Ипотеку дадут по бедности
Российские банки начали предновогодний разогрев спроса на ипотеку с облегчения условий по кредитам с низким первым взносом. Мотивы участников рынка понятны — потенциал для роста ипотечного кредитования уменьшается, а цены на недвижимость растут. Но такой подход повышает риски и грозит ухудшением качества портфеля, предупреждают эксперты.
В декабре два крупнейших банка — Сбербанк и ВТБ — улучшили условия по ипотеке с крайне низким взносом (10%). В частности, Сбербанк снизил первый взнос по ипотеке для готового и строящегося жилья без подтверждения дохода до 10%. А ВТБ временно, до 31 января 2022 года, уменьшил размер минимального первоначального взноса на ипотеку на приобретение жилых домов до 10%.
Первый взнос по ипотеке меньше 20% от стоимости недвижимости традиционно считается низким. Регулятор настороженно относится к таким продуктам — в мае ЦБ повысил надбавки к коэффициентам риска по ним. По данным Банка России, в третьем квартале на кредиты с первоначальным взносом менее 10% пришлось около 3% всей выданной ипотеки, что ниже значений четвертого квартала 2020 года (3,6%). Однако к концу года банки начали подталкивать спрос.
«Экономическим стимулом для банков предоставлять кредиты с высоким уровнем LTV (отношение суммы кредита к рыночной или оценочной стоимости залога.— “Ъ”) выступает быстрый рост цен на недвижимость. Он обеспечивает возможность переоценки залога и переход кредитов в сегменты с более низким уровнем LTV»,— полагают в ЦБ. По данным «Сбериндекса», цены на недвижимость продолжают увеличиваться. Так, средняя цена квадратного метра, рассчитанная на основе фактических сделок, в ноябре составила 66,5 тыс. руб. против 56,5 тыс. руб. в январе 2021 года. На первичном рынке квадратный метр стоил в среднем 87 тыс. руб. против 67,5 тыс. руб. в январе.
Ипотечные игроки сталкиваются с исчерпанием платежеспособного спроса в более обеспеченных сегментах заемщиков, отмечает старший кредитный специалист Moody’s Ольга Ульянова.
«Кроме того, на фоне повышения цен на недвижимость новые потенциальные заемщики не успевают накапливать средства на первоначальный взнос,— добавляет она.— Таким образом, банки расширяют проникновение ипотеки за счет заемщиков с низким уровнем доходов».
По мнению директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, негативно влияет на ипотечный спрос со стороны населения и рост процентных ставок. «Ставки растут, а даже незначительное повышение ставки по ипотеке ведет к заметному росту месячного платежа, а значит, долговой нагрузки на заемщика,— поясняет старший директор аналитической группы по финансовым организациям Fitch Антон Лопатин.— К тому же стоимость недвижимости выросла за последний год. У банков все меньше потенциал дальнейшего роста в этом сегменте».
Однако повышение толерантности банков к низкому первоначальному взносу несет повышенные кредитные риски, предупреждает госпожа Ульянова: «Это свидетельствует либо о слабых доходах, либо о плохой финансовой дисциплине потенциального заемщика, его неспособности или неумении накапливать. В дополнение к этому в случае финансовых затруднений заемщик будет более склонен к дефолту, ведь потеря залога в виде недвижимости будет не такой болезненной для него с учетом небольших собственных инвестиций».
Такой подход действительно может привести к ухудшению качества ипотечного портфеля в перспективе, особенно принимая во внимание то, что часть заемщиков используют потребительский кредит для оплаты первоначального взноса, соглашается Ирина Носова.
Поэтому, полагают эксперты, действительно масштабного роста доли такой ипотеки крупнейшие игроки не допустят. «Скорее всего, это маркетинговый ход, направленный на предновогодний разогрев спроса»,— считает директор направления «Финансовые институты» S&P Сергей Вороненко. В ожидании дальнейшего роста ставок ипотека с низким взносом может быть интересна тем заемщикам, которые не успели накопить средства на более высокий первоначальный взнос, но хотят взять кредит на текущих рыночных ставках, полагает он. При низком первоначальном взносе банки, добавляет Антон Лопатин, могут быть консервативнее при отборе заемщиков.