«Предпосылок для снижения стоимости жилья, по крайней мере в Москве, мы не наблюдаем»

Условия программы льготной ипотеки изменились, и количество заявок сразу упало на 60%. Однако цены на новостройки продолжают расти: только с начала года строящееся жилье подорожало на 18%. Каким было первое полугодие 2021 года и что рынок ждет дальше, специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

- Если сравнивать второе полугодие 2020 года с первым полугодием 2021 года, когда покупательская активность была выше?

Второе полугодие прошлого года выдалось более активным, так как сработали фактор отложенного спроса после снятия карантинных ограничений, ожидание завершения программы льготной ипотеки в ноябре и сезонная активность покупателей в преддверии новогодних праздников.

В первом полугодии текущего года из-за продолжительных праздников небольшой спад наблюдался в январе и мае, что сказалась на общем объеме продаж новостроек по итогам 6 месяцев. Кроме этого, на уменьшение числа сделок повлияли высокие цены, рост базовых ставок по ипотеке и снижение покупательской способности.

- Аналитики не раз прогнозировали, что перед завершением программы льготной ипотеки в её первоначальном виде будет очередной всплеск спроса. Оправдались ли эти ожидания? Кто покупал квартиры в последние дни работы программы в расширенном виде?

Июнь на рынке новостроек выдался поистине жарким: клиенты, которые до последнего момента находились в раздумьях, предвидя ухудшение условий кредитования, поспешили с выбором объекта недвижимости и выходом на сделку. В нашем проекте «Кварталы 21/19» число сделок по сравнению с апрелем увеличилось на 30% (май с большим количеством выходных дней показал спад).

Гибкая позиция банков, которые в последние дни одобряли кредиты буквально за несколько часов, способствовала ажиотажу среди заемщиков. Несмотря на значительный рост цен на новостройки за последний год, среди покупателей по-прежнему было много инвесторов. Но большая часть клиентов – это конечные покупатели, которые не соответствуют требованиям программы семейной ипотеки.

- Как уже отразились на поведении покупателей новые правила льготной ипотеки?

Первая неделя работы в новых условиях после фактического завершения программы льготной ипотеки в столичном регионе продемонстрировала спад на рынке новостроек. Поток покупателей в офисах продаж застройщиков заметно уменьшился. Клиенты по-прежнему записываются на визит в офис, но уже не торопятся с принятием решения о покупке, а только знакомятся с объектами. Кредитные организации также сообщают о сокращении числа заявок по программе льготной ипотеки на 60% и общем падении количества заявок на 40%.

- Может ли программа семейной ипотеки заменить для застройщиков льготную ипотеку? Высок ли процент покупателей, воспользовавшихся этой программой?

Программа семейной ипотеки (даже в расширенном виде) не сможет заменить программу льготной ипотеки, так как количество семей, у которых родились дети после 2018 года, все-таки ограничено. Процент покупателей, воспользовавшихся семейной ипотекой пока что остается незначительным – 3,8%, а в перспективе может вырасти только до 7%.

В нашей стране много семей со взрослыми детьми, которые также нуждаются в расширении жилищных условий, и тех, кто только планирует рождение ребенка и задумывается о покупке квартиры. Кроме того, распространение семейной ипотеки на сектор индивидуального жилищного строительства может оттянуть часть спроса с рынка многоквартирных домов. Поэтому для застройщиков инструмент господдержки, который работал последний год, остается незаменимым.

- Как изменились цены на рынке столичных новостроек за последние полгода? Есть ли реальные предпосылки для снижения стоимости жилья?

Из-за ажиотажного спроса, который наблюдался в течение последнего года, цены на жильё стремительно росли. Так, на рынке новостроек массового сегмента в Москве средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35% за год (с июня 2020 г. по июнь 2021 г.), а за первое полугодие 2021 года – на 18%, достигнув 245 тыс. руб.

Предпосылок для снижения стоимости жилья, по крайней мере в Москве, мы не наблюдаем, так как основным фактором роста цен является не спрос со стороны населения, а рост стоимости стройматериалов, в частности металла. Одновременно наблюдается нехватка рабочей силы, что сказывается на расценках на рынке труда и приводит к удорожанию себестоимости строительства.

- Как решают девелоперы проблему нехватки строителей на объектах? Не ожидает покупателей новостроек волна переносов сроков ввода?

Несмотря на частичное возобновление авиасообщения с рядом стран-поставщиков трудовых мигрантов, строительная отрасль все еще испытывает дефицит рабочей силы. По оценкам чиновников, стройиндустрии не хватает от 850 тыс. до 1 млн иностранных рабочих, половина из которых требуется для госстроек, а 150 тыс. – коммерческим застройщикам. Застройщики восполняют нехватку трудовых мигрантов из средней Азии за счет привлечения рабочих из Белоруссии, Удмуртии, Чувашии, Башкирии и других российских регионов, что зачастую приводит к пересмотру их заработной платы.

- Как сейчас ведут себя инвесторы, которые ранее купили квартиры, воспользовавшись льготной ипотекой? Выставляют ли они свои активы на продажу или все еще ждут дальнейшего повышения цен?

В проектах, которые продемонстрировали хорошую ценовую динамику, частные инвесторы уже начинают выводить квартиры на продажу, не дожидаясь завершения строительства. За последние полтора года они смогли зафиксировать прибыль, на которую рассчитывали в течение всего строительного цикла. Учитывая, что пик роста цен уже пройден, им нет смысла придерживать свои активы. В некоторых проектах на долю таких лотов приходится до 30% от объема предложения застройщика, что создаёт определенного рода конкуренцию.

- В прошлом году на рынке первичного жилья в столице наблюдался дефицит предложения. Эта ситуация изменилась?

На рынке столичных новостроек действительно наблюдался дефицит предложения, причиной которого стали переход на эскроу-счета, низкая активность девелоперов во время первой волны пандемии, а затем и ажиотажный спрос. Однако сейчас столичные застройщики активно ведут реализацию отложенных объектов, что привело к увеличению в 2,5 раза проектов на ранней стадии строительства за последний год. За последнее полугодие столичные застройщики вывели в продажу 9 новых проектов в массовом сегменте. Предпосылок для снижения девелоперской активности пока что не наблюдается.

- Как будет складываться ситуация на рынке московских новостроек во втором полугодии?

После завершения программы льготной ипотеки в её первоначальном виде динамика роста цен на новостройки замедлится. В летний период можно прогнозировать снижение покупательской активности, которое не позволит застройщикам заметно корректировать стоимость. А осенью, с началом нового делового сезона, цены будут меняться в пределах инфляции, которая может составить 4-5% до конца года. Влияние на рост продолжат оказывать рост стоимости стройматериалов, который никак не удается сдержать, а в случае ухудшения ситуации на мировой арене и ослабления рубля – курсовая разница. Однако пока не наступила хотя бы временная стабилизация эпидемиологической обстановки, к любым прогнозам стоит относиться осторожно.