Андрей Морозов: Снижение барьеров должно привести к росту популярности семейной ипотеки

Автор: Андрей Морозов,
экономист

Программа субсидирования ипотечных ставок для семей с детьми задумывалась Министерством финансов в конце 2017 года для того, чтобы позволить многим россиянам получить более комфортное жилье. Президент Владимир Путин заявлял, что, по оценкам Минстроя, за пять лет ею должны воспользоваться не менее 500 тыс. человек. Однако результаты, с которыми рынок подошел к февралю 2019 года, выглядели очень скромно: за первый год было выдано менее 7 тыс. кредитов. 82% пришлись на Москву и Санкт-Петербург, со стороны остальных регионов интерес к программе был предельно низким.

На недавней «Прямой линии» Владимир Путин обратил внимание на то, что основной причиной невысокого спроса в масштабах страны стали сроки субсидии и низкая компенсация банкам — участникам программы. Глава государства отметил, что Минфин уже внес необходимые поправки, влияние которых «будет видно на практике». Изменят ли ситуацию обновленные условия, представленные министерством финансов в марте 2019 года?

Росту популярности программы детской ипотеки в 2018-м препятствовали два основных барьера: сроки субсидирования (льготная ставка действовала ограниченный период времени в зависимости от количества детей в семье — три, пять и восемь лет) и доступность предложений только на первичном рынке. Семья, в которой с 2018 по 2022 год рождался второй ребенок, могла рассчитывать на снижение ставки только в течение первых трех лет. Это приводило к тому, что предложением пользовались в первую очередь те, кто рассчитывал на досрочное погашение, — не все были готовы по окончании льготного периода столкнуться со сложнопрогнозируемой переменной «ключевая ставка ЦБ + 2%». В нынешнем году этот барьер полностью устранен — теперь низкая ставка доступна на весь период действия кредита.

Включение вторичного рынка в программу детской ипотеки в регионах, помимо Дальнего Востока, остается открытым вопросом отраслевой повестки. Это один из возможных сценариев дальнейшего развития программы. На данный момент заемщикам, принимающим решение о выборе ипотеки, стоит учесть, что недвижимость на вторичном рынке стоит дороже и это отразится на размере первого взноса. За тот же бюджет в новостройке можно приобрести большую площадь.

Согласно статистике Райффайзенбанка, за последние 12 месяцев трехкомнатные квартиры составили 18% в общих выдачах всем заемщикам, при этом по льготным семейным программам (в частности, программе материнского капитала) их доля вырастает до 29%. По условиям детской ипотеки максимальная сумма кредита ограничена 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн — в остальных регионах. Этот бюджет, с учетом суммы первоначального взноса, позволяет выбрать в новостройках столицы недвижимость до 70 кв. м, а Новой Москвы — более 90 кв. м. Кроме того, семьи с детьми могут найти жилье в уже сданном доме по договору купли-продажи — это позволит сразу переехать в новую квартиру и сэкономить на аренде.

Еще одним важным барьером в развитии программы уже не со стороны заемщиков, а со стороны рынка была значительная доля негативных решений банков по детской ипотеке. Банки не могут пойти на то, чтобы выдавать ипотечные займы клиентам с недостаточным уровнем дохода или высокой закредитованностью. В случае недостаточного уровня доходов важно понять, можете ли вы привлечь новых созаемщиков. Например, в ряде кредитных организаций — в частности, в Райффайзенбанке, ВТБ и Абсолют Банке — при подаче заявок на детскую ипотеку рассматриваются доходы и официальных, и гражданских супругов, а дополнительными созаемщиками могут выступать близкие родственники.

Новое снижение барьеров должно привести к росту популярности программы. Есть ли у низких ставок детской ипотеки большое будущее, рынку станет ясно совсем скоро.