Банкам переучтут доступную ипотеку
Ипотека на новостройки с первоначальным взносом до 10% будет выдаваться более сдержанно. Банк России установил для таких ссуд повышенные требования к капиталу, которые должны уменьшить риск-аппетиты банков. Застройщики, которые стимулируют продажи ипотекой с низким или нулевым взносом, считают, что ужесточение ЦБ приведет к значительному снижению продаж. Банкиры же будут практиковать выдачу с минимальным взносом чуть выше 10%.
ЦБ объявил о введении надбавки к коэффициенту риска по ипотеке на первичном рынке недвижимости. Теперь для выдачи прежнего объема кредитов нужен более высокий уровень капитала. Требования будут действовать для ипотеки с первым взносом 10% и менее от стоимости жилья. На вторичном рынке аналогичное ограничение уже действует.
Стартовый порог взноса в размере «от 10%» можно встретить у многих крупных игроков, таких как ГПБ, «ФК Открытие», ПСБ, «Дом.РФ», МКБ, «Ак Барс». У Сбербанка, ВТБ и Альфа-банка минимальный взнос на первичном рынке начинается от 15%. Есть программы ипотеки и без первоначального взноса, но только на отдельные жилые проекты партнеров-застройщиков. Они есть у Сбербанка, ПСБ и СМП-банка, программу кредитования на первый взнос реализует Росбанк. Традиционно такими программами застройщики в партнерстве с банками подогревают спрос на жилье.
Впрочем, по данным ЦБ, во втором квартале банки почти не предоставляли ипотеки на новостройки с взносом до 10%, доля таких кредитов составила 0,3% против 2,6% в первом квартале. По данным ЦБ, в первом квартале таких кредитов могло быть около 3,6 тыс., а во втором — всего около 170.
Однако ЦБ обеспокоен тем, что в последние месяцы «строительные компании начали активно рекламировать ипотечные программы без первоначального взноса»
Застройщики пытаются восстановить объемы продаж. На рынке новостроек РФ число сделок во втором квартале упало в четыре раза в сравнении с первым, до 105,8 тыс. договоров, сообщал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Под такие продукты сформировалась целевая аудитория, отмечает управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка. Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин уточняет, что еще весной многие застройщики запустили программы со сниженной ставкой на один-два года.
Всего с начала 2022 года около 15% клиентов обращались к ипотеке с нулевым или минимальным первоначальным взносом, отмечает коммерческий директор ГК МИЦ Геннадий Дикалов.
Поэтому застройщики ожидают ощутимого снижения темпов продаж с ужесточением регулирования. «Это критичное для рынка значение, поскольку только в июле—августе мы начали отмечать рост регистрации договоров долевого участия в Московском регионе после весеннего спада»,— говорит господин Дикалов.
Одна из целей регулятора в данном случае — не повышать долговую нагрузку заемщиков, говорит эксперт ипотечного рынка Сергей Мазурик. В этой ситуации вариантов «вписать» клиента в необходимый приемлемый для банка уровень ПДН (предельная долговая нагрузка) не так много: снизить процентную ставку или увеличить срок кредита либо же отказать в кредите, поясняет эксперт. При этом снижение ставки и увеличение срока невыгодно для банка.
Меры ЦБ «выглядят определенным сигналом» для банков, которые могут пойти в более рискованный сегмент, желая нарастить долю на ипотечном рынке, говорит директор департамента разработки продуктов и клиентского сервиса Новикомбанка Елена Трофимова. За последние два года цены на недвижимость существенно выросли «и, опасаясь дальнейшего роста стоимости, заемщики могут предпочесть взять ипотеку сейчас, имея первоначальный взнос менее 10%», поясняет она.
С точки зрения рисков на ипотеку с низким или нулевым взносом идут наиболее уязвимые клиенты с повышенной долговой нагрузкой, указывает господин Мазурик. В свою очередь, выход на просрочку по таким клиентам приведет к расходам на резервы. Эксперт допускает, что банки, практиковавшие выдачу такой ипотеки, начнут повышать минимальный уровень первоначального взноса выше 10%.