В 2013 году большого скачка цен на жилье Белгорода не ожидается

Рынок недвижимости Белгорода, активно растущий в последние годы, в первом квартале нынешнего непривычно замер. И теперь некоторые местные эксперты засомневались, возможен ли вообще рост цен на белгородские дома и квартиры в ближайшей перспективе.

Еще в январе риэлторы говорили о вероятном годовом росте стоимости квадратного метра белгородских квартир в пределах 25-30%. По сегменту индивидуальных домовладений прогнозировался рост цен в 5-10%. В том же январе Белгород вошел в тройку городов России, где жилье дорожало быстрее всего. Но прошел первый квартал, и участники рынка недвижимости теперь в один голос говорят совершенно другое: в 2013 году большого скачка цен не будет.

Кризис перепроизводства?

Белгородчина традиционно опережает большинство регионов Черноземья по вводу жилья, львиная доля которого приходится на сектор индивидуального жилищного строительства. И последние десятилетия рынку было куда расти. Благоприятные климатические условия и удобное географическое положение, наряду с изобилием предложений в секторе ИЖС, привлекали в Белгород переселенцев из менее комфортных регионов России.

«Но даже относительно благополучные рынки не могут вечно расти, а все построенное жилье – постоянно быть востребованным», – считает руководитель компании «Русский дом недвижимости» Олег Мишустин.

По его мнению, это прямо показали данные за февраль и март этого года, когда рынок жилой недвижимости Белгорода буквально застыл. «Полагаю, дело в общероссийском падении спроса на все – начиная от продуктов питания и заканчивая автомобилями и квартирами. Если раньше для северян было выгодно продать свою квартиру и купить жилье в Белгороде, то теперь эта выгода не так очевидна, и переезд для многих семей уже не столь целесообразен. Тенденцию оттока «северных» покупателей мы отмечаем уже с прошлого года», – комментирует эксперт.

Отметим, что «северянами» в Белгороде называют не только переселенцев с Крайнего Севера или из Сибири: под это определение попадают жители всех регионов, находящихся севернее широты Белгородской области, а таких, как известно, большинство.

Аналогичные тенденции отмечают и в АН «Абсолют». Директор компании Оксана Медведева говорит, что спрос на новые квартиры в целом сохраняется, а вот на вторичном рынке явно ощущается застой. По ее оценкам, спрос на «вторичке» снизился на 20-30% по сравнению с первым кварталом 2012 года. По ряду категорий квартир упали и цены, но это падение не превысило 10%.

ИЖС пока держится

Что касается индивидуальных домов, то данные и мнения экспертов расходятся. Так, Оксана Медведева говорит, что в конце первого квартала 2013 года спрос на частные домовладения вырос. И это довольно странно, если учесть означенную тенденцию спада и тот факт, что большая часть белгородской недвижимости представлена именно индивидуальным жилищным строительством, в котором множество домов строят «на продажу».

В то же время Олег Мишустин считает, что «золотой век» этого бизнеса закончился: его рентабельность значительно снизилась из-за сочетания ограниченного спроса, обусловленного «перепроизводством», и постоянного роста цен на строительные материалы. Во всяком случае, в «Русском доме недвижимости» в течение последних шести месяцев не отмечают роста в этом сегменте рынка.

Впрочем, нет и стагнации. Об этом говорят проектировщики и архитекторы, работающие с частными домовладениями. «По итогам первых месяцев 2013 года могу сказать, что проектов частных домов и коттеджей заказано примерно столько же, сколько и год, и два назад за тот же период. Может быть, в этом году даже чуть больше», – говорит генеральный директор ООО «ПроектСтрой-Плюс» Ольга Доможирова.

Не исключено, что спрос на частные дома близ Белгорода был бы выше, если бы в структуру микрорайонов ИЖС изначально закладывалась вся необходимая инфраструктура, включая охват кабельным интернетом.

Естественный отбор

Как считает Олег Мишустин, важным фактором, повлиявшим на падение спроса на недвижимость, стало двукратное увеличение страховых взносов с индивидуальных предпринимателей, введенное 1 января этого года. Многие просто свернули бизнес и потеряли источник дохода, а «выжившие» теперь более осторожно относятся к займам, в том числе к ипотечным кредитам. Между тем из десяти сделок, заключенных на белгородском рынке жилой недвижимости, семь проводятся с использованием ипотеки.

По данным «Русского дома недвижимости», с дистанции сошли 20-30 мелких риэлторских фирм, где работало по три-четыре человека, а оставшиеся на плаву начинают объединяться ради выживания.

Оксана Медведева считает, что покинули рынок в первую очередь новые агентства, которые только что отпочковались от более крупных компаний. «Мне известны случаи, когда из-за отсутствия сделок им было даже трудно оплатить аренду офиса», – говорит она.
Даже крупные застройщики вынуждены идти на уступки, чтобы привлечь клиента. «Компания устраивает акции для покупателей, дает скидки», – говорит представитель УК ЖБК-1 Юлия Сырвачева.

Не сезон?

Впрочем, не все операторы, работающие с белгородской недвижимостью, видят в застойных явлениях серьезную проблему. «Мы считаем, что стагнация – явление временное, поэтому не останавливаемся. Уже готовим проектную документацию, будем строить большой микрорайон «Разумное – 54», – отмечает Юлия Сырвачева.

О сезонности застойных явлений говорит и владелица АН «Крокус Риэлт» Елена Крокус. Она уверена, что теплые месяцы «отогреют замерзший рынок». «Зимняя стагнация рынка недвижимости Белгородчины – явление регулярное. Сейчас активность повышается, мы принимаем множество звонков от жителей других регионов, планирующих покупку квартир и домов в Белгороде», – сообщает риэлтор.

Олег Мишустин считает, что на рынке недвижимости города наступил «сезон инвестора», готового подождать месяцы и даже годы, чтобы впоследствии, когда рост возобновится, выгодно реализовать купленные в период застоя квартиры. «Даже сейчас, если на рынке появляется квартира дешевле 1,7-1,8 млн руб., находится много желающих быстро купить ее для перепродажи. Такие предложения, как правило, обусловлены срочными продажами и остаются открытыми не более одного дня», – говорит он.

Наши выводы

В том, что рынок недвижимости Белгорода в первом квартале «упал», согласились все наши эксперты, несмотря на данные сторонних аналитиков. Мнения различались только в том, имело ли место только стагнация или все-таки было некоторое падение. Специалисты надеются, что лето несколько активизирует рынок белгородского жилья, однако в своих прогнозах они весьма осторожны и ждут роста цен максимум в 2-3%.

А вот рынку индивидуального жилищного строительства в любом случае в ближайшие годы ничего не угрожает. Несмотря на некоторую избыточность, он по-прежнему остается перспективным. Губернатор Белгородской области Евгений Савченко в начале года заявил, что ИЖС будет приоритетом еще как минимум пять лет.

Даже строители, которые ранее предпочитали заниматься исключительно многоэтажками, начали движение навстречу индивидуальным застройщикам. Так, Юлия Сырвачева рассказала БН, что УК ЖБК-1 в этом году начинает строительство микрорайонов ИЖС из домокомплектов собственного производства.