Как блокчейн возродит жилищные кооперативы

Автор: Кирилл Котилевский,
основатель и директор блокчейн-платформы Squarex

Российский рынок недвижимости находится в процессе ухода от долевого строительства. Одним из вариантов решения может стать технология блокчейн. В симбиозе с европейским принципом краудбилдинга, похожим на советские кооперативы, это станет новой ступенью эволюции жилищного строительства.

Одна из острых проблем мирового строительного рынка — проблема владения жилой недвижимостью. По данным британского банка HSBC, не более 40% людей на планете можно назвать домовладельцами. Доля тех, кто хочет приобрести жилье в ближайшие пять лет, доходит до 83%. К сожалению, они не могут себе позволить покупку недвижимости из-за банальной нехватки денег.

В глобальном масштабе собственное жилье недоступно миллениалам, то есть людям, родившимся на рубеже XX и XXI веков. Около 69% из тех, кто планирует купить собственный дом, не могут накопить даже на первый взнос по ипотеке. Остальные заняли позицию ожидания, поскольку желаемый для них тип собственности остается недосягаемым, свидетельствуют данные HSBC.

Другая проблема — консервативность строительного рынка. Он с трудом внедряет инновации и имеет множество изъянов. Согласно исследованию ACFE (Association of Certified Fraud Examiners), международной организации, которая объединяет специалистов по расследованию хищений, 4,9% мошенничества в мировом бизнесе происходит в строительстве. Это колоссальный объем, если вспомнить об огромных суммах, вовлеченных в отрасль. Почему это происходит?

Обычно в стоимость недвижимости включаются строительные задержки, закладывается процент прибыли девелоперских корпораций, а также кредитные обязательства и иные скрытые расходы застройщиков. Такие издержки постепенно переходят на более высокие уровни процесса строительства, пока полностью не перекладываются на конечных покупателей. К примеру, в США «чистая» стоимость задержки в среднем составляет 5,9% и может достигать 11% от стоимости, считает Пол Эмрат из Национальной ассоциации строителей жилья США (NAHB).

Цифровой кооператив

Выходом из сложившегося положения может стать краудбилдинг. Это новая форма краудфандинга — способа коллективного финансирования, основанного на добровольных взносах. Краудбилдинг предполагает активное участие покупателей на самых ранних этапах приобретения недвижимого имущества вскладчину. Эта схема воспроизводит жилищно-строительные кооперативы, которые были популярны в 1980-х годах в СССР и позднее в России.

Покупатели (они же кооператоры) объединяются в пул коллективных заказчиков. Затем они же определяют участок земли, утверждают архитектурный проект и нанимают строительного подрядчика. Они же финансируют строительство и на выходе получают готовый объект. При этом недвижимость растет в цене по ходу ее возведения, а в ее стоимость не входят проценты по кредитам девелоперских корпораций, поскольку строительство полностью финансируется за счет коллективного пула. Краудбилдинг позволяет избежать уплаты необоснованно высоких процентов посредникам — девелоперским компаниям.

Сегодня работает множество платформ краудфандинга в строительстве мирового уровня. Там любой желающий может инвестировать определенную сумму в предлагаемые проекты по управлению готовой недвижимостью, чтобы потом получить прибыль. В Великобритании это Property Moose, в Германии — Exporo, в Испании — Housers, в США — RealCrowd. Однако в отличие от краудбилдинга инвесторы получают доход либо от рентной недвижимости, либо от ее продажи.

Другое отличие: покупатели не могут контролировать строительство, не получают недвижимость в собственность, сталкиваются с наличием минимального инвестиционного порога, а также с частой неликвидностью возведенных строений. Но самой главной головной болью краудфандинговых платформ следует назвать непрозрачность этапов строительства. Жилищные кооперативы решают эти проблемы и предполагают возможность тесной интеграции с технологией децентрализации.

