Банки присматриваются ко вторичке и загородному рынку
Петербургские банки обсудили ключевые тренды ипотечного рынка после завершения льготной госпрограммы.
2021 год стал рекордным по объему выдачи ипотеки. При этом прогнозы по резкому падению спроса на жилищные кредиты после изменения условий по льготной госпрограмме не оправдались. Отчасти за счет продаж на вторичном рынке, отчасти благодаря коллаборации с застройщиками. И если сдвиг в сторону вторички банкиры полагают временным явлением, то партнерские отношения только углубляются. О том, какие еще тренды перешли в текущий год и как будет развиваться рынок — обсудили участники дискуссии «Эволюция ипотеки: как меняется банковский продукт», организованной РБК Петербург.
Поворот ко вторичке
Пересмотр программы льготной ипотеки не обрушил ипотечный рынок в Петербурге, однако привел к изменению структуры выдачи. «2021 год для нас был рекордным по объему выдачи, и два полугодия распределились относительно ровно. При этом во втором полугодии мы приросли по вторичному рынку. Если в начале года доля вторичного рынка составляла у нас 23-25%, то закончили год мы с приростом до 31-32%», — поделилась руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Мария Гретченко.
Территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала ПАО Банк «ФК Открытие» Татьяна Хоботова также отметила смещение структуры выдачи. «Доля вторички у нас увеличилась по сравнению с первым кварталом более чем в два раза. В первом квартале у нас доля вторички была 17%, завершили мы год в четвертом квартале 39%. Доля первички сократилась с 48 до 40%», — рассказала она.
В банке ВТБ снижения спроса на новостройки не зафиксировали, напротив, число таких сделок выросло: «В первом полугодии соотношение составляло примерно 50 на 50. После изменения программы господдержки наши ключевые партнеры-застройщики предложили очень интересные условия по субсидированным ставкам. В результате доля строящегося жилья выросла до 58-60%», — пояснила начальник отдела развития ипотечного бизнеса ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Галина Парфенова.
По мнению исполнительного директора, управляющего филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Рената Сейфетдинова, смещение в сторону вторичного жилья — в целом недолговечный тренд. «Сейчас спрос снова сместился на первичный рынок. Это связано с тем, что программы субсидирования действуют только на первичном рынке», — объяснил он. Эксперт также отметил, что цены на обоих рынках находятся примерно на одном уровне, а покупка на первичном рынке несет меньше рисков с юридической точки зрения.
Семейный вопрос
Более устойчивое структурное последствие — рост доли семейной ипотеки в общей выдаче. «В 2020 году доля семейной ипотеки у нас составляла 3%, максимум до 5% в отдельные месяцы. Сейчас мы закрыли год с 10% в общем объеме выдачи», — рассказала Мария Гретченко.
Во многом на рост доли семейной ипотеки повлияли важные изменения в программе, отметил Ренат Сейфетдинов. «Это увеличение максимальной суммы кредита до 12 млн. руб. и то, что ей могут воспользоваться семьи, в которых рожден 1 ребенок (в период с 1 января 2018 по 31 января 2022 года)», — напомнил он.
«Интерес клиентов после 1 июля сместился в сторону семейной ипотеки. В ВТБ по результатам декабря ее доля составила более четверти в общих выдачах. Социальное значение этого продукта сложно переоценить, поэтому мы сохраняем льготную ставку на прежнем уровне, как и по всем другим программам господдержки ипотеки», — отметила Галина Парфенова.
Также набирает популярность рефинансирование на условиях семейной ипотеки. «Если клиент приобрел квартиру в 2017 году у застройщика, и в 2018 году у него родился ребенок, то он сейчас эту квартиру, которую приобрел по стандартным условиям, может рефинансировать на семейную ипотеку под ставку 4,5%-4,7%. И доля таких кредитов в общей выдаче семейной ипотеки достигает 30-40%», — рассказала Татьяна Хоботова.
Характерная черта семейной ипотеки — большой размер суммы кредита. «В первую очередь, это связано с самими условиями программы кредитования, которая позволяет выдавать суммы до 12 млн руб. по Петербургу и Москве. Кроме того, семьи с детьми, как правило, расширяют свою жилплощадь и чаще всего приобретают двухкомнатные квартиры и больше», — пояснила Мария Гретченко.
Партнерские отношения
Безусловно растет роль партнерских программ с субсидированием ставок застройщиками. «Спрос на программы субсидирования будет расти. Ставка по ним начинается от 0,01% годовых. Также у клиентов есть возможность сочетать программу субсидирования и программы с государственной поддержкой межу собой, что для клиента может являться еще более выгодным предложением», — отметил Ренат Сейфетдинов.
