки до 8%, необходимо, чтобы она была опущена до 6% или на 1,75 п.п. от текущего уровня. Путь до отметки 6% выглядит достаточно длинным, если принимать во внимание, что средний интервал спуска на заседании ЦБ едва ли может превышать 0,25 п.п. Формально, если регулятору больше не понадобится реагировать на внешние вызовы и повышать ставку, то может хватить и семи заседаний, и они могут состояться в один год. Но, с другой стороны, регулятор должен принимать во внимание и внешние обстоятельства, и следить за тем, как рынок реагирует на снижение ставки. Иными словами, между решениями должны быть выдержаны паузы. То есть сам процесс подведения ключевой к 6% может занять от года до трех лет.

Между тем полностью отказаться от возвращения к повышению ключевой ставки Банк России также не может. Он вынужден реагировать на внешние вызовы и шоки с тем, чтобы загасить инфляционные всплески и способствовать стабилизации инфляции. Кроме того, само по себе искусственное снижение ключевой ставки не может привести к снижению процентов по кредитам, о чем говорилось не раз. Снижения рыночных ставок наряду с инфляцией можно добиться лишь посредством уменьшения инфляции и инфляционных ожиданий.

Возобновления снижения ключевой ставки ЦБ можно ожидать не ранее второго полугодия 2019 года. С учетом пауз в решениях на ее уменьшение до 6% может уйти около трех лет, то есть такую ставку мы можем увидеть примерно в середине 2022 года. Тогда и проценты по ипотеке могут опуститься до 8%. Однако это отнюдь не гарантированный срок в свете существующих высоких внешних рисков.