Чем для рынка чреват отказ от "долевки"

Президент сформулировал задачу за несколько лет уйти от долевого строительства. Какие последствия для рынка эта перспектива обретет в ближайшие годы, - в материале РБК Новосибирск.

В конце октября Путин назвал безобразием ситуацию в сфере строительства в регионах и пояснил, что малый и средний бизнес в сфере строительства до сих пор сталкивается с колоссальными проблемами. При этом существующая ситуация даже с учетом последних поправок в 214ФЗ о долевом строительстве не устраивает правительство, так как по сути слабо снижает риски для дольщиков.

Директор группы компаний «Химметалл» Евгений Гаврилов считает, что новая версия 214ФЗ не решает те вопросы, что перед ним ставятся: «Борьба с недобросовестными застройщиками, — кооперативы, вексельные схемы, — я ничего не прочитал об инструментах, которые могли бы применять прокуроры, все поправки направлены на ужесточение правил по порядочным застройщикам»

«Для добросовестных застройщиков реально ведение бизнеса усложняется, а для дольщиков этот закон — благо, — уверен Роман Теленчинов, замначальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска. — Обманутых дольщиков станет меньше. Объемы строительства тоже снизятся — примерно на 30%»

О курсе государства на отход от долевого строительства говорила и Лариса Гильмутдинова, юрист, член Общественного совета при Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области: «Государство давно ведет к тому, что строительство жилья должно проводиться застройщиком за счет собственных средств. Откуда строители их должны взять — пока не совсем ясно»

Отход от традиций долевого строительства предполагает, что квартиры будут продаваться готовыми «в упаковке» — готовая квартира, возможно, с ремонтом и даже мебелью, в новом доме через договор купли-продажи от застройщика. Такая схема, без сомнения, максимально страхует покупателя практически от всех юридических рисков, однако увеличивает нагрузку на застройщика и играет на руку развитию банковской системы.

За чей счет

Если застройщик не может привлекать в целях строительства деньги дольщиков и не имеет собственных средств, чтобы вложить их в проект, значит, будет активно прорабатываться вопрос попроектного финансирования проектов банками. Конкретные схемы и условия взаимодействия строителей и банкиров пока не оговорены. За рубежом проектное финансирование не равно кредитованию: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

По словам главы Минстроя России Михаила Меня, в схеме попроектного финансирования есть плюсы не только для дольщиков, но и для застройщиков. «Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — прокомментировал Мень для РБК.

В комментарии РБК глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство сейчас в России составляют порядка 3,5 трлн руб. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования?», — прокомментировал глава Минстроя.

По словам Михаила Ансимова, директора компании «Сибакадемстрой», на сокращение объемов строительства и увеличение стоимости жилья государство не пойдет — это чувствительный социальный фактор.

«Это не первая попытка государства найти альтернативу механизмам долевого строительства. В течении трех лет сделать это невозможно. В масштабах страны более 3 трлн руб. инвестируется населением каждый год в новостройки. Заместить такую сумму деньгами банков или собственными средствами девелоперов невозможно»

Один из экспертов редакции также сообщил, что на его взгляд необходимо четкое понимание реализации программы господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам.

Вырастут ли цены

По словам гендиректора сети агентств недвижимости «Квадротека» Владимира Голованова инициатива Путина может привести к тому, что жилье подорожает. «Часто около 80% финансирования любого объекта, например, дома стоимостью 300 млн, привлекалось за счет дольщиков, — говорит Голованов. — Соответственно если эти проценты застройщик будет брать не у дольщиков, бесплатно, без процентов, а у банков, то те, скорее всего, предъявят 15% годовых. При среднем сроке строительства одного многоквартирного дома в полтора года, получается, что цена на первичное жилье увеличится на 25-30%.

По словам Александра Астахова, директора компании Rolband & Partners, еще одним логичным следствием станет сокращение дельты в цене между начальным этапом строительства и квартирой на сдаче — сейчас она порядка 30%.

