Банки активно кредитуют объекты московских девелоперов, но боятся остаться с недостроенными активами на руках и «ипотечниками»
Банки активно кредитуют строящиеся объекты московскихдевелоперов, чтобы держать над ними контроль, но по-прежнему не в восторге оттого, что могут остаться с недостроенными активами на руках и «ипотечниками»,которые попытаются расторгнуть кредитные договора.
Как считают аналитики, такая ситуация может привезти кочередному ипотечному кризису и «схлопыванию пузыря». Участники рынка призываютпока не паниковать и пользоваться услугами проверенных банков.
Как пишет аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, еще докризиса банки крайне неохотно кредитовали новостроечников и, в общем-то,правильно делали- вряд ли они многие из них были рады получить в конце 2008года новость от застройщика, что строительство кредитуемого дома откладываетсяна неопределенный срок. Ведь тогда к ним приходили получившие кредит в этомдоме ипотечники с сообщениями, что не в состоянии обслуживать долг. Оставалосьрешать, что же делать с повисшими на шее виртуальными квартирами (вреальности-то они и не построены!), чего не происходило на вторичном рынкежилья.
Подкуп ставками
«Ставка ипотеки в 20% была нормой для новостроек тех лет.Столь высокий процент компенсировал риски банкиров. Впрочем, банки-то в сильномнакладе не остались- они умудрились прогнуть застройщиков и за счет преференциигосфинансирования сектора осуществить переход девелоперских активов в своируки. Так что полноценного фиаско для банков не наступило»,- говорит ЮрийКочетков. Но сейчас, по его словам, пошла новая волна кредитования новостроек:ПИК рапортует, что в марте у него 18,2% поступивших от покупателей средств-ипотечные. У «Главстроя» по 1-му кварталу- 20% ипотечных поступлений. СУ-155 затот же период также рапортует о росте ипотеки на четверть.
"Почему банки активно накачивают рынок ипотечнымиденьги по уже более чем вменяемым ставками- понятно. Застройщики вместе сактивами попали в их полный контроль, выдаваемые покупателям-ипотечникам деньгисовершают полный оборот и снова оказываются в карманах банков. В итоге вместовиртуальной квартиры, висящей на шее со времен, когда ей был покрытазадолженность застройщика перед банком, у нас в кулаке оказывается тепленький иплатежеспособный заемщик, а также закладная, которую можно перепродать тому жеАИЖК. Вместо токсичного актива на балансе мы получаем вполне позитивныйактивчик»,- считает аналитик.
Однако, по его словам, АИЖК все равно паникует: «После 2011г. высока вероятность замедления темпов роста ипотечного кредитования из-задефицита нового жилья, говорится в совместном исследовании „Эксперт РА“ и АИЖК.В 2011 г.- начале 2012 г. будет введена в эксплуатацию подавляющая часть жилыхдомов, строительство которых было разморожено в 2009-2010 гг., а проекты с нуляв последние два года практически не запускались»,- цитирует АИЖК Кочетков.
Не уйти от котлована
По мнению аналитика, АИЖК переживает зря: инвестиционнаяпауза явно проходит и застройщики уже сейчас вываливают достаточно проектов нанизких стадиях строительства. «Я конечно понимаю тоску того же АИЖК, которомупредпочтительно бы было иметь дело с новостройками в более-менее готовом виде.Но ведь денежки-то у них все равно государственные...»,- иронизирует Кочетков.
Риски, с его точки зрения, заключаются несколько в ином: оножидает, что следующий наш полноценный кризис на рынке недвижимости будет сопровождатьсясхлопыванием ипотечного пузыря. Из-за того, что кредиты для новостроечниковвыше по ставке, то по ним и существует больше вероятностей получитьнеплательщика.»А вот для покупателя главная неприятность- попасть в конфликтнедостроя с кредитом на плечах. Такой покупатель будет крайне заинтересованрасторгнуть покупку, так как квартиры-то у него физически нет. Этопринципиальное отличие его от ипотечника со вторичного рынка, который уже сидитв «своей» квартире»,- считает Юрий Кочетков.
«То есть, даже несмотря на то, что банки кредитуютфактически свои же квартиры, скрытая токсичность этих кредитов никуда недевается. Залог был и остается виртуальным, а ипотечник гораздо менее скован,чем для случая вторичного рынка. В идеале банк опять запустит руку в закромаРодины и добудет финансирование на достройку. В 2008-м именно банки получилимаксимальную поддержку. Но вот кто гарантирует, что все также будет и во времяследующего кризиса...»,- размышляет аналитик.
Либо одно из двух
«Если считать, что схлопывание пузыря - это приведениетекущей (сильно завышенной по различным причинам) стоимости актива к егореальной стоимости, то на сегодня жилую недвижимость вряд ли можно считатьсильно переоцененной. Это подтверждает существенный рост сделок купли-продажи,в том числе с использованием ипотеки. Другое дело, что банки стали осторожнее вподходах при кредитовании и размер первоначального взноса по ипотекепересмотрели в сторону увлечения, таким образом страхуясь от потери стоимостиактива»,- комментирует рассуждения Юрия Кочеткова директор кредитногодепартамента СДМ-Банка Сергей Козлов. По его словам, брать ипотеку вновостройках по-прежнему так же опасно, как и раньше,- нужно просто понимать,кто выступает застройщиком и какие банки предлагают ипотеку для этихновостроек. «Наш банк, например, предлагает ипотеку только для объектов, покоторым застройщик аккредитован»,- говорит Козлов.
