Чем льготная ипотека стала для рынка недвижимости?
С 1 января 2023 года и до 1 июля 2024 года в России продолжит работать программа льготного ипотечного кредитования, но уже с повышенной ставкой - 8%. Год назад, когда программу продлевали, повышая ставку с 6,5 до 7%, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявляла, что не видит необходимости в этом и пролонгация чревата повышением цен на жильё. В этот раз ЦБ РФ также настаивал на сворачивании льготной ипотеки, заявляя, что программы субсидирования "искажают цены" и создают дисбаланс в долгосрочной перспективе, а то и вовсе подсаживают стройотрасль на "иглу" субсидирования, с которой будет больно слезать. На фоне этого регулятор также высказался за полное закрытие схем ипотеки от застройщиков, которая, по его мнению, связана с завышением цен на жильё. Но далеко не все согласны с необходимостью сворачивания льготной ипотеки и считают, что отнюдь не льготная ипотека "повышает" цены. Нужна ли льготная ипотека или же программа себя действительно исчерпала, искусственно накрутив стоимость "квадрата" в новострое?
Напомним, программа поддержки рынка новостроя была запущена в период пандемии - в апреле 2020 года. Изначально её вводили на квартал, но потом несколько раз пролонгировали. Ещё в ноябре 2021 года Эльвира Набиуллина отмечала, что не видит необходимости в пролонгации программы, так как это чревато повышением цен на жилье. Она уже тогда отмечала, что "широкомасштабное продление ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья" и при этом темпы роста ипотеки гораздо выше, чем рост номинальных доходов населения, номинальных зарплат.
В этот раз регулятор остался при схожем мнении. Замдиректора департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Руслан Булатов, выступая по вопросу ипотечного кредитования в начале декабря 2022 года, отметил, что регулятор поддерживает постепенное сворачивание программы, так как любые программы субсидирования искажают цены и создают дисбаланс в долгосрочной перспективе.
«Знаете, сейчас такое ощущение, что строительная отрасль подсела, как на иглу, на льготную ипотеку. И чем дольше сидишь, тем больнее слезать», — отметил Булатов в своём выступлении, добавив, что льготная ипотека была хороша на старте, на время пандемии, а спустя почти три года цены «разъехались» на первичном и вторичном рынке.
В исследовании аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» и вовсе заявлено, что льготная ипотека не сделала жильё более доступным, а, наоборот, "несмотря на падение доходов населения в коронакризис, квартиры в Москве и во многих городах России за два года подорожали на 50-70%".
Позицию о "разъезде" цен на первичном и вторичном рынках подкрепляет и статистика. По данным из доклада ЦБ РФ "О развитии банковского сектора Российской Федерации в ноябре 2022 года", обнародованного в декабре, при увеличении выдачи ипотеки на первичном рынке на 26% "цены на «вторичку» при этом оставались стабильными, а выдачи на вторичном рынке сократились на 5%".
Возникает вопрос, если цены выросли, а доходы населения не росли, откуда взялся такой резкий рост взятых ипотек? Судите сами. По данным госкомпании Дом.РФ, за 2021 год в России был достигнут рекорд по ипотечным показателям: было выдано 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн рублей, то есть рынок вырос на 7% в количественном выражении и на 28% в денежном.
Среди причин назывались рекордные объёмы господдержки - для почти 640 тыс. семей господдержка была оказана на общую сумму 1,6 трлн рублей. Около четверти всех кредитов в России пришлись на льготные программы.
По данным Дом.РФ, с января и к началу ноября 2022 года программой «Льготной ипотеки» на новостройки воспользовались уже более 205 тыс. семей, оформив кредиты на сумму порядка 870 млрд рублей.
В докладе ЦБ РФ также уточняется, что в ноябре ипотека продолжила активный рост, а общие выдачи выросли на 5% (до 471 млрд рублей) в основном за счет увеличения льготного кредитования, которое суммарно по всем программам выросло почти на 20% (с 182 до 215 млрд рублей), в том числе на 18% (с 119 до 141 млрд рублей) - по программе «Льготная ипотека». В целом выдачи на рынке первички выросли на 26%. Регулятор связывает такой ажиотаж с предложением застройщиками скидок и снижением цен на «первичке» (для стимулирования продаж), а также ожидавшимся завершением программы «Льготная ипотека», которую всё же в декабре решили продлить.
