Конфликт банков и застройщиков из-за льготной ипотеки. Что важно знать

Крупные российские банки пытаются вернуться к практике получения комиссий от застройщиков за выдачу льготной ипотеки. Девелоперы против и предупреждают о росте цен на жилье. Что это значит для покупателей квартир — в материале РБК

Изменение параметров льготной ипотеки в России привело к конфликту крупных банков и застройщиков. Кредиторы стали менять программы так, что это идет вразрез с интересами девелоперов — банки соглашаются выдавать льготную ипотеку только заемщикам «от партнеров», чтобы получать от застройщиков комиссионные. Девелоперы предупреждают, что такой подход приведет к росту цен на квартиры в новостройках.

Программы субсидирования ипотечных ставок застройщиками стали популярны весной 2022 года. Банк России не раз высказывался против такой практики и вводил ограничения на выдачу подобных кредитов.

«Мы изучаем новые практики», — сказал представитель ЦБ в ответ на вопрос РБК о новых условиях банков по льготной ипотеке. В Минфине и Минстрое не ответили на запросы РБК.

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) уже получила жалобы на действия банков, которые начали ограничивать выдачи ипотеки по льготным программам, сообщили ТАСС в пресс-службе ведомства. Заявления будут рассмотрены «в установленном порядке», добавили в ФАС.

Опрошенные эксперты называют ситуацию уникальной для российского рынка. РБК разобрался, что о ней думают застройщики и банки, а также как новые правила в сегменте льготной ипотеки отразятся на интересах покупателей недвижимости.

Как банки решили поменять правила игры

Такие же решения приняли «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк, перечисляет аналитик banki.ru Инна Солдатенкова. В «Открытии» РБК сообщили, что с 9 января предоставляют только ипотечные продукты из линейки ВТБ из-за объединения двух банков. В Альфа-банке и Промсвязьбанке не ответили на запросы РБК.

Некоторые участники рынка ввели иные ограничения для госпрограмм, замечает Солдатенкова: «Совкомбанк ввел такое условие (льготная ипотека только от застройщика-партнера. — РБК) при кредитовании с первоначальным взносом менее 50%. Одновременно Газпромбанк в принципе поставил на паузу выдачу таких кредитов для заемщиков с «открытого рынка», оставив возможность только для зарплатных клиентов, но требование о субсидировании ставки застройщиком не выставил». В этих кредитных организациях не ответили на запросы РБК.

РБК направил запросы и в другие крупные банки. Некоторые игроки подтвердили, что рассматривают возможность изменения льготных ипотечных программ или уже приняли такие решения.

Представитель «Уралсиба» сообщил, что банк приостановил действие двух основных программ льготной ипотеки с 23 декабря прошлого года. «Банк планирует договориться с застройщиками о комиссии за оформление льготной ипотеки для покупателей новостроек», — добавил он.

«В БСПБ никогда не было субсидированной ставки и программ с взиманием комиссионного вознаграждения от партнеров. Мы изначально осознавали, что оплата возмещения пониженной ставки, скорее всего, будет производиться за счет дольщика, поэтому намеренно не допускали своего присутствия на рынке субсидированных ставок», — сказал РБК представитель банка «Санкт-Петербург». Он, однако, добавил, что банк «рассматривает иной механизм» предоставления льготной ипотеки, чтобы «предложить конкурентоспособные условия рынку».

Почему банки начали ограничивать льготную ипотеку

Интересы кредиторов затронул другой аспект, объясняет Солдатенкова: «Для банков был изменен порядок получения субсидии от государства, из-за чего при текущем уровне ключевой ставки рентабельность выдачи таких кредитов для них значительно снизилась».

Льготные программы ипотеки в России работают по следующей схеме: предельная ставка по таким кредитам ограничивается постановлением правительства, а разница между льготной и рыночной ставками компенсируется за счет субсидии из государственного бюджета. Величина возмещения рассчитывается как ключевая ставка с надбавкой за вычетом ставки по кредитному договору. Постановления правительства в сентябре и декабре предусматривали сокращение размера надбавки для расчета возмещения банкам. При этом ключевая ставка в России резко выросла во второй половине прошлого года — с июльских 7,5% до 16% в декабре. Таким образом, разрыв между льготными и рыночными ипотечными ставками возрос, а величина надбавки для компенсации уменьшилась.

«Банки идут на такой шаг, чтобы закрыть дельту в компенсации по льготной ипотеке. <…> Идет попытка разделить эти расходы с девелоперской отраслью. При этом девелоперы ожидаемо этому сопротивляются, не желая закладывать допрасходы в цену метра, читай: перекладывать на плечи потребителя», — говорит директор по развитию AI-платформы для автоматизации продаж и маркетинга застройщиков ДВИЖ Дмитрий Охрименко.

