Исследование «Бон Тон»: панельное домостроение ждет прирост?
Комфортное и качественное жилье принято ассоциировать с «монолитом». Застройщики, ориентируясь на создание продуманной городской среды и поиск бизнес-решений в условиях жесткой конкуренции, двигались в сторону индивидуальных проектов. «Панели» прочили уход с рынка, однако технология доказала свою востребованность и не собирается сдавать позиции. Как отмечают в агентстве недвижимости «Бон Тон», на панельные новостройки приходится 18,4% массового рынка в старых границах Москвы, и в перспективе объемы реализуемого жилья могут возрасти.
На сегодняшний день на рынке панельных новостроек сконцентрировано 15 проектов, объединяющих 115 корпусов. Общая емкость данного сектора составляет 217 тыс. кв.м или 3776 лотов. Как отмечают в агентстве «Бон Тон», панельное домостроение довольно разнообразно, и наличие улучшенных серий домов с повышенными потребительскими качествами позволяет относить жилье не только к «стандарту», но и к сегменту «комфорт».
Перспективы сегмента можно объяснить несколькими причинами: ключевые из них - рост качественной составляющей и экономические причины.
- Прежде всего, «панель» претерпела значительные изменения в лучшую сторону – этому способствовали и условия конкуренции, и усилия властей, способствующих модернизации домостроительных комбинатов, - говорит Наталия Кузнецова, - генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», - В результате отрасль совершила качественный скачок – современные «дома-конструкторы» характеризуются улучшенными потребительскими характеристиками и внешне практически неотличимы от монолита.
Гибкая строительная система позволяет создавать эстетичные и абсолютно разные дома по своей конфигурации и архитектурному облику, не говоря уже о дополнительных опциях. Так, в домах серии ПИК-2 отсутствуют несущие конструкций в квартирах, что позволяет делать перепланировку. Другой пример - серия ДОММОС с возможностью объединения квартир, при этом особенности конструкции позволяют предусмотреть полную герметичность швов.
Подчеркнем, что панельное домостроение можно условно разделить на производство двух видов панели - «типовой» (П-44,П-44Т) и улучшенной (ЕвроПа, ДОММОС, ПИК-1 и ПИК-2, ДомРик, ДомНад). Ценовая разница между данными типами – 6-7%.
Сейчас предложение по «типовой» и улучшенной панели распределяется примерно поровну, однако можно увидеть значительный интерес застройщиков к проектам «нового поколения». Если типовое домостроение представлено в 4 округах, из которых порядка 94% предложения приходится на ЮВАО, то улучшенная застройка реализуется в 8 округах. Из них лидерами являются СЗАО (29,5%), САО (21%), ЗелАО (17,4%). Среди улучшенных серий наибольшая доля предложения приходится на ДОММОС (51%, 3 проекта). Доля ПИК-1 составляет 24% (4 проекта). На серии ДомРик и ДомНад приходится 12%.
Застройщикам интересна «панель» и с финансовой точки зрения, когда нужно строить быстро и продавать готовое жилье за приемлемые деньги. Это обстоятельство приобретает особую важность в условиях перехода рынка на схему с использованием эскроу-счетов. Компании будут заинтересованы в том, чтобы уменьшить сроки строительства и как можно быстрее получить доступ к средствам, полученным от дольщиков и зарезервированным на эскроу-счетах.
Как отмечают в агентстве недвижимости «Бон Тон», большая часть предложения панельного жилья, учитывая все серии домов, приходится на ЮВАО (53,4%). При этом наибольшие объемы жилья – порядка 82,8% в данном округе – сформированы застройкой в мкр. «Некрасовка». На втором месте - СЗАО (14,6%). Панельное домостроение в основном представлено в районе Митино, где идет реализация ЖК «МИР Митино». В состав проекта входят корпуса, которые возводятся по улучшенной технологии ДОММОС. На третьем – САО (10,4%). Так, на территории района Западное Дегунино представлена улучшенная панель в ЖК «На Базовской». Меньше всего панельного предложения приходится на ЮЗАО – здесь реализуется всего 0,4% новостроек.
Как отмечают в «Бон Тон», покупателей привлекает оптимальная стоимость: средняя цена лота в сегменте панельных проектов находится на уровне 6,7 млн рублей, что на 30% меньше, чем в монолите. Для улучшенных серий показатель составляет 121 000 рублей за м2 (на 24% дешевле монолита), и 113 000 рублей за м2 – для обычной «панели» (на 28% ниже монолита). Еще один критерий – оптимальное качество. Стандарты, введенные Минстроем, сыграли роль в развитии жилья данного класса.
Стоит добавить, что 6 из 10 новостроек, демонстрировавших наибольшие показатели реализации в массовом сегменте, предлагают квартиры в панельных корпусах - как типовых, так и улучшенных серий.
Среди них на первом месте ЖК Лучи (7,2%), в котором почти 55% продаж приходится на дома серии «ЕвроПа» от ЛСР. На втором месте - мкр. «Некрасовка» (6,6%) с типовой (П-44Т, П-44К) и улучшенной панелью (ДомРик, ДомНад), на третьем - «Жемчужина Зеленограда» с улучшенной панелью ПИК-1. Также пользуются спросом квартиры в корпусах с панелью от ГВСУ «Центр» ДОММОС в ЖК «Гринада» (3,8%) и «МИР Митино» (3,4%), и панель ПИК-2 в ЖК «Римского Корсакова, 11» (3,3%).