«Люди, которые были мотивированы сохранностью денег, уйдут с рынка и произойдет передел в пользу банков. Такие люди будут нести деньги на депозит, а не в недвижимость», — уверен Астахов. «При этом банки будут на одной стройке зарабатывать дважды: первый раз, когда они будут кредитовать застройщиков, второй — выдавая людям ипотеку», — замечает спикер.

Гильмутдинова напротив, уверена, что рано торопиться с заявлениями о росте цен. «Во-первых, рынок первичного жилья затоварен: много нераспроданных квартир, не введенных в эксплуатацию. Во-вторых, государство должно предпринять меры, чтобы не допустить такого большого скачка. Это не просто моя надежда — это слова Президента. Поэтому, скорее всего, подъем цены будет минимальным», — говорит Гильмутдинова.

Строителей будет меньше

«Сегодня сходу построить несколько домов способны только 3-4 застройщика Новосибирска, и, значит, много предпринимателей уйдет с рынка, — размышляет Голованов. — Когда их станет меньше, упадет конкуренция. Строители смогут волюнтарно (сообща — прим. ред.) регулировать цены. Не думаю, что это отразится на качестве: потребитель с каждым годом становится грамотнее — не эпоха же дефицита». Голованов уверен, что в итоге произойдет баланс между вновь вводимого жилья и вторичного. А через некоторое время возникнет легкий дефицит на новостройки, который позволит немного поднять цены.

Гильмутдинова тоже считает, что в результатереформы станет не только меньше мелких и средних компаний, но и крупных. «Рынок монополизируется — об этом говорилось два года назад и это, отчасти, уже происходит. Есть мнение, что подобное укрупнение приведет к заходу игроков из Москвы и Петербурга. Я нахожу эту возможность реальной».

Меньше, но лучше

Еще одно следствие — необходимость для строителей качественно улучшать продукт. По словам Александра Долгова, директора по маркетингу «Центрального агентства недвижимости», строителям будет удобно проектировать высокий чек. «Придется придумывать что-то интересное и новое. В целом, я за такое положение дел. Возможно, это повлечет малоэтажное самостоятельное строительство: «не могу купить, попробую построить». При этом непонятно, что будет с жильем супер-эконом класса, в котором сейчас много денег заморожено».

ЖСК как альтернатива

Ряд экспертов при обсуждении реформ на рынке долевого строительства предполагали, что возможен некий «отскок» игроков рынка в сторону альтернативных схем возведения жилья, — скажем, по системе ЖСК. Аналитик рынка Сергей Николаев также полагает, что в президентской реформе отменой «долевки» все не закончится. «В этом же письме есть постановление президента, о необходимости усилить контроль над ЖСК».

Гильмутдинова также не уверена, что у кооперативов получится строить в таких же объемах и количествах. «Девелоперы во многих регионах РФ собираются строить через ЖСК, но в чем тогда суть ухода от долевого строительства? ЖСК же предполагает лишь большие риски. В советское время эта система работала. Я много общаюсь с обманутыми дольщиками, по поведенческой психологии наши люди к такой ответственности и организованности не готовы»

Сергей Николаев, независимый аналитик рынка жилья:
— Из положительных признаков — исчезнет большое количество обманутых дольщиков. Порядок в этой области надо наводить — это однозначно. Снизится количество строящихся объектов, монополизируется рынок, многим застройщикам не будет дано проектное финансированное, в основном из-за их финансового состояния. В результате цена поднимется на 15-20%. Станет намного меньше компаний, уже на сегодняшний день, из 170 компаний, которые 5-7 лет назад сдавали дома, сейчас реально строит жилье только 68. Причем на 50 из них приходится 83% всего незавершенного строительства. Но надо понимать, что 20% застройщиков, которые сейчас есть, вполне могут обеспечить Новосибирск нужным количеством жилья. Люди просто перейдут к покупке по договорам купли-продажи. Они будут покупать уже как бы вторичное жилье.