"Вторичка" в Московской области снова дешевеет

По данным экспертов Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», по итогам октября цены на жилье на вторичном рынке Московской области снизились на 1,43 % по сравнению с предыдущим месяцем. Таким образом, после августовского и сентябрьского небольшого удорожания средней цены «квадрата» (соответственно, на 1,03 % и 0,9%), вновь наметилась отрицательная динамика. По состоянию на начало ноября, средневзвешенная цена квадратного метра подмосковной «вторички» составила 78203 рубля, что на 1122 рубля меньше, чем в сентябре.

В октябре количество новых объектов, впервые вышедших на рынок, превысило сентябрьские показатели на 8,6 %. В то же время общее количество объектов, находящихся на рынке, снизилось на 0,6 %, тем самым продолжилась тенденция, начавшаяся еще в сентябре, когда пошло небольшое «вымывание» объектов с рынка. Как же могло произойти, что, несмотря на количественный рост новых объектов, их общее число уменьшилось?

Виной тому - увеличившийся спрос, которого многие ждали в сентябре, с началом нового делового сезона. Так, в октябре уровень спроса по сравнению с сентябрем вырос сразу на 12,3 % и остановился практически на уровне, который фиксировался в сентябре и октябре 2014 года. Кстати, общее количество объектов на рынке в нынешнем октябре лишь на 0,5 % меньше, чем было в сентябре 2014 и на 1,7 % меньше, чем в октябре того же года.

По словам президента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» Сергея Власенко, октябрь стал самым удачным месяцев 2015 года для риэлторов по количеству проведенных сделок. 

- В значительной мере на это повлиял отложенный спрос, который формировался последние полгода. Еще одним важным фактором стала ситуация на валютном рынке. Практически весь октябрь доллар дешевел по отношению к рублю и вернул свои позиции лишь в конце месяца. Когда рубль падает по отношению к основным валютам, продавцы недвижимости пытаются закладывать в цену свои издержки. И, напротив, когда рубль дорожает, они более охотно предоставляют скидки. И если ранее рынок недвижимости на изменения на валютном рынке реагировал с лагом в несколько месяцев, то сейчас все происходит гораздо быстрее. Так, в сентябре мы стали свидетелями ситуации, когда большинство продавцов стали отказываться от дисконта, в октябре же, напротив, дисконт в 5-10 % вновь стал обычным явлением на рынке. А в совокупности с увеличивающимся спросом все это и привело пусть к небольшому, но все же к вымыванию общего количества объектов, – сказал Сергей Власенко.

Рынок вторичной недвижимости Московской области напоминает собой лоскутное одеяло, где разнонаправленные тенденции уже давно не вызывают удивления. К примеру, нет ничего необычного в том, что в двух соседних городах, приблизительно равным по своим характеристикам и удаленности от МКАД, недвижимость может как дорожать, так и дешеветь одновременно. Наглядный тому пример в октябре – города Ногинск и Электросталь. Если в Ногинске средняя цена квадрата в октябре увеличилась на 3,06%, то в Электростали она снизилась на 0,41%, что еще раз подтверждает тот факт, что локальные рынки городов Подмосковья хоть в целом и взаимосвязаны, но в то же время независимы друг от друга.

- На снижение средней цены квадрата в Электростали не повлиял даже самый высокий уровень спроса по итогам нынешнего года. То и дело рынок нам преподносит новые сюрпризы, объяснить которые порой даже невозможно. К примеру, в сентябре чуть ли не массовым явлением стал выход на рынок 3- и 4-комнатных квартир с хорошим или отличным ремонтом в достаточно новых домах последних серий. На «сброс» так называемого инвестиционного жилья это было непохоже, так как его владельцы, как правило, не утруждают себя серьезным ремонтом. Значит, речь можно вести о квартирах, собственники которых не справлялись с ипотечными кредитами или остро нуждались в деньгах. В конце сентября-первой декаде октября покупатели могли рассчитывать на отличную 3-4-комнатную квартиру с хорошим ремонтом и по вполне адекватной цене. Но уже с середины октября увеличившийся спрос вымыл с рынка привлекательные объекты. Более того, мы смогли помочь клиентам реализовать квартиры, которые риэлторы между собой называют «висяками». Ну, а судя по первым неделям ноября, движение на рынке все еще заметно, однако уровень спроса по сравнению с октябрьским заметно упал, - анализирует ситуацию за два последних месяца исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь Наталья Шорина.

Разнонаправленную тенденцию на рынке вторичного жилья дальнего Подмосковья подтверждает также в своих словах и руководитель ООО «Егорьевский дом недвижимости» (партнера КР «Мегаполис-Сервис») Елена Симко:

- На локальном рынке недвижимости Егорьевска в октябре существенного увеличения спроса мы не увидели. После проседания спроса на вторичное жилье в мае, положение на рынке выровнялось, а по итогам августа, сентября и октября оно сложилось и вовсе как под копирку с примерно одинаковыми показателями. В то же время снижение или рост средней цены квадратного метра у нас идет с небольшим запозданием от того же среднего Подмосковья. Если в целом на вторичном рынке Московской области в сентябре был зафиксирован небольшой рост средней цены «квадрата», то в егорьевске это произошло только в октябре, а месяцем ранее цены на жилье снижались. Тем не менее, очевидно, что так называемого «дна» локальный рынок Егорьевска и района еще не достиг и потенциал для снижение в размере до 10 % еще есть.

Итак, как и предполагали эксперты КР «Мегаполис-Сервис», по итогам октября тренд на снижение цены на вторичном рынке недвижимости вновь стал актуальным. Однако прогнозировать ситуацию с точностью до месяца по-прежнему сложно, в том числе и из-за положения дел в экономике страны. Единственное, что можно утверждать с большой долей вероятности, так это то, что средняя цена «квадрата» подмосковной вторички еще некоторое время будет снижаться, а срок экспозиции объектов после отката до 25-30 дней в октябре вновь увеличится до полутора месяцев, при условии, что продавцы будут готовы на дисконт в сумме 5-10 %.

Что касается ипотеки, то по итогам октября доля проданных с ее помощью квартир на вторичном рынке снизилась по сравнению с сентябрем на 2,9 % и остановилась на цифре в 27 %. Относительно же структуры спроса в октябре можно отметить следующее. Количество реализованных 1-комнатных квартир составило 43,5 % от доли рынка (-0,4% к сентябрю). Доля 2-комнатных составила 38,6 %, что на 3,4 % меньше, чем в сентябре. На долю комнат в октябре пришлось 4,8 % от всего проданного на рынке жилья, что больше сентябрьских показателей на 2 %. И относительно 3-комнатных квартир можно отметить, то они в октябре заняли 13,1 % рынка (+ 1,8% по сравнению с сентябрем).

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 ноября 2015 года:

Источник: «Мегаполис-Сервис»