В этом плане также интересна ремарка о скидках от застройщиков. О них у ЦБ РФ уже был отдельный разговор в сентябре 2022 года. В пресс-релизе регулятора, который анонсировал ужесточение условий для ипотеки по договорам участия в долевом строительстве с первоначальным взносом не выше 10%, отмечалось, что в последние месяцы на первичном рынке застройщики начали активную рекламную кампанию для ипотечных программ без первоначального взноса, в том числе в рассрочку. Регулятор на это напомнил, что "заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска", а при росте доли ипотек без первого взноса кредитные портфели банков будут "более уязвимы к возможным шокам".
Позднее ЦБ РФ ещё раз сделал акцент на необходимости ужесточения программы "ипотеки от застройщиков". Эльвира Набиуллина на одной из декабрьских пресс-конференций заявила, что такие ипотеки нужно закрывать, добавив, что такие "схемы связаны с завышением цен на жилье" и люди в итоге окажутся с жильем, которое "переоценено по рыночным меркам, и при необходимости на вторичном рынке не смогут его продать за ту же цену, которую они заложили, получая кредит". Ещё осенью 2022 года Набиуллина заявляла, что ипотеки со ставками близкими к 0 - это "маркетинговая акция и вводят заемщиков в заблуждение" и потому регулятор будет принимать меры, ужесточая требования к таким кредитам.
Президент "Новосибирской ассоциации риэлтеров", гендиректор Агентства недвижимости "Вместе" Лариса Самойлова считает, что рост цен формировался не только из-за льготной ипотеки: "Много факторов влияют на этот процесс, в том числе и сама система эскроу повлияла очень активно на повышение цены, влияло повышение цен на стройматериалы, коммуникации и всё остальное. Это тоже оказывает своё действие. Но одним из основных факторов повышения является спрос. В последние полгода в Новосибирске мы наблюдали то, что ставка держалась, а в нашем регионе, и не только в нём, появились предложения по субсидии от застройщиков, вплоть до 0,1% (ставка по ипотеке на сумму кредита на весь срок)".
Лариса Самойлова уточнила, что у неё есть ощущение, что цена рынка слегка завышена относительно ожиданий, но сказать, что это приведёт к схлопыванию, резкому обрушению рынка нельзя.
"Мой опыт даёт понимание, что у нас рынок не рушится в моменте, у нас рынок очень медленный. То, что будет стагнация и некоторое снижение, вполне возможно", - отметила она, но дать прогноз по ситуации на рынке в 2023 году не взялась, уточнив, что в России "экономикой на сегодняшний день управляет политическая ситуация" и "давать прогнозы никто не возьмётся".
"И при условии, что, скорее всего, исходя из условий пролонгации льготной ипотеки, ставка господдержки вырастет и не будет в пределах 6,5%, застройщики будут вынуждены создавать с банками какие-то коммуникации, чтобы сделать субсидированные ставки", - уточняет она.
Самойлова считает, что основные проблемы на рынке недвижимости вызваны не ключевыми ставками и даже не субсидированными господдержками, а моральным состоянием клиентов.
"Основная масса находится в стадии замирания, но мы в ноябре-декабре наблюдаем некоторое успокоение рынка. Люди начинают предпринимать действия по решению своих жилищных вопросов, получать ипотечные решения, выбирать объекты, приходить к сделкам. Если дальше ситуация будет такая как сейчас, всё будет благополучно, рынок понемногу будет возвращаться в активная русло. Если будет ухудшаться, то будем заново наблюдать замирание клиентов по принятию решений, и какие-то меры по господдержке сильного влияния не будут на это оказывать", - резюмировала она.
Эксперт также отметила, что ставка является поддерживающим инструментом и он однозначно нужен, "особенно в нынешних условиях", когда основная ставка больше 10% для основной массы населения и "это много".
Схожего мнения о важности программы льготного кредитования придерживается и глава Дом.РФ Виталий Мутко, который, комментируя на сайте компании пролонгацию программы, назвал её важным антикризисным механизмом для поддержки строительной отрасли. Он заявил, что в свете того, что сложный период в развитии экономики еще не закончился, продление программы позволит не допустить снижения спроса и позволит застройщикам спокойно планировать свою работу в среднесрочной перспективе. Он также назвал новые условия программы (ставку 8%) комфортными для покупателей, ведь средняя рыночная ставка уже составляет порядка 11%.
Некоторые эксперты, опрошенные рядом других СМИ, сходятся во мнении, что продление льготной ипотеки, постепенное сворачивание которой анонсировал Владимир Путин, не подстегнёт спрос в 2023 году и доля не проданных квартир в новострое останется на высоком уровне, а спрос, наоборот, будет падать.