Банки удвоили долю отказов по ипотеке на фоне конфликта с застройщиками
Разногласия банков с застройщиками об условиях выдачи льготной ипотеки уже привели к тому, что россиянам стали чаще отказывать в получении кредитов на жилье. Тактика Минфина и ЦБ пока заключается в мониторинге ситуации
В начале января 2024 года доля отказов по онлайн-заявкам на ипотеку достигла 35% против 17% в декабре — это следствие изменения политики крупнейших банков по выдаче кредитов с господдержкой. Такие оценки привела директор по развитию цифровой платформы «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко, выступая на заседании комиссии РСПП «Ипотечное кредитование долевого строительства в 2024 году». Почти четверть ипотечных заявок (23%) в начале года вовсе оставались без ответа от кредиторов, указано в ее презентации.
«Доля заявок без ответа остается высокой — в шесть раз у нас увеличилось количество таких клиентов, которые не получили день в день ответ по ипотеке. Процент одобрения на нашей платформе снизился. Мы видим, что если и происходит одобрение, то с меньшими лимитами. Средняя сумма одобрения — порядка 3 млн руб.», — рассказала Сидоренко. Площадка «Сделка.РФ» агрегирует данные 28 российских банков, 120 застройщиков в 50 регионах России.
По данным сервиса, 97% всей ипотеки в России сейчас предоставляется топ-10 банков, 90% выдач приходится на «Сбер», ВТБ и Альфа-банк, которые первыми объявили об изменении условий работы с девелоперами. Процент одобрения заявок на ипотеку в Сбербанке и ВТБ сейчас находится на уровне 70–77%, уточнила Сидоренко.
Как возник конфликт банков и застройщиков из-за льготной ипотеки
Возникшие разногласия кредиторов и застройщиков как раз обсуждались на заседании комиссии РСПП при участии представителей Минфина и ЦБ.
Какую позицию занял Банк России
Это создаст «непрозрачность механизма ценообразования», что для банковской системы несет риски некорректной оценки залогов по ипотечным кредитам, а значит, неисполнения нормативов, сказал на заседании комиссии РСПП начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов.
«Если вы помните, исторически Центральный банк всегда возражал против массовой льготной ипотеки как инструмента, который искажает льготный механизм. На самом деле то, что мы сегодня видим с комиссиями, — это последствие того, что в какой-то момент масштабы этой льготной ипотеки не были ограничены. Точно так же Центральный банк возражал против комиссий, которые застройщики платили банкам за снижение ипотечной ставки на тот или иной период», — добавил он.
По словам Копылова, регулятор изучает данные о рентабельности выдачи льготной ипотеки в текущих условиях.
«Мы сейчас очень плотно общаемся с ведущими банками на тему того, чтобы понять, что стоит за выводами о снижении прибыльности [ипотеки], какие расчеты в основе этого лежат», — сказал представитель ЦБ.
Банк России также предложил оператору ключевых льготных программ — «Дом.РФ» — перераспределить лимиты по выдаче кредитов с господдержкой. «Отчасти какой-то балансирующий эффект в краткосрочном периоде на ситуацию может оказать то, что те банки, которые не участвуют во взимании комиссий, смогут большую часть рынка взять на себя, хотя этот ресурс ограничен», — сказал Копылов.
Наконец, он напомнил, что Федеральная антимонопольная служба (ФАС) изучает жалобы в адрес банков, изменивших условия выдач льготной ипотеки.
«Наверное, этот процесс тоже получит развитие и приведет к каким-то результатам», — предположил представитель ЦБ.
Как на ситуацию смотрят в Минфине
В Минфине также не поддержали предложение банков вернуть для кредиторов размер надбавки при расчете возмещения по программам льготной ипотеки.
«На текущий момент изменения (в постановление правительства. — РБК) уже внесены, ситуация мониторится, но возврат к прошлым параметрам сейчас не обсуждается», — сказал Кабалоев. По его словам, «глобальных проблем с выдачами» льготной ипотеки сейчас нет, а аргументы застройщиков министерство «тоже слышит».
Председатель комиссии РСПП по жилищной политике Леонид Казинец раскритиковал такой подход Минфина к проблеме.
«Даже если рынок в какой-то момент скорректируется в целом, то сегодня нескорректировавшийся рынок для тех проектов, которые будут вынуждены дополнительные затраты закладывать в стоимость, станет неконкурентным. То есть будут допродавать те квартиры, которые по старым программам финансировали, и все. Замкнутый круг. То, что вы сегодня констатируете, что этого еще не произошло, это как история про человека, который падает с небоскреба и его спрашивают: «Как дела?», а он отвечает: «Ну, пока все хорошо — лечу», — констатировал Казинец.
В ответ на его реплику Кабалоев заметил, что задача правительства сейчас заключается в том, чтобы «льготная ипотека занимала гораздо меньшую долю в общем объеме».