Банки стали активнее предлагать платную скидку на ипотеку

На фоне ужесточения требований ЦБ к выдаче ипотеки по сверхнизким ставкам российские банки стали активнее предлагать клиентам альтернативные способы снизить проценты по кредитам на жилье, заметил РБК. Участники рынка готовы уменьшать ставку за комиссию, которая вносится в дополнение к обязательному первоначальному взносу по ипотеке.

• ВТБ с 10 мая внедрил опцию дисконта к ипотечной ставке: при оформлении кредита потенциальный заемщик может дополнительно снизить ее в пределах 0,5–8 процентных пунктов, заплатив единовременную комиссию. Размер скидки и срок ее действия (от одного года до семи лет или весь срок кредита) зависит от суммы платежа. Новая опция доступна при приобретении недвижимости у застройщиков или на вторичном рынке. Возможность сочетать ее с рефинансированием пока прорабатывается, уточнил представитель ВТБ.
  
• Похожую дополнительную услугу в марте запустил банк «Открытие», ранее поглощенный ВТБ, но еще функционирующий как отдельная кредитная организация. Опция распространяется на рыночную ипотеку на новостройки, готовые квартиры и рефинансирование. Банк пока предлагает только один вариант снижения ставки — на 1,5 п.п. от одобренной, если клиент заплатит комиссию 5,15% от суммы ипотечного кредита. «В дальнейшем планируется расширение матрицы дисконтов. Будут доступны дисконты 0,5 п.п., 1 п.п.», — сообщил РБК представитель «Открытия».
  
• Газпромбанк планирует запустить опцию предоставления дисконта к ипотечным ставкам по кредитам «в ближайшее время», сказал РБК представитель кредитной организации, не раскрыв деталей.
  
• Банк «Дом.РФ» со следующей недели намерен выдавать ипотеку на готовое жилье по ставке ниже рыночной (8,99%) «при внесении единовременного платежа, рассчитанного индивидуально для каждого клиента», рассказал РБК зампред правления кредитной организации Алексей Косяков. Сейчас банк «Дом.РФ» дает дисконты по рыночной ипотеке на новостройки и по льготным госпрограммам, уточнили в кредитной организации.
  
• Среди банков из топ-20 помимо ВТБ и «Открытия» опция покупки желаемой ставки есть у Сбербанка, Альфа-банка, Росбанка и Совкомбанка, следует из информации на их сайтах. Последние два внедрили дисконты давно, еще до пандемии: Росбанк — в 2007 году, а Совкомбанк — в 2020-м, уточнили в кредитных организациях. Альфа-банк запустил опцию в июне прошлого года, а «Сбер» — в июле.
  

«Заемщик должен осознавать, что он получит выгоду только на долгосрочном горизонте, когда экономия по процентным платежам превысит размер комиссии, выплаченной банку за снижение процентной ставки», — сказал РБК представитель Банка России. Он подчеркнул, что при досрочном погашении ипотеки с такой опцией выгода для клиента «будет меньше либо вовсе будет отсутствовать».

Банки в схеме с продажей дисконтов тоже несут риски, считают в ЦБ. «Если заемщик не будет осуществлять досрочных погашений, банк может столкнуться с процентным риском из-за длительного срока кредита», — пояснил представитель регулятора.

Зачем это нужно банкам

«Исторически такие продукты предлагали банки с достаточно высокой средней ипотечной ставкой. Сегодня интерес банков к такой опции может быть связан с желанием повысить маржинальность ипотечного кредитования, которая в условиях достаточно высокой конкуренции заметно снизилась», — полагает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.

За счет продажи дисконтов банки максимизируют текущие доходы в момент выдачи ипотечных кредитов, не дожидаясь их полного погашения, отмечает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Она считает, что таким образом банки стараются подстроиться к сворачиванию программ от застройщиков, а также к планомерному повышению ставок на рынке.

С мая ЦБ ужесточил требования к выдаче ипотеки от застройщиков по сверхнизким ставкам, банкам также придется создавать резервы по уже предоставленным ссудам такого типа. В этих условиях некоторые игроки стали поднимать ставки по ипотеке, писал РБК. По данным ЦБ, на 1 апреля средневзвешенная ставка по ипотеке в России достигла 8,18% годовых — это максимум за последние три года. Выше показатель был только в апреле 2020-го, до введения масштабных госпрограмм льготной ипотеки. Ставки по рыночной ипотеке с начала года в банках из топ-20 держатся в диапазоне 11–11,2% годовых, следует из статистики «Дом.РФ».

Дисконты к ставке — скорее дополнение к программам, а не альтернатива ипотеке от застройщиков, говорит представитель ВТБ. В банке прогнозируют, что новый инструмент больше заинтересует тех, кто приобретает в ипотеку готовое жилье, «где не представлены льготные программы». А для клиентов, берущих ипотеку на новостройки, дисконт к ставке позволит снизить размер «ежемесячного платежа на период строительства объекта».

Выгодно ли это заемщикам

Опция снижения процентной ставки пользуется высоким спросом, утверждает управляющий директор Совкомбанка Артем Языков: «При ее подключении не увеличивается стоимость приобретаемого жилья, сокращается ежемесячный платеж по кредиту благодаря более низкой процентной ставке, а за счет высвобождающихся денежных средств заемщики могут быстрее расплатиться по ипотечному кредиту. Важно отметить, что стоимость данной услуги включается в расчет полной стоимости кредита (ПСК) — таким образом, клиент видит реальную стоимость приобретаемого кредита».

На те же преимущества указывают в Росбанке. Представитель Альфа-банка отметил, что дисконт к ставке дает «снижение ежемесячного платежа примерно на 25% по сравнению с базовой ставкой по ипотеке, то есть экономию на всем сроке жизни кредита». Алексей Косяков полагает, что предложение будет «особенно выгодно» при длинном сроке погашения ипотеки — более семи лет.

Как правило, для клиента экономическая выгода от продукта с пониженной ставкой маловероятна, считает директор департамента розничных рисков банка «Зенит» Александр Шорников. «Комиссия в затратах покрывает банку выпадающие доходы из-за сниженной ставки. В случае досрочного погашения кредита комиссия не будет возвращена клиенту и воспользоваться преимуществами низкой ставки уже не получится», — аргументирует он.

Снижение ставки за дополнительную комиссию означает, что клиент помимо первоначального взноса по ипотеке вносит дополнительную сумму. «На рынке есть предложения, когда клиент оплачивает повышенный первоначальный взнос и также получает сниженную ставку. Зачастую сумма экономии средств с дисконтом и повышенным первоначальным взносом примерно одинакова», — говорит представитель Уральского банка реконструкции и развития.