Как банки пытаются уберечь население от высоких ставок по ипотеке
Представители Банка России высказались по ситуации вокруг льготной ипотеки, банки пытаются найти выход из ситуации. Эксперты держат нейтральную позицию, но призывают к поиску компромисса: введение комиссий для застройщиков нужно рассматривать, как поиск возможности не переложить риски на плечи граждан.
Крупные банки вступили в борьбу за низкие ставки для заемщиков, удерживая их на уровне, заданном в постановлении о льготной ипотеке. Ключевая ставка держится на высоком уровне, а предпосылок к снижению разницы между рыночной и льготной ставками пока нет. Кредитные организации начали выставлять комиссии застройщикам, продающим жилье по льготной ипотеке. Банкиры ссылаются на убыточность программы в условиях высоких рыночных ставок на жилищные кредиты, а девелоперы ведут борьбу против кредитных организаций. Кто выиграет, пока не понятно, но это и не важно, если получится решить спор без последствий для конечного потребителя.
Глава департамента регулирования ЦБ Александр Данилов уточнил, что Центробанк находится в диалоге с банками. "Мое оценочное суждение: есть элемент лукавства с их стороны в этих расчетах. Просто приведу пример, что банки включают в расчеты. Один банк включает в расчет рост макронадбавок с нового года (по показателю долговой нагрузки, ПДН 80+, по LTV, отношению кредита к стоимости залога), то есть, иными словами, банк хочет, чтобы Минфин, государство компенсировало ему выдачу кредитов с высоким риском. Как вам такое вообще? Прелесть! Как это охарактеризовать? Хоть стой, хоть падай", - цитирует Данилова РБК.
При этом ничего не слышно по поводу застройщиков, хотя программа льготной ипотеки была запущена для их поддержки весной 2020 года. Тогда ключевая ставка составляла всего 5,5%.
"Раз уж мы смотрим на экономику процесса выдачи ипотеки и выплаты комиссий, то нужно посмотреть на обе стороны - и банки, и застройщиков. Если первые регулярно обвиняются в получении выгод от льготной ипотеки, то вторых обсуждают реже. Хотя в данном случае и банки, и девелоперы являются участниками процесса, извлекающими прибыль с использованием госпрограммы. В данном случае банки, столкнувшиеся с ухудшением условий деятельности, решили разделить потери с другими участниками и не за счет потребителей. Позиция Банка России осложняется принятием ряда мер по повышению качества ипотечных заемщиков, которые наложились на решение по снижению субсидии. Это в свою очередь вызвало жалобы банков на ухудшение условий деятельности", - комментирует руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
По мнению эксперта, необходимо искать компромисс и не за счет сохранения или увеличения рисков или заемщиков, а на основе разделения убытков между всеми участниками, получавшими ранее преимущества и прибыль.
Главный эксперт "Русипотеки" Сергей Гордейко считает: "Сложение и вычитание и даже деление с умножением являются простыми арифметическими действиями. А вот исходные данные для расчетов можно использовать совершенно разные. Вокруг чего идет спор в таких случаях? Какой уровень риска заложить в выдаваемый кредитный портфель? Другими словами, просрочку и дефолты. Какую стоимость ресурсов заложить в расчет? Причем все это надо сделать не на статичных сегодняшних условиях, а в динамике. По всем выданным кредитам правительство платит компенсацию, исходя из расчета, привязанного к ключевой ставке, ставке по программе и дополнительного коэффициента. Компенсация равна ключевой ставке плюс 1,5% и минус ставка по программе. В начале было 2,5 %, потом - 2%, теперь - 1,5%. По расчетам Минфина, этой компенсации должно хватать для сохранения рентабельности".
По его словам, у каждого банка своя стоимость ресурсов. При росте ключевой ставки с определенным запаздыванием растет и стоимость ресурсов для банков. Рост разный и не линейный: условия могут измениться у одного банка больше, чем у другого. Если Банк России считает, что рост ключевой ставки охлаждает кредитование, то другие специалисты могут посчитать, что увеличится дефолт по потребкредитованию у малого и среднего бизнеса, что скажется на кредитовании.
Также ЦБ ужесточает требования к выдаче кредитов по первоначальному взносу и предельной долговой нагрузке. Вводя ограничения на входе, регулятор предполагает улучшение кредитного портфеля. Коммерческий риск банк закладывает в прогноз продолжительного кризиса.
"Другими словами, каждый из участников спора использует различающийся прогноз. Причем сам регулятор не дает возможность для более-менее точного прогнозирования из-за непредсказуемости уровня ключевой ставки. Каждый участник ипотечного рынка сейчас отвечает на вопрос: "За чей счет праздник"? Очень просто - не за мой", - комментирует Гордейко.
Некоторые эксперты полагают, что Банк России оставляет без внимания то, как домохозяйствам пережить период высоких ставок, когда растет долговая нагрузка граждан. Рост волатильности ставок повышает актуальность введения плавающей ставки по ипотечным программам, в том числе льготным. Этот вопрос даже не стоит на повестке, хотя имеет большое значение для заемщиков.
Экономист Андрей Бархота считает: ужесточая монетарную политику, регулятор рассчитывал снизить темпы роста кредитования и сократить предложение денег, снизить инфляцию. Но специфика рынка жилья позволяет адаптироваться к новым условиям и частично нивелирует рост ставок по кредитам.
Двукратный рост ключевой ставки Банка России в 2023 году оказал противоречивое влияние на рынок ипотеки. Годовые темпы кредитования должны были замедлиться, т.к. рост ставок увеличивает ежемесячный платеж и должен снижать спрос. Однако рост ключевой ставки вызвал ускорение процесса: если на 1 июля 2023 года годовые темпы роста кредитного портфеля составляли 23%, то на 1 декабря 2023 года - 29%.
Второй "побочный" эффект от роста ключевой ставки связан с увеличением доли строящегося жилья в общем объеме ипотечных сделок. Первичный рынок рассматривается Банком России как эпицентр рисков жилищной сферы. Это связано с опережающим ростом цены "квадрата" и сохранением льготной программы. Надо понимать, что даже в случае демонтажа программы государственного субсидирования на смену ей придут программы от застройщиков. В этой связи увеличение ставок снижает доступность рыночных программ, что ведет к росту доли первичного рынка в структуре ипотечных сделок.
Получается, что рост ключевой ставки не охлаждает рынок ипотечного кредитования, а ведет к его разбалансировке и увеличению диспропорций? Разрыв в ставках в рыночном и льготном сегментах подошел к отметке 10 п.п., а ситуация с комиссиями для девелоперов рискует стать главным событием года на рынке ипотеки. Для достижения финансовой стабильности требуются более тонкие настройки, лежащие в плоскости как механики предоставления жилищных ссуд, так и принципиальных характеристик ипотечного продукта.