А по мнению управляющего активами ФГ БКС Николая Солабуто,вероятность неблагоприятных событий на рынке новостроек возможна только при егомаксимальном развитии. «Когда только ленивый не займется возведением жилойнедвижимости, вот тогда и начнутся проблемы. До этого не важно, ипотечныеденьги или свои пришли к застройщику. Вероятно, это время наступит не оченьскоро. Скорее всего, такая ситуация начнет все более четко вырисовыватьсятолько после 2014 года»,- считает Николай Солабуто. По его словам, сейчас покарынок ипотеки тормозится из-за высоких процентных ставок и потериплатежеспособности потенциальных покупателей в результате кризиса.
«Обратно до ситуации 2007 года рынок будет идти 6 лет. Какраз за это время значительно вырастет заработная плата среднего класса иувеличится его численность. Также бонусные излишки достигнут своейинвестиционной значимости и выльются на рынок. При этом доступ к деньгам такжестанет более демократичным и, с учетом всех обстоятельств, много частныхпредпринимателей выйдет на рынок строительства жилья»- комментирует Солабуто.
Новостройки не сдаются
Тем не менее, по словам генерального директора«Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, доступность ипотеки для клиентов напервичном рынке все повышается. «Условия программ кредитования на первичномрынке будут стремиться к условиям кредитования вторичного рынка. Существуютпредпосылки к дальнейшему снижению ставок, по нашим оценкам, в ближайшие 2-3года- до 11,5-12% в рублях, на инвестиционный период. Требования банков кзастройщикам будут корректироваться в сторону смягчения. Например, в сторонусокращения требований к сроку деятельности компании на рынке- с трех до двухлет. Но, конечно, в первую очередь, дальнейшее развитие ипотеки будет зависетьот темпов восстановления экономики, от уверенности в стабильности доходовпокупателей и других общеэкономических факторов»,- говорит Литинецкая. По ее словам,в настоящее время доля ипотечных сделок в «Миэль-Новостройки» от общего числасделок купли-продажи квартир в новостройках Москвы и Московской областисоставляет, в среднем, 37%.
«Сейчас сложно сказать наверняка, когда и как произойдетследующий виток кризиса, и уж, тем более, с уверенностью прогнозировать какое-либо развитие событий. Слишком большое количество взаимосвязанных фактороввлияют на рынок недвижимости в целом. Одно я могу сказать наверняка-значительного снижения ипотечных ставок, до того уровня, на котором ипотекастанет по силам основной массе наших сограждан, нам в ближайшее время недождаться. Во всяком случае, пока государство не будет готово брать на себябремя поддержки ипотечных программ в достаточном объеме. А этого не происходит,как мы все можем наблюдать»,- полагает генеральный директор компании «СлужбаНедвижимости» Павел Карасев.
Хотя, безусловно, то, что происходит в ипотечной сферепоследние полтора года, по его мнению, в том числе и рекордное снижениепроцентных ставок, значительное увеличение объемов- вселяет некоторыйоптимизм.» По данным нашего агентства, количество сделок с привлечением ипотекитолько за этот год выросло почти в два раза. Думаю, в ближайший год такаятенденция сохранится, но в дальнейшем дефицит ликвидных предложений на рынкеможет сказаться и на ипотеке»,- считает Карасев.
Ипотечный пузырь и следы ливийских повстанцев
А вот управляющий директор компании «Century 21 Запад»Евгений Скоморовский видит влияние арабских войн на возможное возникновениеипотечного кризиса и пузыря. «Традиционно российский рынок недвижимости растетпропорционально мировым ценам на нефть. Во многом, благодаря арабским войнам (врезультате чего, добыча нефти в Ливии упала на 60-70%), цены на нефть впервыеза время кризиса достигли уровня $120 за баррель марки Brent. В результате, вроссийской экономике вновь появились излишки деньги, а как следствие этого,банки начали вновь снижать ставки по кредитам, размер первоначального взноса»,-объясняет свою позицию Скоморовский.
По его словам, на рынок выходят и вовсе новые продукты,такие, как кредиты на покупку доли в квартире или комнаты в коммуналке. Естькредиты, где можно использовать в качестве первоначального взноса материнскийкапитал. Одновременно растут и цены на недвижимость. По сути, происходит то жесамое, что происходило в нашей стране до кризиса. В ближайшем будущемперспективы, по мнению Скоморовского, самые радужные.
«Согласно прогнозам крупных мировых экономистов, если добычанефти в Ливии совсем прекратится, то цены на черное золото могут еще вырасти на70-100%, до $200-250 за баррель. А мы можем прогнозировать, что лояльностьбанкиров к бедным слоям населения будет расти вместе с ценами на жилье. Иначеговоря, надуется новый мыльный пузырь на рынке жилья. Но надо понимать, что какбы долго война в Ливии не продолжалась, она не будет вечной, а ее окончаниебудет грозить рынку жилья России новым кризисом»,- предупреждает всех эксперт.