Как на действия банков реагируют застройщики

11 января на сайте группы ПИК появилось уточнение, что программа господдержки будет недоступна клиентам с ипотекой от Сбербанка. Представитель компании отказался комментировать это сообщение, отметив, что «ПИК всегда выстраивал и продолжает выстраивать взаимовыгодное сотрудничество с банками-партнерами».

«Ценообразование в наших проектах динамическое, равно как условия по ипотеке, и все варианты доступны на нашем сайте», — добавил он.

Представитель Сбербанка не ответил на вопрос РБК, действительно ли некоторые застройщики отказались работать с ним после изменения условий предоставления льготной ипотеки. «Подавляющее большинство застройщиков продолжает сотрудничество со «Сбером», — сказал он.

РБК направил запрос в другие девелоперские компании из топ-15. Большинство из них не стали комментировать новые условия банков по льготной ипотеке и тему комиссий.

Управляющий партнер группы «Добро» Иван Богатов напоминает, что механизмы софинансирования льготной ипотечной ставки «с руки» застройщиков в адрес банков работали и раньше, но они были нацелены на то, чтобы ставки для клиентов были ниже пороговых. «Сегодня ситуация несколько иная, речь идет о заградительных, пресекающих инструментах от банков, касающихся выдачи кредитов на жилье с субсидированием ставки со стороны государства. И это как минимум удивляет», — говорит Богатов. Он считает, что кредиторы и девелоперы быстро договорятся о компромиссе, поскольку «давно и плотно сотрудничают, ими вместе съеден не один пуд соли».

Собеседник РБК в одном из крупнейших федеральных застройщиков сказал, что его компания продолжает сотрудничать с банками по всем ипотечным программам, но для покупателей жилья будут действовать разные условия. «Если клиент выберет банк, который ввел комиссию по программам господдержки, то покупка будет дороже, чем в других банках, где условия остались прежними», — отмечает он.

Оплата комиссии банку за выдачу ипотеки по одной из двух основных госпрограмм создаст дополнительную финансовую нагрузку для застройщика в размере 5–6,8% от стоимости недвижимости, оценивает замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По ее словам, эти затраты девелоперы могут компенсировать из собственной прибыли или включить в цену продаваемых квартир.

Что изменение льготных программ значит для россиян

Изменение правил игры будет ограниченно влиять на рынок ипотеки, считает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин: «Речь идет только о льготной ипотеке, а она привлекательна для заемщика главным образом низкими процентными ставками, которые на данный момент более чем в два раза ниже, чем по собственным программам банков. Поэтому некоторый рост стоимости квартир будет нивелирован более низкой ставкой».

Аналитик при этом допускает, что запуск льготной ипотеки с новой по смыслу субсидией от застройщиков может вызвать «негативную реакцию со стороны регулятора, поскольку это приводит к дополнительному перегреву рынка недвижимости».

Заемщикам, которые планировали брать льготную ипотеку, придется смириться либо с ростом цен на недвижимость, либо с необходимостью вносить крупный первоначальный взнос, говорит Солдатенкова.

«Пока такая практика не носит массового характера, есть возможность успеть получить льготный кредит в банках, еще не анонсировавших такие изменения. Не исключаем мы и того, что небольшие банки, а также игроки, сохраняющие повышенный аппетит к риску, могут и вовсе не вводить такие условия. Но оформляющим там кредит заемщикам следует быть готовыми, что в плане количества аккредитованных объектов и технологичности <…> такие игроки пока еще существенно отстают от лидеров рынка», — предупреждает эксперт.

Застройщик сможет избежать оплаты комиссии банку, если у покупателя квартиры будет первоначальный взнос выше стандартного, соглашается Решетникова: «Скорее всего, это один из инструментов, который сейчас активно начнут использовать застройщики».

Охрименко называет сложившуюся ситуацию уникальной. «На моей памяти впервые видим открытую конфронтацию девелоперов и банков на уровне лидеров рынка. Причем обе стороны фактически в заложниках за счет внешнего фактора», — говорит эксперт. Охрименко полагает, что участники рынка все же стремятся договориться.

«Мы знаем, что у ряда банков из топ-15 уже готовятся компромиссные решения, которые скоро будут представлены рынку. Если поиск компромисса затянется, именно в эти банки перераспределится клиентский поток, поэтому мы не видим, что ситуация как-то драматично повлияет на объемы льготной ипотеки», — оптимистичен он.