Сложите, пожалуйста: банкам запретят завышать ставки по ипотеке до 100%
В ЦБ договорились с банками, что они перестанут чрезмерно завышать ставки по комбоипотеке, когда часть кредита берется под льготный процент, а оставшаяся сумма — под рыночный (вплоть до 100%). Об этом «Известиям» рассказал руководитель службы по защите прав потребителей регулятора Михаил Мамута. На эту проблему «Известия» первыми обратили внимание в декабре — с 1 апреля она будет решена. С этой даты полная стоимость кредита не сможет больше, чем на треть, превышать среднерыночные значения, пока же действует мораторий на это правило. И в ЦБ не видят необходимости его продлевать, заключил Михаил Мамута. Станет ли ипотека наконец более доступной — в материале «Известий».
Когда банки перестанут задирать ставки по ипотеке
Банки перестанут чрезмерно завышать ставки по комбинированной ипотеке, выяснили «Известия». В конце прошлого года распространилась практика, когда они искусственно замедляли выдачи жилищных кредитов. Например, выдавали дополнительную часть ссуды к льготной программе по рыночным условиям по крайне завышенным ставкам — вплоть до 100%, сообщал «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков. Минфин и ЦБ выступили против таких недобросовестных практик.
В целом, комбинированная ипотека — это законная вещь, но человек должен понимать, сколько он платит по рыночной части, отметил руководитель службы по защите прав потребителей регулятора Михаил Мамута. Он подчеркнул: важно, чтобы эта информация не скрывалась.
Кроме того, в ЦБ договорились с банками, что те перестанут чрезмерно завышать ставки по таким программам. Они не должны превышать уровень, который устанавливает регулятор по среднерыночным значениям для ипотеки, добавил Михаил Мамута.
В 2022 году начал действовать закон, по которому полная стоимость кредита (ПСК) по ипотеке не может превышать среднерыночный уровень больше, чем на треть. Эту цифру рассчитывает ЦБ на каждый квартал. ПСК включает не только проценты займу, но и любые другие связанные с ним платежи — например, страховку и иные дополнительные услуги.
Сейчас действует мораторий на это правило — Центробанк ввел его до 31 марта 2025-го из-за резкого повышения ключевой. Пока ЦБ не видит необходимости его продлевать, сообщил Михаил Мамута «Известиям».
Это значит, что с 1 апреля банкам, которые сильно завышали ставки (больше, чем на треть), придется снижать полную стоимость кредита, пояснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. По его мнению, продлевать мораторий не стоит, потому что это правило призвано ограничить ставки по комбинированной ипотеке и сделать их более справедливыми.
Какую максимальную ставку по ипотеке может установить банк
Комбинированная ипотека предполагает, что часть ссуды выдается по льготной ставке в рамках госпрограммы, а оставшаяся сумма — по рыночной. Заемщики используют такой инструмент, когда стоимость приобретаемого жилья превышает максимальную сумму, предусмотренную льготной программой.
Часто это необходимость, причем на рыночную часть может приходиться достаточно крупная сумма. Так, средняя цена квартиры в российской столице сейчас составляет порядка 20 млн рублей, отметил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев. При этом максимальная сумма кредита по семейной ипотеке — только 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, а для других регионов — 6 млн.
Сейчас средний уровень полной стоимости жилищных кредитов для топ-10 банков составляет порядка 29–30%. Это значит, что при отсутствии моратория банки должны были бы предлагать ставки не более 40%. Сейчас же, если человек берет 12 млн по льготной ипотеке и еще 12 млн — по рыночной, и банк завышает ставку по второй части до 100%, то средняя ставка уже составляет 53%. Это превышает допустимый уровень, а значит, после окончания моратория станет нарушением, пояснил Евгений Шавнев.
Банкам придется снижать ставки. А это сделает кредиты более доступными для заемщиков, отметил руководитель по работе с физическими лицами компании «Страховой брокер AMsec24» Максим Колядов. Он пояснил: вероятно, это позволит большему числу людей взять ипотеку, а это поможет развитию рынка недвижимости.
Общий уровень ставок всё равно остается высоким, однако устранение искусственных наценок со стороны банков поможет заемщикам получать более предсказуемые и справедливые условия, согласился директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. При этом важно, чтобы снижение ставок не сопровождалось ухудшением других условий кредитования, подчеркнул Максим Колядов.
«Известия» спросили крупнейшие банки, отмечают ли они завышение ставок по рыночной части комбоипотеки и какие условия предлагают. В ВТБ отметили, что уже снизили ставки по таким программам на прошлой неделе. Сейчас для кредита по семейной программе в Москве и Санкт-Петербурге на 13,5 млн рублей ставки начинаются от 12%, рассказали в пресс-службе кредитной организации. Это значит, что человек может взять 12 млн под 6%, а еще 1,5 млн — по рыночной. И в среднем для всего кредита ставка выходит 12%.
Когда банки перестанут предлагать схемы с кешбэком по ипотеке и завышать цену жилья
С 1 апреля банки также будут обязаны соблюдать ипотечный стандарт, добавил руководитель службы по защите прав потребителей регулятора Михаил Мамута. Он отметил: предполагалось, что I квартал этого года будет периодом адаптации. А дальше участники рынка уже не смогут использовать высокорисковые схемы, включая кешбэк (то есть учитывать в первоначальном взносе сумму, которая возвращается заемщику после приобретения жилья). А также, например, не смогут получать вознаграждение от застройщика для снижения ставки, что ведет к завышению цен на квартиры.
Ипотека — это социально важный продукт, подчеркнул Евгений Шавнев из «Флип». Поэтому в нем не должно быть недобросовестных практик.
Продлевать после 31 марта мораторий на правило, что банки не могут устанавливать ставки более чем на треть выше среднерыночного ПСК, тоже вряд ли имеет смысл, считает Валерий Тумин. По его словам, послабление вводилось как временная мера. Если и продлевать его, то на короткий срок и только при условии резких изменений в экономике.
Однако на рынке не все с этим согласны. Некоторые предлагают полностью отказаться от этого ограничения, рассказала руководитель отдела развития продуктов УК «Альфа-Капитал» Анна Гондусова. Главное обоснование в том, что заемщики всё равно переплачивали — либо банки завышали стоимость кредита, либо девелоперы — цены на жилье. Поэтому если ЦБ отменит ограничение на ПСК, то заемщики, скорее всего, продолжат брать кредиты по более высоким ставкам. Но зато на рынке перестанут завышать стоимость недвижимости, считает эксперт.