«Застройщикам такие программы помогают активнее реализовывать свои проекты, а заемщикам — снизить финансовую нагрузку, особенно на первых этапах выплаты кредита. До 40% ипотечных сделок у нас проходит именно в рамках партнерских программ», — сообщила Галина Парфенова.
В начале 2022 года взаимодействие банков с застройщиками активизировалось. «Те застройщики, которые ранее не готовы были заключать с нами партнерские соглашения по субсидированию ставок, с января активно используют наши предложения, и мы выбираем такие совместные программы, которые помогают выдавать ипотеку и продавать квартиры», — рассказала начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» Ирина Илясова.
Загородный интерес
Еще один тренд, который начался в прошлом году и продолжился в наступившем — это интерес банков к загородной ипотеке. «На наш взгляд, в ближайшие годы это направление будет одним из стимулов рынка ипотечного кредитования, поэтому мы развиваем специальные программы на покупку частных домов. На фоне пандемии вырос спрос на загородную недвижимость, по Петербургу и области количество таких сделок в 2021 году существенно увеличилось», — подчеркнула Галина Парфенова.
Для банков загородная недвижимость — сложный продукт. И требования, которые банки предъявляют к домам, очень высоки. «Мы стараемся это изменить: нарабатываем практику, опыт, изучаем сегмент, встречаемся со строителями каркасных домов и т. д.», — поделилась Ирина Илясова.
Чтобы этот сегмент получил такое же распространение, как и квартиры, должны быть стандартизированы условия, полагает Татьяна Хоботова. Поскольку практически все загородные дома индивидуальны, даже в пределах одного поселка, возникают сложности с оценкой. «Наверное, было бы правильно — и я думаю, что некоторые застройщики уже идут в этом направлении — строить коттеджные поселки с привлечением проектного финансирования, с эскроу-счетами, используя пусть не один проект, но несколько однотипных. Банки в этом случае могут подключаться и как раз-таки выдавать кредиты на строительство этих домов», — предложила эксперт.
Но и сейчас банки, готовые работать на загородном рынке, находят подходящие варианты. «Мы основной упор и акцент сделали на типовые коттеджные поселки, либо отдельное кредитование земельных участков, которое проще в оценке и рентабельнее», — поделилась Мария Гретченко. Пока, по ее словам, банк выдает кредиты только на готовые дома, а строящиеся рассматривает в качестве возможной зоны роста.
Оптимистичная динамика
Среди основных направлений развития ипотечного рынка на 2022 год Мария Гретченко отметила коллаборацию банков с застройщиками и углубление цифровизации, в том числе на вторичном рынке.
Прогнозы банкиров по динамике ипотечных ставок в наступившем году достаточно оптимистичны для клиентов. Участники дискуссии не согласны с мнением ряда экспертов о том, что в наступившем году эффективная ставка уже достигла 13% и может увеличиться до 15% и выше.
«Средневзвешенная ставка по России в ноябре (за декабрь данных пока нет) составляет 7,38%. По новостройке эта же цифра — 6,1%. В Санкт-Петербурге еще ниже: 7,16% в целом и 5,6% по стройке. Это действительно благодаря большому количеству программ, субсидированных совместно с застройщиками, и активному использованию семейной ипотеки», — отметила Татьяна Хоботова. По ее словам, эффективная ставка, которая включает в себя дополнительные расходы, такие как страхование и оценка, будет выше в среднем на 2%, то есть по Петербургу 9,16%. «Это менее 10%. Ставки, конечно, растут, но не такими темпами, чтобы сразу пугать наших заемщиков», — заключила она.
Ирина Илясова, в свою очередь, подчеркнула, что у банков есть целый набор опций по снижению ставки для клиентов. Одна из них — доплата клиентом фиксированной суммы за снижение ставки. «Эта программа для тех, кто не прогнозирует полное досрочное погашение кредита в течение, скажем, ближайших 5 лет. В таком случае за счет снижения ставки общая переплата по кредиту существенно снижается. Кроме того, существует программа «Платеж 1 раз в 14 дней». Как следует из названия, клиент вносит платежи по кредиту каждые две недели. В результате значительно уменьшается сумма процентных выплат и срок ипотечного кредита, что, безусловно, выгодно для заемщика», — отметила Ирина Илясова.
Галина Парфенова подчеркнула, что в ВТБ существующие дисконты суммируются: «Благодаря этому клиент может максимально снизить свою ставку по ипотечному кредиту. Например, дисконт 0,3% действует за онлайн-подачу заявки, 0,3% — за использование цифровых сервисов, 0,5% — дисконт партнера и так далее. Такая возможность сохраняется и при оформлении кредита по госпрограмме», — заключила она.