Антикризисные меры: что изменится для покупателей новостроек

Правительство уже утвердило два пакета мер поддержки строительной отрасли, часть из них застрагивают непосредственно дольщиков. Например, разрешено продлевать на два года срок действия эскроу-счетов и ввод дома в экспуатацию. Спросили у юристов и риелторов — что новые меры поддержки отрасли значат для самих дольщиков.

Продление эскроу-счетов на два года

Банки смогут продлевать действие эскроу-счетов в случае задержки ввода объектов. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования внесенных им денег на эскроу-счет может быть продлен по истечении полугода с указанного застройщиком в проектной декларации срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию еще на два года, но не более. Эта нововведение содержится в антикризисном пакете поддержки строительной отрасли.

Ранее действие эскроу-счета не могло превышать срок ввода объекта в эксплуатацию, указанный в проектной декларации, более чем на шесть месяцев, говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. В такой ситуации возникал вопрос — «А что будет если застройщик не продлит срок, указанный в проектной декларации?». Формально, после его истечения, деньги с эскроу-счета должны вернуться дольщику и тогда договор участия в долевом строительстве превращается в неоплаченный.

«Следующим шагом в этом случае может стать попытка застройщика отказаться от неоплаченного договора в одностороннем порядке. На рынке были прецеденты, когда строители, чтобы продлить срок передачи объекта долевого строительства, использовали для дольщиков аргумент «такого» развития событий», — вспоминает Наталия Кузнецова.

Принятое изменение позволит дольщикам самостоятельно продлевать эскроу-счета на срок до двух лет. По мнению управляющего партнера «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России Марии Спиридоновой, на дольщиках такая мера отразится положительно, так возврат денег не всегда сопоставим со стоимостью имущества. «Важно, что воспользоваться правом на подачу такого заявления могут и те граждане, которые заключили договор с применением эскроу-счетов ранее. (Действие ФЗ № 58 от 14.03.2022 распространяется на отношения, возникшие до ее введения)», — отметила юрист.

Обратный эффект

Анастасия Шеверева, ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры»:

— Эта мера изначально была направлена на то, чтобы исключить одну из возможных мер давления застройщика на дольщиков. Эскроу-счет открывается на определенный срок, и если застройщик не сдает дом в указанный в договоре срок, то деньги возвращаются дольщикам. При этом застройщик может продать эту площадь новому покупателю по новой более высокой цене, так как объект находится уже на другой стадии строительства. Для того чтобы дольщик мог дождаться сдачи квартиры, а застройщик не мог спекулировать ценами на одну и ту же площадь, предложили данную меру.

Однако это может привести и к обратному эффекту - застройщик будет настаивать на том, чтобы дольщик продлил срок эскроу-счета, и не лишаясь денежных средств, сможет затягивать срок ввода объекта в эксплуатацию.

Запрет на включение новостроек в список проблемных

В качестве меры поддержки стройотрасли планируется ввести мораторий на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Такую возможность рассматривают в правительстве. «Действительно планируется объявить мораторий (ред. — на включение строящихся домов в единый реестр проблемных объектов). [Его цель в том], чтобы объекты были введены, чтобы ни штрафные санкции, ни разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали компаниям ввести дома и передать ключи гражданам, которые их ждут», — рассказывал замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

На сроки ввода домов могут повлиять нарушения логистических цепочек и поставок оборудования. Однако все объекты находятся на контроле Минстроя совместно с главами регионов, будут приложены все усилия, чтобы подобные вещи не происходили, добавил замминистра.

Такой мораторий может негативно сказаться на дольщиках, считают юристы, поскольку те не смогут получить официальный статус пострадавших и возможные компенсации в течение действия моратория. «Если объект не включают в ЕРПО, то покупатели не будут официально признаны «обманутыми дольщиками», а значит не смогут воспользоваться мерами поддержки и будут разбираться с застройщиками самостоятельно», — отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».

Мораторий на штрафы и пени для застройщиков

Среди обсуждаемых мер поддержки мораторий на штрафы и пени для застройщиков за то, что он не смог вовремя сдать объект в эксплуатацию. В таких случаях дольщики не смогут получить выплаты за просроченную сдачу дома. «В настоящий момент эта мера находится на стадии обсуждения, планируется отмена штрафов при незначительных нарушениях сроков. Однако могут принять мораторий на взыскание неустойки, как это было в период пандемии, когда с апреля 2020 года по январь 2021 года неустойка за просрочку передачи объектов не начислялась и не подлежала взысканию», — говорит Анастасия Шеверева. «В данном случае у дольщика останется право на расторжение договора», — отметила юрист.

Урегулирование порядка передачи новых квартир

В рамках антикризисных поправок правительству предоставлены полномочия по определению порядка передачи объектов долевого строительства — квартир в новостройках. Процедура приема-передачи готовой квартиры слабо урегулирована законом о долевом строительстве (ст.8, 214-ФЗ), отмечает Наталия Кузнецова. По ее словам, эта процедура прописана в законе очень поверхностно, и основная проблема заключается в выявлении и устранении недостатков передаваемого объекта. «Многие застройщики препятствуют приглашению экспертов по приемке, поскольку их правовой статус в законе не закреплен. Застройщики возражают против использования в процессе приемки специального оборудования (тепловизоров и т.д.)», — указывает эксперт.

Сейчас в законе нет правил — как поступать в случае, если между застройщиком и дольщиком возникают разногласия по поводу недостатков, не прописано право застройщика на составление одностороннего акта. Даже если дефектный акт подписан обеими сторонами, возникает вопрос, как после устранения выявленных недостатков проводить повторную приемку, имеет ли право дольщик предъявить претензии на некачественно выполненные работы или обнаружить новые недостатки и пр. «Пока кардинально ничего не изменилось, однако теперь закон предоставляет правительству право на принятие новых правил, регламентирующих процесс передачи. Благодаря новым изменениям стоит ожидать принятия подзаконного акта правительства, который исправит одну из погрешностей приема-передачи», — надеется глава «Бон Тон».

Антикризисный план

Правительство 1 марта объявило о подготовке антикризисного плана по предотвращению обвала строительного рынка. Он включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, вопросы ценообразования и поставок стройматериалов и сохранение льготных ипотечных программ.

Сейчас уже введены два пакета мер поддержки стройсектора. Среди них — сокращение сроков предоставления участков под строительство, послабления при оплате штрафов за неоплаченные коммунальные платежи, а также продление договоров аренды государственного и муниципального имущества без торгов. Также для ипотечных заемщиков доступны кредитные каникулы. В ближайшее время власти пообещали назвать новые условия льготной ипотеки.