Как блокчейн меняет строительство

Для абсолютной наглядности и надежности всех процессов можно перенести строительство на так называемые smart-контракты — программу, которая публикуется в открытом блокчейне Эфириума. Это платформа для создания децентрализованных онлайн-сервисов, которая описывает любой бизнес-процесс.

В коде такого smart-контракта может быть описана логика финансирования строительства. К примеру, после того, как часть здания достроена, smart-контракт отправляет сигнал в банк, который автоматически переводит с эскроу-счета очередной транш средств подрядчику.

Кроме того, это позволит избежать лишних звеньев в цепочке: профессиональных посредников, которые контролируют процессы девелопмента, то есть самих девелоперов и управляющих стройкой. Ответственными за строительство и сдачу дома по нормативам в таком случае будет само сообщество, аудиторы и кураторы. Также на покупателя не будут ложиться расходы в виде задержек строительства и иные скрытые издержки.

Привлечение капитала станет доступным с публичного рынка через токенизацию квадратных метров с их последующим размещением среди покупателей и инвесторов, входящих в пул краудбилдинга.

Под токенизацией квадратных метров понимается создание цифровых токенов на квадратные метры, которые станут цифровыми аналогами жилищных сертификатов. Это особый вид ценных бумаг, позволяющих приобретателю получить квадратные метры недвижимости в собственность. Отличие от их цифрового аналога будет в том, что учет владельцев жилищных сертификатов ведется регистратором, а реестр владельцев токенов — в открытом блокчейне Эфириума. В таком случае покупатели сами станут контролировать рынок через систему smart-контрактов.

Более того, прецеденты токенизации недвижимости уже существуют. Например, один из крупнейших банков Голландии ABN Amro успешно реализует блокчейн-технологии в данной сфере. Там активно развивается краудбилдинг как объединение покупателей в пул заказчиков, которые контролируют строительство и получают недвижимость без прибыли и кредитов девелоперских корпораций.

Также существует ряд компаний, которые практикуют краудбилдинг в своей деятельности. К примеру, голландская компания Urbannerdam объединяет пул покупателей, которые контролируют строительство здания, но пока без применения технологии блокчейн и смарт-контрактов. Согласно прогнозам Squarex, порядка 40% мирового рынка недвижимости в ближайшем будущем будет работать с применением краудбилдинга.

Антикризисное жилье

Когда в 1986 году в Аргентине случился масштабный кризис, страна столкнулась с девальвацией валюты. Глава государства принял нестандартное решение: жители страны стали получать зарплату в квадратных метрах. Иными словами, все общественные усилия сразу направлялись не на деградацию, а на развитие страны — на улучшение инфраструктуры. Такое «строительство по справедливости» является предком долевого участия и краудбилдинга.

В России для схожих целей предусмотрены жилищные сертификаты. Это особый вид облигаций — ценная бумага, обеспечивающая владение недвижимостью. Она стала логическим продолжением аргентинской идеи строительства.

Но в российских реалиях было отдано предпочтение иной методике, при которой девелоперские корпорации кредитуются банками. Соответственно, выплаты по таким обязательствам ложатся на плечи конечных покупателей. На обычных людей.

По словам бывшего министра строительства России Михаила Меня, с 2019 года у россиян может появиться возможность использовать жилищные сертификаты для приобретения недвижимости.

Несмотря на это, полноценный краудбилдинг, то есть абсолютная децентрализация строительной отрасли и покупательский контроль, вряд ли возможен в ближайшей перспективе в России. А вот технологии токенизации квадратных метров через выпуск электронных сертификатов могут использоваться как очередной инструмент продажи недвижимости девелоперскими компаниями.

Развитие блокчейн-технологий в сочетании с существующими проблемами в строительстве сигналит о том, что глобальный рынок девелопмента созрел для появления краудбилдинг-решений. В основе таких решений лежат интересы покупателей, а это прежде всего доступная стоимость и высокое качество недвижимости. В скором времени на международном рынке девелопмента могут появиться такие децентрализованные краудбилдинг-платформы. России останется принять такой международный опыт, когда местная строительная отрасль будет к этому готова.