Банки ввели комиссию по льготной ипотеке. Как это повлияет на цену жилья

Одной из главных тем начала 2024 года на ипотечном рынке стало введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам. По новым правилам девелопер должен досубсидировать льготный кредит. Кроме того, оформить льготную ипотеку можно только у застройщиков — партнеров банков.

Как новые условия выдачи льготной ипотеки скажутся на покупателях новостроек — разбираемся с экспертами.

Что такое комиссионные за льготную ипотеку

Сейчас такие правила действуют в крупнейших банках страны — Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, на которые совокупно, по оценкам «Дом.РФ», приходится около 85% ипотечных выдач. По мнению экспертов, количество таких банков будет увеличиваться. При этом президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков считает, что не все банки будут предлагать новые условия, но исключением станут, скорее, банки второго эшелона, которые смогут воспользоваться ситуацией, чтобы нарастить ипотечный портфель.

Сейчас есть достаточное количество банков, которые пока не берут дополнительный процент по льготным программам. Так, 12 января банк «Дом.РФ» разослал письмо застройщикам-партнерам: «Руководствуясь интересами граждан, банк принял решение не взимать комиссий за заемщиков, оформивших ипотечный кредит в рамках госпрограмм». Согласно данным экспертов ГК «Страна Девелопмент», среди банков, которые выдают ипотеку по прежним условиям, — Газпромбанк, Абсолют Банк, Россельхозбанк, «Тинькофф», Уральский банк реконструкции и развития, Всероссийский банк развития регионов и Сургутнефтегазбанк.

Примеры расчета комиссий

— Для сохранения текущих ставок по программам с любой формой господдержки банки будут брать с застройщиков комиссию в размере 7–8% от суммы каждого выданного ипотечного кредита.

Но пока комиссия выглядит заметной дополнительной нагрузкой на финансовые модели девелоперских проектов. Сейчас в ТиНАО средняя стоимость семейной двухкомнатной квартиры составляет порядка 12 млн руб. Если покупать ее по программе семейной ипотеки со ставкой 6% и сроком кредитования 20 лет, то первоначальный взнос составит 2,4 млн руб., сумма кредита — 9,6 млн руб., а комиссия девелопера — 806,4 тыс. руб.

Аналогичную квартиру в Ленинградской области в среднем можно приобрести за 7 млн руб. Если клиент захочет купить ее по программе льготной ипотеки под 8% на 20 лет, то первоначальный взнос в 30% составит 2,1 млн руб., сумма кредита — 4,9 млн руб., а комиссия застройщика будет равна 367,5 тыс. руб.

Новостройки подорожают

«Из своего кармана платить банкам застройщики не будут, особенно учитывая, что они и так столкнутся с падением продаж в результате охлаждения ипотечного кредитования и сокращения платежеспособного спроса», — считает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «Застройщики будут стараться переложить доптраты на плечи покупателей жилья. В связи с чем можно ожидать увеличения цен на жилье, которое покупается при использовании льготных программ, на 7-8%», — согласен аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. « В целом это должно привести к снижению востребованности льготных программ и доступности жилья для граждан», — отметил он.

Ужесточение правил выдачи льготной ипотеки существенно снизит ее доступность и приведет к падению продаж, подтверждает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Увеличение цены приведет к еще большему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства, отметил президент НОСТРОЙ Антон Глушков. «Снижение рентабельности на 6–7% на сегодняшний день точно является критичным, а то и фатальным для большей части региональных компаний-застройщиков», — сказал Антон Глушков.

По мнению Антона Глушкова, покупатели в ближайшее время могут пойти за ипотекой в банки, которые пока не ввели новые условия по льготной ипотеке.

Однако эксперт «Русипотеки» считает, что повсеместного повышения цен не произойдет. «Локальные случаи могут быть. Сейчас будет процесс снятия накопленной ранее прибыли. Надо еще учесть, что цены растут непрерывно и скачок еще на 10% станет уже критичным», — полагает Сергей Гордейко.

Пример подорожания квартир

— Введение банками комиссии за ипотеку с господдержкой скажется в первую очередь на конечных покупателях, потому что именно на них застройщики переложат эти затраты. Так, например, ПИК уже скорректировал свои ипотечные программы и цены с учетом этих комиссий. На их сайте мы видим два варианта для ипотеки с господдержкой — «Ипотека от ВТБ и Альфа» (уже объявившие о взимании комиссии с застройщиков) и «Ипотека от других банков» (те, что еще не объявили). И цена в этих двух вариантах отличается примерно на 350–450 тыс. руб. в зависимости от лота, а комиссия, которую застройщики платят банкам, равна 450 тыс. руб. (6 млн руб. максимального кредита, умноженные на 7,5%). Так что практически вся сумма комиссии перекладывается на покупателя.

Что думают застройщики

В ГК ФСК продолжают сотрудничать с банками по льготным программам и платят комиссию. «Мы заинтересованы в том, чтобы предоставить своим клиентам максимально выгодные условия приобретения у нас недвижимости, поэтому стараемся предлагать им альтернативные варианты с ипотекой от других банков», — рассказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. «Если же покупатель нацелен на приобретение недвижимости с привлечением ипотечного кредитования в банках, которые ввели комиссию, работаем согласно новым условиям», — отметила она.

По мнению Ольги Тумайкиной, комиссия, которую сейчас должен платить девелопер банкам, отразится на стоимости квадратного метра — она может вырасти минимум на 5%. Это в свою очередь приведет к снижению покупательной способности. Поэтому в компании прорабатывают альтернативные механизмы, которые позволят сохранить максимально выгодные условия для покупателя, отметила коммерческий директор ГК ФСК.

В ГК «А101» также сказали, что платят комиссионные всем трем банкам — Сбербанку, ВТБ и Альфа-Банку. У девелоперов есть три базовых варианта реакции на новые условия, пояснил директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. Первый вариант — повышение стоимости квартир для покупателей. Второй — не повышать цены, но это решение нужно согласовать с банком, который выдал девелоперу проектное финансирование. Третий вариант — сократить расходную часть проекта, упростив продуктовые решения, пояснил Рустам Азизов. «Но сложно себе представить, что в этой оценке присутствует вариант отказа от льготных программ вообще. В рамках существующих рыночных ставок 18–19% для покупки той же самой квартиры за 12 млн руб. первоначальный взнос составит всего 2 млн руб., но ежемесячный платеж достигнет порядка 162 тыс. руб.», — заключил он.