Андрей Языков: "Обратная ипотека" даст возможность пожилым людям улучшить условия жизни

Одобрены первые "пилотные" кредиты по программе "обратной ипотеки", разработанной Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Эта программа предназначена для пожилых граждан - владельцев жилья. Теперь они могут, использовав свои метры в качестве залога, получить денежную помощь.

На вопросы "РГ" ответил гендиректор АРИЖК Андрей Языков.

Ипотека - "наоборот"

- В чем идея программы?

Перед нами была поставлена задача дать возможность пожилым людям улучшить условия жизни за счет имеющегося жилья. Ведь сегодня пенсионерам взять кредит в банке сложно - есть ограничения по возрасту. Программа позволяет получить либо сразу крупную сумму, если, например, человеку понадобились деньги на лечение. Либо оформить ежемесячные выплаты - на оплату ухода или просто как прибавку к пенсии. Поскольку в этой схеме банк выдает деньги, а не получает, эксперты назвали эту схему "обратной ипотекой".

Принципиальное отличие от других кредитов - "обратную ипотеку" не нужно обслуживать. У заемщика нет ежемесячных платежей в банк - проценты начисляются и прибавляются к долгу.

- Как гасится кредит?

Это происходит уже после кончины заемщика. Банк-кредитор продает квартиру, оставляя себе выплаченную пенсионеру сумму с процентами, а оставшуюся от продажи часть денег переводит наследникам.

- Чем "обратная ипотека" отличается от пожизненной ренты, когда старики передают права на свое жилье организациям или частным лицам в обмен на помощь? По договору ренты деньги платятся пожизненно, и волей-неволей тот, кто платит, заинтересован в более раннем уходе из жизни владельца жилья. Потому старики и боятся таких договоров.

Действительно, в пожизненной ренте пенсионер сначала продает жилье новому владельцу, а тот обязуется содержать его до конца жизни. Получается, чем быстрее у нового владельца исчезнут обязательства по выплатам, тем больше будет его сверхдоход. Только вот в пожизненной ренте нередки случаи, когда пенсионер заключил договор с респектабельной фирмой, а та в какой-то момент переуступила свой договор сомнительному молодому человеку. В "обратной ипотеке" все наоборот: пенсионер остается собственником жилья до конца жизни, квартира лишь находится в залоге у кредитора. И чем дольше пенсионер остается жить в своей квартире, тем больше процентного дохода получит кредитор.

Еще одно отличие "обратной ипотеки" от пожизненной ренты - пенсионер или кто-то из его родственников могут в любой момент вернуть полученный заем и выйти из программы, сохранив жилье.

- Но, наверное, риски все равно есть? Например, жилье может обесцениться, а пенсионер на момент падения рынка уже получил большие деньги.

Формально обычная "обратная ипотека" тоже содержит в себе недостатки: к примеру, что делать, если размер набежавшего долга превысил стоимость жилья? В некоторых странах этот вопрос государством не контролируется и оставляется на совесть кредитора. У нас же бояться нечего. Сегодня кредиты по программе выдаются от имени государственного агентства, которое гарантирует заемщикам, что они получат свои деньги в полном объеме и не окажутся под угрозой выселения, если размер их долга превысит стоимость жилья.

Банки подтянутся

- То есть пока банки не участвуют в программе?

После отработки всей документации агентство проведет отбор банков и будет выступать гарантом для заемщиков.

- Еще один риск: наследники могут не знать, что их мама или отец заключили такой договор, и после смерти владельца квартиры предъявить на нее права.

Самый правильный путь - заранее уведомить наследников о заключении договора. Мы разработали форму уведомления, из которого наследники получают информацию о своих правах. Им разъясняется порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или предъявляется расчет оставшейся суммы, если жилье будет продано.

Тут, кстати, есть и "воспитательный" момент. Когда пенсионер сообщает детям, что закладывает жилье, они нередко "вспоминают" о своих обязанностях помогать престарелым родителям.

Кредиты на выходе

- Вы говорили, что первые пробные кредиты уже одобрены. Кому, где, на каких условиях?

Заявки на участие в пилоте по "обратной ипотеке" подали пенсионеры из Москвы, Вологды, Санкт-Петербурга. Это как одинокие пожилые люди, так и семейные пары, у которых нет близких родственников, детей, внуков, которым они могли бы завещать квартиру. Все старше 70 лет. Нужды, на которые люди хотят взять заем, разные: сделать ремонт, обновить автомобиль, получить прибавку к пенсии.

Заем по программе "Обратная ипотека" выдается на 10 лет под 9% годовых. Платежи могут проводиться ежемесячно, также возможна и единовременная выплата всего кредита, но, учитывая социальный характер программы, агентство отслеживает целевое использование денег, чтобы они пошли именно на нужды пенсионера.

- Есть дополнительные требования к заемщикам?

Одно из основных условий - наличие ликвидной недвижимости, которая не потеряет это качество как минимум 10 лет. Пока идет пилотная проработка проекта, требования к жилью ограничены квартирами в многоэтажных домах (от 4 этажей), т. к. по ним легче прогнозировать будущие цены. Предполагается, что воспользоваться этой программой можно будет без возрастных ограничений, но оптимальный возраст - старше 68 лет. Именно в этом возрасте многие перестают подрабатывать, истощают ранее сделанные запасы, а значит, начинают нуждаться в деньгах.

- Кто может стать участником программы, куда обращаться?

Если вы достигли 60 лет и имеете квартиру в многоэтажном доме, можно попробовать принять участие в пилотном проекте. Ограничений мы не ставим, кроме одного - чтобы деньги шли на нужды пожилых людей, а не их родственников. Здесь мы будем внимательно отслеживать ситуацию.

- Сколько получит пенсионер за однокомнатную, двухкомнатную квартиру?

Размер кредита зависит от возраста заемщика и рыночной стоимости его жилья. Причем чем старше заемщик, тем больше он может получить. Так, например, 70-летний одинокий пенсионер из Москвы, владеющий квартирой стоимостью 6,5 млн рублей ("двушка"), будет получать в течение 10 лет по 30 000 руб. в месяц. Владелец однокомнатной квартиры - 25 000 руб. в месяц. Расчеты примерные.

- По какой цене квартиру у кредитора смогут выкупить наследники, если захотят?

Если наследники захотят оставить имущество за собой, то агентству необходимо будет перевести только сумму фактического долга (выплаты, сделанные владельцу жилья, плюс проценты). Причем если наследники не могут внести всю сумму сразу, агентство может обсудить индивидуальный график или переоформить имущество в ипотечный кредит.